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楼市"假阳春":房产中介炒作 个案被无限放大

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分析人士也认为,所谓的火爆行情实际上只出现在部分城市的部分区域,只是在房企和房产经纪人的炒作下,个案被无限放大。

春节过后,经过一番休整的房产经纪人开启了猛烈的宣传攻势,借助一些数据、利好政策在朋友圈唱多楼市,有意营造出房地产市场回暖的氛围。同时,一些开发商也开始上调关注度较高的项目售价。

但实际上,尽管1月、2月的房价跌幅有所减缓,趋稳迹象显现,但官方及机构公布的数据都不能证实楼市开始大幅回暖。分析人士也认为,所谓的火爆行情实际上只出现在部分城市的部分区域,只是在房企和房产经纪人的炒作下,个案被无限放大。

房企和房产中介集体“唱多”

2月22日,国家统计局公布了1月份70城的房价数据。数据显示,受春节因素影响,1月楼市表现平稳。业内人士认为,一二线城市的二手房价格开始全面下行,表明持续了45个月的房价上涨周期结束,楼市拐点已经出现。

没想到的是,上述数据却让房产经纪人开启了“自嗨”模式。厦门贝壳新房一位叶姓置业顾问24日在朋友圈转发央视财经关于解读70城房价数据的一期节目视频时称:“说好的降价呢?(1月)一线城市同比上涨3.3%,二线城市同比上涨11.6%,三线城市同比上涨11%。”

在千里之外的合肥,德佑地产的郑姓置业顾问也转发了这段视频。郑州某楼盘的置业顾问在发布视频的同时,还称“家里有矿,请继续观望”。与此同时,中新经纬客户端还发现,厦门、合肥、郑州的房产经纪人并不认识,却都不约而同地转发了关于1月楼市上涨的视频,并以此作为楼市回暖、价格将上涨的依据。

一位置业顾问在朋友圈称:“压制了3年的房价,现在已经快压不住了!房价永远是波段式上涨,任何的调控都是为下一波的上涨积蓄力量!现在就是买房的最佳时机!”。

与此同时,一些房地产开放商也动作频频。近日,某房企在其北京豪宅项目大幅提价的通知中称,新品开盘在即,开盘单价18万元/平方米,接下来将对部分已开盘的房源提价15%。

人为炒作、楼市微调造成“假阳春”

根据以往的经验,在春节过后的一段时间里,楼市可能出现“小阳春”现象,成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,从成交量等数据看,今年1-2月并没有出现“小阳春”,“市场躁动,不排除有房企和中介煽风点火甚至造谣的可能。”

针对上述提到的某房企在北京的豪宅项目将要涨价的消息,媒体报道称,北京市住建委网站上并无该项目领取新预售许可证的信息,该房企也只是透露,后续会有升级版的新品推出。

中原地产首席分析师张大伟称,从过去的历史看,春节后房地产行业一般都有一波市场炒作,由于春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量购房者。从现在看,炒作已经对市场产生影响。

不过,在房地产经纪人转发的火爆项目中,也有一些是真实的。比如多家媒体证实,动辄几千万元甚至上亿元、紧邻华润春笋总部大厦高端商务公寓华润瑞府,确实较为抢手,8000万元的公寓一开售就“秒光”。不过,谢逸枫认为,单个项目的火爆,并不能代表整体市场。

谢逸枫称,的确有一些城市的部分区域和项目,1-2月出现了比较好的行情,但这是个案与局部现象。有些项目是因为经过了很长时间的蓄客,在开盘后集中释放,才出现了成交量猛增的假象。

同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬客户端说:“据我了解,一些城市的限价楼盘由于具有价格优势,开盘后会受到热捧,而除此之外的大部分楼盘销售情况并不乐观。整个行业的未来预期不好,恒大刚刚宣布住宅打九折出售,碧桂园也在进行人员优化,龙头房企尚且如此,中小房企更加艰难,市场没有出现‘小阳春’。”

诸葛找房研究中心的数据显示,2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价为14810元/平方米,环比上周下跌0.01%。分城市等级来看,监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨,一线城市及三四线城市小幅下跌。分区域来看,东部城市二手住宅挂牌均价上涨,其他区域均价均有不同程度下跌。

克而瑞研究中心称,从全国20个典型城市2月的项目去化率表现看,多数城市的去化率依旧保持了下行趋势,而诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升,也极有可能是因前期供应疲软所致。

此外,自2018年年底山东菏泽取消限售以来,多地政策都有微调,加上信贷政策松动,这些都会对购房人的预期产生影响。张大伟称,之前,调控政策不断加码,房企想炒作也没用,但现在宽松政策不断,房企就是抓住了这一时机加大了宣传攻势。

2019年市场行情将如何走?

据克而瑞研究中心不完全统计,当前全国约有20个城市不同程度地放松了楼市调控,“因地制宜、分类调控”的特点更为突出,这成为开年以来楼市“回暖”背后的重要推手。不过,调控政策试探性放松虽然带来部分城市市场短期升温、部分项目热销,但难改市场总体向下调整的大趋势。

2018年,全国商品房销售面积171654万平方米,商品房销售额149973亿元,两者均创下历史新高。张大伟认为,2019年的市场行情难与2018年匹敌,商品房销售面积、销售额都将负增长。

不过,从1-2月的房价变化来看,市场趋稳态势还将继续。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,1月全国房价总体趋稳,环比跌幅较上月显著收窄,下跌城市个数较快减少。监测显示,1月份,142个样本城市房价平均环比下跌0.17%,环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。

诸葛找房研究中心也认为,2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价虽然还在下跌,但近乎持平,市场稳定态势明显。

张大伟对中新经纬客户端称,3月份市场会继续回暖,一二线城市房价或止跌、跌幅减缓迹象,但大幅上涨的可能性不大。这波行情能持续多久,关键看信贷政策的宽松程度,最典型的就是“认房又认贷”的标准是否会变化,这一政策不变,市场就不会出现大的波动,反之,将出现明显反弹。

谢逸枫判断,部分一二线城市在3月份会出现“小阳春”,三四线城市则要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。

张宏伟则较为悲观。他分析称,3月的楼市成交量可能会有小幅上升,但价格不会上涨,到今年三季度末之前,市场都不会出现明显好转。一二线城市或许会在三季度末企稳,而三四线城市则要等到明年上半年。

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