1997年，亚洲金融危机爆发，国内经济出现通货紧缩，形势可谓内忧外患。如何促进消费，扩大内需，刺激经济增长成了摆在当局面前的首要问题。
彼时，中国的改革开放就快20年，但一切都正开始，一切都还在摸索中。这一年夏天，北戴河召开了一个研讨会，会上专家提出把住宅建设列为国民经济新的增长点。这个小型会议并没有引起社会大众的关注，却改变了几代人的生活和财富轨迹。
1998年3月29日，在回答记者关于住房制度的改革问题时，当时总理作了如下答复：住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。
1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着“福利分房”时代的终结，住房商品化时代正式到来。
住房商品化成效显著，经济地位扶摇直上。2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式明确房地产业是国民经济的支柱产业。
也许，所有人都没想到，中国从一个积贫积弱近乎崩溃的经济体，在动乱的泥沼里腾飞，一跃成为全球第二大经济体，而房地产市场以更快的发展速度狂飙突进。而若干年后，面对不断飙升的房价，社会舆论的批评声四起，房地产作为支柱产业的定位风雨飘摇。
01
3月8日，全国人大常委会委员长栗战书称：集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等。
闻讯，还未收盘的港股内房板块快速下挫。这已经成了近年的惯例，这几年港股内房都要经历一下两会房产税劫。作为最关注的改革项目，房地产税改革进程时刻牵动着所有人的神经。每年记者也都跑的很快，逢人便问房地产税改革进度。
1986年国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，但是征税范围仅是经营性用房的收入部分，对非经营性住房则不予考虑。而且这只是行政条例，而不是法律。
随着住房市场从增量时代到存量过渡，中央开始研究推进房地产税改革。2010年，发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》指出推进房地产改革，并在2011年在上海和重庆开展房产税征收试点。
2014年首次提出了房地产税立法，政府工作报告的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。
自此，每年都会有房地产税的相关新闻占据媒体头条。
2015年8月，十二届全国人大常委会立法规划把房地产税立法正式列入五年立法规划；
2017年12月，财政部长肖捷在人民日报发文中提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担；
2018年的政府工作报告对此独立成句，表述是“稳妥推进房地产税立法”；2019年换了个词，表述是“稳步推进房地产税立法”。
从“首提”到“稳妥”，再到“稳步”，房地产税立法工作应该是箭在弦上，正逐步推进中。其中最受瞩目的莫过于持有环节的房产税改革。
房产税历来有法理上的争议，比如土地出让金已经一次性收取了土地对价，而居民并没有所有权，只有使用权，再收一次持有环节的房产税，于理不合。但这并不能阻挡滚滚向前的历史车轮。多次经验证明，我国是一个理论创新强国，理论争议最后都能变得合理，实在不行，就造个新词。
一般而言，在税收学理论中，房产税的作用主要有两个：
1、拓展税源：过去二十多年，是房地产市场的黄金时代，地产政府也习惯了依赖土地出让这种躺着赚钱的模式。而由于分税制，地方事权和财权不对称，加剧了地方举债发展的局面。随着房地产市场存量时代到来，地方税收改革势在必行。
2、调控房价：理论上对房产征收财产税会提高投机者的持有成本，能抑制投机行为。而增加持有多套房的高收入阶层的税负，也能调节贫富。
根据数据，2017年我国城镇家庭户均住房已达1.14套，已经过了住房稀缺时代。一二线城市新房用地供应有限，二手房交易占主要比重，而三四线则刚刚经历去库存，买房需求得到进一步满足。
而自1999-2017年，全国房屋竣工总面积已达128.1亿平方米，2017年竣工面积为10.15亿平方米，仅为全部的不到8%。
存量房时代越来越近。土地出让金收入将会随着新增住房的减少而减少，而存量住房提供了补充地方财政收入的空间。
从国际经验来看，多数国家设立房地产税的目的是为了补充政府的公共财政收入。但是日本和韩国在设立时兼有调节市场的目的，预计我国的房产税也会兼具调节市场的功能。
参考沪渝两地试点方案和国外经验，以及公开媒体报道信息，预计未来房地产税制度设计的一个重要特点：采用累进税率。
02
房产税历来是楼市多空对决的重要议题。
多年狂飙突进，房价节节攀升，看空中国房地产者有之，看多中国房地产者也有之。但从历史经验看，看空者都被打脸了，其中不乏经济学专家。
中国房地产是不是泡沫？现在已经没有多少人敢肯定回答了。
即便看空者从房价收入比、新生人口断崖以及金融宽松刺激投机炒房等数据证明中国房价是个泡沫。但事实上，中国的房价泡沫很“硬”。
“房价永远涨”在中国是一个颠扑不破的真理。
但随着房产税的推出，中国房地产这个刚性泡沫将直接接受检验。
从国际经验看，长期看，用房产税调控房价收效甚微。
美国和英国征收房产税历时几个世纪，然而并未改变房价长期上涨趋势。韩国过去三十年进行两次房产税改，也不变房价加速上涨的趋势。
1969年，日本进行战后第一次税改，降低长期持有税负。而在1973年进行第二次税改，设立特别土地保有税，抑制土地投机行为，但是土地价格依然逐年上涨。在1987-1993年阶段，土地市场进入疯狂飙升时期，日本政府不断扩大征税对象以及征税力度。一定程度上加剧了房地产市场泡沫破裂后房价下降程度。而后，日本房地产泡沫破裂，日本政府弱化了房产税，但仍不改漫长跌势。
可见，通过房产税并不能改变房价的长期趋势，而决定房价长期走势的仍然是影响供需基本面的土地、人口、产业等因素。
但是短期看，则不然。短期出台房产税会影响多套房产者的预期，并且在落地后会增加持有成本，而购房者则可能选择观望，造成供求失衡、资产价格下跌。尤其是加杠杆炒房者，房产税将加剧投机炒房者现金流断裂风险。
就像韩国在上世纪80年代房地产市场热火朝天时开征土地过多保有税，并加重了交易环节税负。短期内，房地产市场有所降温。而日本开征房产税也加剧了房地产泡沫破裂后房价的跌幅。
当供需达到另一个均衡价格时，一二线核心城市由于就业、医疗、教育资源有显著的优势，因此仍有刚性需求支撑。虽然房产税是直接税，难以转嫁，但是，在一二线核心城市再度形成卖方市场后，或也会部分转移给卖方，从而助推房价。
而对多套房持有者而言，会优先考虑出售三四线城市房子，但目前三四线城市多为人口净流出和经济欠发达的地区，而且三四线城市二手市场不成熟，增加房产出售难度，大概率形成买方市场，价格下跌会更漫长。
最后，长期看，核心城市和三四线将形成一半海水一半火焰的局面。经过二十多年发展，我国房地产市场已经解决了大部分总量稀缺问题，存在的是结构性问题。如果结构失衡问题仍存在，长期看，房产税只是加剧结构失衡。
03
当然，现在房地产税当前仍处于立法起步阶段，距全面推出为时尚早。
目前房地产税仍处于草案起草完善阶段，还未向人大常委会提请审议，而按照立法程序，房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决。而立法后距离全面落地也需要一段时间，包括厘清各种不同产权的房子等。
而且，在实际落实中，或也会根据民意和实际的房地产市场和经济发展情况作出相应的调整，保持与时俱进。
但房产税正在路上，预期先行，留给房东们的时间窗口在消逝。
本文来源：格隆汇
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