二手房市场陷入深度观望期

虽然11月份部分城市二手房成交量环比回升，但从总体来看，市场整体成交水平仍然处于底部区域。此外，各城市二手房价也已经处于下行区间。专家预计，未来一段时间内二手房市场观望态势难有改观，还会持续。

成交明显放缓

刘先生越来越觉得房子难卖了。在今年年初，刘先生考虑将自己位于上海南部外环线附近的一套小房子转让出去，挂牌350万元。当时，看房的人并不少，有人出到340万元。但刘先生错误估计了当时的行情，坚持不肯让价。随后的行情让他感到懊悔不已，不但房价一路下滑，而且愿意看房的人也越来越少。时至今日，他已几乎接不到中介的反馈电话了，每次主动跟中介联系，对方也只是无奈地告诉他，行情不好，请耐心等待。

刘先生的遭遇并不是个别案例，而是市场行情的真实反映。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2018年11月，全市二手房共计成交1.52万套，环比上涨10.40%，同比上涨16.02%；其中，二手住宅成交1.34万套，环比上涨11.75%，同比上涨18.27%。10月成交下行很大程度上受到了国庆长假的影响，因此11月的成交量有所回升亦在情理之中。尽管成交量有所回升，11月仍然是下半年以来二手房和二手住宅成交量的次低点。

上海链家市场分析师赵葆根表示，今年1~11月，全市二手住宅成交量为14.78万套，这一成交量已经超过了去年全年14.66万套的总成交量。尽管成交量较去年有小幅增长，但市场总体低位运行的态势并未得到改变，二手住宅月均成交量仅1.34万套，仅略高于去年的1.22万套。进入下半年后，随着新房市场在供应端的放量，二手住宅市场受到进一步挤压，成交量总体呈下行态势，3至6月的月均成交量为1.55万套，而7至11月的月均成交量仅为1.34万套，若不出意外，这种局面将延续至年底。

从其他城市成交情况来看，同样也不容乐观。11月贝壳研究院监测的重点13城中有8城二手房成交量处于低位修复阶段。重点城市新入市供需依旧乏力，总体新增房源量连续3周环比减少，且降幅环比扩大，重点城市新增客源量普遍降至年内低位。

分城市来看，11月重点13城中，有8城成交量环比增加，5城成交量环比回落。增加的城市中，杭州、青岛和上海三城分别环比增加20.2%、19.1%和18.1%，增幅居前。其中，杭州因房贷利率下调，近两月成交在9月低位上持续修复，但目前成交水平依旧处在2017年以来低位上。成都成交量环比增加17.7%，岁末成交翘尾助推11月成交创6月以来最大值。北京二手房市场成交量结束下降态势，环比小幅增加3.5%，同比增加3.6%，但绝对量低于9月水平。下滑的城市中，长沙市场成交量继续低位下滑，环比降幅达18.9%；西安成交量在10月回升的基础上下滑9%，略高于9月低值；深圳11月成交继续环比减少6.8%，绝对水平是2017年以来(除春节月之外)的最低值。

均价持续回落

与成交低迷相辅相成，二手房价总体进入下滑阶段。

贝壳研究院监测数据表明，11月重点城市均价仍以下跌为主。数据表明，共有11个城市二手房均价环比出现不同程度的下跌，其中西安和深圳分别下跌4.7%和4.0%，两城均价与年内高点6月均价相比分别累计下跌14%和9%；天津均价受结构性因素影响，11月下跌4.2%。上海均价持续保持下跌态势，11月环比跌幅较此前有所扩大，达3.1%。北京均价持续3个月环比下跌，11月跌幅为2.8%，跌幅扩大，而且同比微幅下跌。13城中仅成都环比小幅上涨1.3%，但考虑到自今年6月份以来成都均价震荡下行，此次反弹对房价整体运行态势并不会产生影响。武汉11月均价环比持平，但2018年下半年以来整体表现也呈现稳中微降走势。

从房源供给端来看，13城新增房源量全面下滑，13城新房源量普遍降至2018年以来最低水平，有10个城市降幅超过两成。西安和杭州新增房源量下滑最为明显，降幅超过30%，分别环比减少33.1%和30.5%。从需求端来看，13城中有10城新增客源量环比下滑，长沙新增客源量下滑最明显，降幅达14.2%，13城新增客源量普遍降至年内低位。此外，11月重点城市新增房源表现均差于新增客源，进而导致新增客房比上升，供需矛盾趋紧。

回调态势或将持续

市场低迷，对卖家预期产生了负面影响，市场看跌气氛不断蔓延。

根据贝壳研究院针对挂牌价变化情况来看，除了武汉持平之外，11月12城新增挂牌均价环比下跌。具体来看，杭州、长沙两城新增房源挂牌均价分别环比均下跌4.0%和3.8%，均达到下半年以来的最低值。北京、成都、上海和济南新增挂牌均价连续5个月环比下跌，市场预期持续松动。从调价变化情况来看，13城中有8个城市的卖家选择调低挂牌价或维持原价，市场预期整体呈现持续回调态势。

业内人士分析指出，从政策层面来看，由于近期放松调控的可能性不大，包括限购、限贷等对二手房买卖影响较大的政策，仍会持续存在。可以说，2019年还是“调控年”，会一直延续近两年来的基调，在重视长效机制，构建商品房、租赁住宅和保障性住宅多元市场；同时还会注重调控与治理相结合，重点打击楼市乱象，维护市场健康发展。在这种政策环境下，房地产市场整体难有明显改观，因此二手房买卖维持低迷态势，已是大概率事件。

那么二手房市场会以怎样的方式调整？上海易居房地产研究院总监严跃进分析指出，从二手房市场来说，其降温态势已经确立，相对一手房，二手房的市场信心更不足，这使得二手房的价格和成交等依然会走降温的道路。总体上看，对于此类二手房市场来说，需要注意的一点是，目前确实面临很大的压力，部分房东急于换房，这个时候就会出现降价销售的做法。严跃进说：“从趋势上看，至少2019年上半年市场是会降温的，这都会影响此类物业的交易。但是到了下半年随着一手房量价反弹，预计二手房市场也会出现类似的表现。”