楼市"假阳春":房产中介炒作 个案被无限放大

春节过后，经过一番休整的房产经纪人开启了猛烈的宣传攻势，借助一些数据、利好政策在朋友圈唱多楼市，有意营造出房地产市场回暖的氛围。同时，一些开发商也开始上调关注度较高的项目售价。

但实际上，尽管1月、2月的房价跌幅有所减缓，趋稳迹象显现，但官方及机构公布的数据都不能证实楼市开始大幅回暖。分析人士也认为，所谓的火爆行情实际上只出现在部分城市的部分区域，只是在房企和房产经纪人的炒作下，个案被无限放大。

房企和房产中介集体“唱多”

2月22日，国家统计局公布了1月份70城的房价数据。数据显示，受春节因素影响，1月楼市表现平稳。业内人士认为，一二线城市的二手房价格开始全面下行，表明持续了45个月的房价上涨周期结束，楼市拐点已经出现。

没想到的是，上述数据却让房产经纪人开启了“自嗨”模式。厦门贝壳新房一位叶姓置业顾问24日在朋友圈转发央视财经关于解读70城房价数据的一期节目视频时称：“说好的降价呢？(1月)一线城市同比上涨3.3%，二线城市同比上涨11.6%，三线城市同比上涨11%。”

在千里之外的合肥，德佑地产的郑姓置业顾问也转发了这段视频。郑州某楼盘的置业顾问在发布视频的同时，还称“家里有矿，请继续观望”。与此同时，中新经纬客户端还发现，厦门、合肥、郑州的房产经纪人并不认识，却都不约而同地转发了关于1月楼市上涨的视频，并以此作为楼市回暖、价格将上涨的依据。

一位置业顾问在朋友圈称：“压制了3年的房价，现在已经快压不住了！房价永远是波段式上涨，任何的调控都是为下一波的上涨积蓄力量！现在就是买房的最佳时机！”。

与此同时，一些房地产开放商也动作频频。近日，某房企在其北京豪宅项目大幅提价的通知中称，新品开盘在即，开盘单价18万元/平方米，接下来将对部分已开盘的房源提价15%。

人为炒作、楼市微调造成“假阳春”

根据以往的经验，在春节过后的一段时间里，楼市可能出现“小阳春”现象，成交量、成交套数与带看量等数据会有一定上升。但中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，从成交量等数据看，今年1-2月并没有出现“小阳春”，“市场躁动，不排除有房企和中介煽风点火甚至造谣的可能。”

针对上述提到的某房企在北京的豪宅项目将要涨价的消息，媒体报道称，北京市住建委网站上并无该项目领取新预售许可证的信息，该房企也只是透露，后续会有升级版的新品推出。

中原地产首席分析师张大伟称，从过去的历史看，春节后房地产行业一般都有一波市场炒作，由于春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量购房者。从现在看，炒作已经对市场产生影响。

不过，在房地产经纪人转发的火爆项目中，也有一些是真实的。比如多家媒体证实，动辄几千万元甚至上亿元、紧邻华润春笋总部大厦高端商务公寓华润瑞府，确实较为抢手，8000万元的公寓一开售就“秒光”。不过，谢逸枫认为，单个项目的火爆，并不能代表整体市场。

谢逸枫称，的确有一些城市的部分区域和项目，1-2月出现了比较好的行情，但这是个案与局部现象。有些项目是因为经过了很长时间的蓄客，在开盘后集中释放，才出现了成交量猛增的假象。

同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬客户端说：“据我了解，一些城市的限价楼盘由于具有价格优势，开盘后会受到热捧，而除此之外的大部分楼盘销售情况并不乐观。整个行业的未来预期不好，恒大刚刚宣布住宅打九折出售，碧桂园也在进行人员优化，龙头房企尚且如此，中小房企更加艰难，市场没有出现‘小阳春’。”

诸葛找房研究中心的数据显示，2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价为14810元/平方米，环比上周下跌0.01%。分城市等级来看，监测二线城市二手住宅挂牌均价微涨，一线城市及三四线城市小幅下跌。分区域来看，东部城市二手住宅挂牌均价上涨，其他区域均价均有不同程度下跌。

克而瑞研究中心称，从全国20个典型城市2月的项目去化率表现看，多数城市的去化率依旧保持了下行趋势，而诸如南京、武汉等城市节后的短暂回升，也极有可能是因前期供应疲软所致。

此外，自2018年年底山东菏泽取消限售以来，多地政策都有微调，加上信贷政策松动，这些都会对购房人的预期产生影响。张大伟称，之前，调控政策不断加码，房企想炒作也没用，但现在宽松政策不断，房企就是抓住了这一时机加大了宣传攻势。

2019年市场行情将如何走？

据克而瑞研究中心不完全统计，当前全国约有20个城市不同程度地放松了楼市调控，“因地制宜、分类调控”的特点更为突出，这成为开年以来楼市“回暖”背后的重要推手。不过，调控政策试探性放松虽然带来部分城市市场短期升温、部分项目热销，但难改市场总体向下调整的大趋势。

2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元，两者均创下历史新高。张大伟认为，2019年的市场行情难与2018年匹敌，商品房销售面积、销售额都将负增长。

不过，从1-2月的房价变化来看，市场趋稳态势还将继续。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，1月全国房价总体趋稳，环比跌幅较上月显著收窄，下跌城市个数较快减少。监测显示，1月份，142个样本城市房价平均环比下跌0.17%，环比跌幅比上月收窄0.51个百分点。

诸葛找房研究中心也认为，2019年第8周(2月18日-2月24日)百城二手住宅挂牌均价虽然还在下跌，但近乎持平，市场稳定态势明显。

张大伟对中新经纬客户端称，3月份市场会继续回暖，一二线城市房价或止跌、跌幅减缓迹象，但大幅上涨的可能性不大。这波行情能持续多久，关键看信贷政策的宽松程度，最典型的就是“认房又认贷”的标准是否会变化，这一政策不变，市场就不会出现大的波动，反之，将出现明显反弹。

谢逸枫判断，部分一二线城市在3月份会出现“小阳春”，三四线城市则要等到二季度乃至三季度才有可能回暖。

张宏伟则较为悲观。他分析称，3月的楼市成交量可能会有小幅上升，但价格不会上涨，到今年三季度末之前，市场都不会出现明显好转。一二线城市或许会在三季度末企稳，而三四线城市则要等到明年上半年。