一二线小阳春、三四线楼市仍然降温中。
3月部分城市楼市反弹赋予“小阳春”不少想象色彩。但实际上，从已经结束的3月整体数据来看，楼市分化趋势明显。整体看，一二线城市正在逐步筑底过程，三四线城市仍在降温中。
数据：城市明显分化
根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年3月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为14759元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.14个百分点。从涨跌城市个数看，62个城市环比上涨，36个城市环比下跌，2个城市与上月持平。
具体而言，与上月相比，3月价格环比上涨的城市数量增加6个，其中涨幅在1%以上的城市有12个，较上月增加3个；本月价格环比下跌的城市数量减少3个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较上月减少1个。同比来看，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨4.43%，涨幅较上月收窄0.19个百分点。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为9168元/平方米，环比上涨0.30%，同比上涨7.71%。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为26813元/平方米，环比上涨0.15%，涨幅较上月扩大0.11个百分点；同比上涨2.25%，涨幅较上月收窄0.01个百分点。
中原地产研究中心统计数据也显示：3月份，整体看，全国楼市并未出现大幅度变动，在整体平稳的市场下，不同区域市场出现不同的变化。一线城市整体出现比较明显的变化，其中北京商品房住宅成交31.1万平方米，环比上涨了108%，同比上涨达到了130%。二手房成交量也达到了1.6万套，是最近10个月的最高值；据上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%；广州成交90.2万平米环比上涨177%，同比上涨48%。深圳成交29.52万平米，环比上涨139%，同比上涨49%。二线代表城市环比上升82%，同比上升30%，大连、南京升幅较大，分别达286%和259%；此外温州和南宁升幅较小，未超两成；三线城市平均数据看，同比下调了14%。整体看，三线城市市场继续调整中。
调查：回暖只在一二线
21世纪经济报道记者针对部分代表城市的调研也印证了此结论。深圳中介人士刘显示介绍，他所负责的小区房源大部分价格上涨5-10万元。他表示，小区在售的房源约70-80套，去年下半年市场情况不佳，小区没什么成交量。今年春节后楼市见好，3月份已经售出约18套。据他介绍，由于政策利好，利率有所下调，整个深圳二手房市场的成交量也在上升，虽然房价并未明显上涨，但业主心态坚挺，议价空间减少。他举例，一套总价220万的房子，之前能议价5-10万左右，现在议价1-2万都比较困难。
相比深圳，武汉楼市则明显平稳。武汉保利心语二期的二手房销售告诉记者，房源从去年12月挂牌至今价格略降。目前整个武汉二手房市场的价格与2017年相比有所上升。房价从2018年下半年开始下跌，以保利心语小区为例，大约每平方米下降了几百元到一千元，目前房价逐渐止跌，价格平稳，可能后期还会上升。他提到，2019年10月将在武汉召开的世界军人运动会可能会促进房价的上涨，“根据以往大型会议召开的经验，军运会可能会带来房价上升的行情，但这也只是我们的一个预测，并不能决定房价。”
相比深圳、武汉，三四线城市并不乐观。南昌链家一位胡姓销售人员告诉21世纪经济报道记者，南昌近两年的二手房价格变化不大，不同区域的价格存在差异。以他负责的九龙湖区为例，均价保持在17000-18000元/平方米左右，靠近市区的房源均价两万多元。政府限价的新房价格在一万两三千元左右，主要分布在象湖、九龙湖这两个不限购区域，东湖区、红谷滩等靠近市区的限购区域房价稍高，约一万四五千元。他表示，由于新房在价格和精装修方面都有优势，目前南昌市的新房成交量远超过二手房成交量，二手房成交量较低。他提到，由于人才落户的相关政策，外地人在南昌落户和买房并不会很困难。
专家：市场平稳是主基调
对于3月楼市“小阳春”的现象，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时表示，北京3月份成交量比较高，超过了去年同期，与去年4月水平相当。目前，北京楼市处在一个环比和同比都在增长的过程，释放出基本上见底的信号。“去年二季度北京房价开始反弹，反弹过后，下半年继续跌，现在再往上走是W底部，W底部基本比较容易形成真正的底部。”杨红旭称。
对于上海数据的情况，杨红旭认为，上海的情况跟北京比较类似，成交量也呈反弹状态，从2017年年初上海楼市就开始降温。所以，上海楼市的调整，与北京相比可能还要略充分一点。“目前都是在一个低位徘徊，量能起来，再观察一两个月就可以知道它是不是要往上走了，但是不管是不是继续往上走，今年都会触底。”不过，杨红旭也表示，这种情况主要针对市区二手房市场，郊区二手房市场表现并不明显。从目前来看，北京、上海的郊区新盘都偏低迷。杨红旭认为，从短期来看，今年东部地区几个调整比较充分的城市会见底，不排除部分城市会反弹，但主要还是筑底过程。全国大部分三四线城市，中西部的弱二线，今年会继续降温。
3月也是各大房企业绩集中发布期，各家也表达对2019年楼市的看法。总体而言，各家房企对2019年都比较乐观。中海主席兼行政总裁颜建国携执行副总裁颜建国认为，“今年房地产市场要求是平稳、健康、持续的发展，所以总体来看，房地产行业应该说已经从高速增长到平稳发展的阶段，这应该是大家有共识的，特别是今年的房地产行业的政策核心是三个稳定：稳地价、稳房价、稳预期。从全年市场来看，我们判断下半年可能会更好一点。因为上半年，特别是现在刚刚过完春节不久，由于调控还有一定的滞后性，不少地方政府政策已经有所放松，很多地方(调控政策)已经放到底了，预期还有一段时期市场才会发生转变，所以销售上来得还不是很快。我们预期全年上半年会低一点，下半年会高一点，这是我们对市场的判断。”
颜建国认为，今年的矛盾就是调控政策和预期的问题，调控政策有可能是压的，也有可能是抬的，因为各个地方目前表现出的增长情况是不一样的。所以，各个地方政府因城施策，根据实际情况来调整，应该说(市场)比较差一点的肯定会放，价格涨得比较快的，有可能会适度收一收。所以今年总体来看，我们认为市场是比较平稳的。
本文来源：21世纪经济报道
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