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住建部迈出第一步 我们离买房所见即所得还有多远?

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此次意见稿的调整对普通消费者来说究竟意味着什么?仅仅作为一项行业建筑规范,这一调整能否影响实际房产交易?我们距离真正按照套内使用面积买房距离还有多远?

2月24日,新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》,中国建筑科学研究院有限公司相关负责人对受到广泛关注的《住宅项目规范(征求意见稿)》的条款进行解读。对于住房和城乡建设部公示的意见稿中第2.4.6条规定“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,权威专家在说明中明确了“套内使用面积”的核心定义:“所见即所得”。

那么,此次意见稿的调整对普通消费者来说究竟意味着什么?

仅仅作为一项行业建筑规范,这一调整能否影响实际房产交易?

我们距离真正按照套内使用面积买房距离还有多远?

更进一步的改革:所见即所得

权威专家在新华社采访中解释:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

这一做法主要解决两方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。

这是对目前公众理解的套内面积的全新解释。

澎湃新闻查询发现,我国住宅建筑交易当前仍沿用《商品房销售管理办法》。

2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)的第十八条显示,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

其中规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

而根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:

房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

也就是说,根据《商品房销售管理办法》,即使以套内建筑面积计价,购房者仍然需要承担墙体,阳台等面积。

而建筑面积则是套内建筑面积再加上公摊的面积。

简单理解就是:即建筑面积>套内建筑面积>套内使用面积。

而最新的解释则明确交易的主体将会是自己真正可以实际测量的套内部分,也就是我们真正的“实用面积”。

距离买房“所见即所得”还有多远?

有评论人士指出:由于这份《住宅项目规范(征求意见稿)》是设计规范文件,无权越界染指销售管理文件。因此,真正涉及房屋销售时,仍然不可能按照这一规范执行。

澎湃新闻从业内人士处了解到,需要真正要将这一规范运用到实际销售,除了征求意见本身能够获得顺利通过,至少还需要修改目前仍沿用的《商品房销售管理办法》。另外,当前商品房预售合同中,仅明确了房屋建筑面积、套内建筑面积以及公用分摊建筑面积、地下附属面积等,而不动产权证书面积一栏也仅显示宗地面积及建筑面积。如果最终落实“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,则商品房预售合同及不动产权证书均需明确套内使用面积。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,目前《住宅项目规范(征求意见稿)》尚处于征求意见阶段,到真正实施还需要一系列政策的配置,包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如房价统计制度要调整,不然数据就会出现大涨不可比。税收制度要变,如果按照新口径计算,普通和非普的认定标准需要调整。一些按照建筑面积计算的费用也需要调整。而政策的落地或也涉及到多个部门,包括住建部、统计局、税务局等。

那么,此间究竟需要多长时间?香港的调整之路可以作为参考。

据《新周刊》2019年1月的报道,香港用了整整5年时间促成了从建筑面积交易到实用面积交易的转变。而真正推动并促成这一改革的,正是负责设计和测量规范的建筑设计师们。

由于注意到香港开发商在建筑面积交房时普遍存在“发水”(编者注:原本用于指代海鲜贩子为鱿鱼注水增重,以期卖出好价钱,在这里指香港地产商在合法条件下扩充销售面积,创造极致利润)现象,2008年开始,时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥开始为推动“实用面积”卖房开始奔走。

一场改革拉开序幕,当年潘永祥出任实用面积工作小组主席。最终,实用面积的概念被定义为“由墙壁围绕单位的楼面面积,包括露台及工作平台”,这一释义得到了特区政府的采纳。

于是,窗台、冷气机位之类的“发水高发区域”,即此前公认的公共面积,尤其是彼时大肆扩张的花园、会所、球场、车位等,被排除在新定义之外。在楼书上,它们的位置、范围会被清晰标注出来,只是考虑到香港居住空间普遍狭窄,橱柜、床通常会被置于墙壁内,看似并无用途的墙壁,还是被纳入实用面积。

2011年11月底,《一手住宅物业销售条例草案》展开公众咨询。条例草案明确规定,使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,并正式将“实用面积”表述纳入法规。在此之前,由测量师学会、律师公会成员组成的督导委员会对房屋相关信息公布时间表、售楼书内容等实施细则作出了全面规定。2013年,草案正式颁布,并允许拥有10个月双轨制时期。

从调研到草案再到推出,政府与开发商之间的博弈和拉锯案例不胜枚举,所幸新的购房标准最终得到真正执行。

去皮的核桃和带皮的核桃?

有网友对以套内面积交易作出了这样的评价:带皮核桃15一斤,去皮核桃30一斤。意思是换汤不换药。

但事实上,意义比这更加深远。

以重庆为例,据华商报报道,重庆市住房城乡建委相关负责人告诉记者,其实早在2002年6月,重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。

凡不按套内面积计价销售商品房的,由有关部门责令改正,并依法予以查处。

据相关负责人介绍,该条例施行以来,不仅减少了商品房交易面积纠纷,同时也维护了购房群众的利益,让群众明明白白购房。

同样来看香港的改革:数据显示,2017年,香港一手住宅物业销售监管局共接到31宗投诉,达2013年“一手新例”实施以来的新低。

提到“实用面积计价”,测量师黎志邦作出了“基本达到预期效果”的评价:“当获得豁免的建筑构件、公用设施被区分在实用面积范围之外,不再创造利润,地产商会出于节约成本的考虑逐渐停止不合理规划。而且这些构件、设施的相关信息必须以透明的形式呈现在买家面前,任何形式的隐瞒、歪曲都可能导致检控,‘违法’本身就构成了另一笔成本。”

正如中共中央政法委员会微信公众号“中央政法委长安剑”刊文指出,尽管说房地产交易将正式告别“公摊面积”为时尚早,但有成语道“一叶知秋”。这个意见稿在释放一个鲜明信号,核心是八个字——“民有所呼,政有所应”。

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