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上海成国内最大联合办公市场,去年门店量占比33%

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近日,第一太平戴维斯发布2018年中国写字楼市场报告。报告显示,金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别,在四座一线城市的平均占比高达34%;大湾区规划提振广深市场,成都高科技产业发展抢眼。

中国写字楼市场正持续发展和演变。近日,第一太平戴维斯发布2018年中国写字楼市场报告。报告显示,金融业仍是甲级写字楼最主要的租户类别,在四座一线城市的平均占比高达34%;大湾区规划提振广深市场,成都高科技产业发展抢眼。

近年,新兴金融科技和P2P公司面临监管压力攀升,令需求端的不确定性因素增加。但随着中国加快推进金融业改革和对外开放,推动资管行业专业化,金融业对办公空间的需求预期也将有所回升。IT行业占比国内GDP的3.9%,但在过去三年中始终保持两位数增长。行业发展有望为北京中关村、上海张江、武汉光谷等IT聚集区域带来需求动力。

此外,上海和北京是目前国内最大的联合办公市场,2018年门店数量占比分别达到33%和32%。而伴随联合办公逐步进入洗牌与整合,市场热议的焦点已从新店开张转为对市场健康发展的担忧。鉴于联合办公长期融资负债与短期营业收益的经营模式,如何提高出租率、如何在市场经济低迷时盈利成为了运营商关注的重点。

图1:国内联合办公市场的爆发式供应增长

同时,自2017年政府宣布设立粤港澳大湾区以来,区内经济和城市基础设施的发展显著提速。2019年2月,中央出台《粤港澳大湾区发展规划纲要》。在总体规划的提振下,国内外投资者加大对房地产的投资。此外,广深两地的办公和生活成本低于同为一线城市的北京和上海,这也是吸引公司落户的一大重要因素。强劲需求带动2018年广深两地市场空置率同比分别下跌4.3个百分点和0.7个百分点。

就成都而言,其拥有强大的现代服务产业,其中金融服务业和高科技产业发展尤为出众。高新技术产业亦迅速崛起,成为甲级写字楼的重要租户之一,存量占比自2013年的4%增长至2018年的16%。联合办公是成都写字楼吸纳的另一大“新动力”。除本土运营商的扩张,许多国内运营商更是将成都作为拓展二线城市业务的第一站。

表1:甲级写字楼租金和空置率变化

目前,中国写字楼市场仍面临诸多挑战,面对新经济产业需求的崛起,及时调整策略才是生存之道。

传统写字楼业主应当对租户进行资质评级,多元化租户配比,降低金融行业风险的影响,以维持长期稳定运营。另一方面,联合办公对业主而言是机遇,但风险犹在,即意味着更高的租户流动率和更为复杂的租户结构,切不可盲目“跟风”。在市场倾向租户方的城市,企业应抓住契机,以较低或至少同等成本将办公场所升级至性价比更高的新楼宇。面对诸多选择,租户可考虑聘请专业代理机构,以获得最适合、性价比最高的租赁方案。

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