楼市寒意渐起呼唤各方理性

国庆前后楼市一夜入秋，近期寒意渐起，市场观望明显加重，热点城市房价出现回落。毋庸置疑，当前我国房地产市场又走到了一个关键节点，未来“向左走、向右走”，实际上已经面临着艰难的方向性抉择，急需各方理性形成房地产市场良性预期，促进楼市平稳运行。

我国楼市事实上已经面临着方向性抉择。楼市高温消退，既有政策调控的原因，也是市场需求动能快速释放的结果，符合市场运行的一般规律。从运行指标看，当前我国房地产市场动能后劲不足，无论是房地产开发投资、土地购置面积等反映市场供给的指标出现增速回落，还是商品房销售面积、商品房销售额等反映市场需求的指标，也出现增速同步回落的情况。从成交价格看，最能反映市场实际供求关系的二手房成交价格，从北京、上海、深圳等一线城市率先回落并逐步向热点二线城市扩散。

而楼市方向性抉择，无非涉及四个辩证统一关系的稳妥处理。第一个辩证统一的关系，是地方政府如何处理好防止房价过快上涨和防止房价急剧下跌的关系。这既涉及到地方财政健康和经济转型，也关系到风险防控和社会稳定，是地方政府在多重目标之间，进行跨期选择并实现帕累托最优的过程。政策收紧和放松的市场效果并非线性对称，若处理不好，很可能会产生助涨杀跌的效果，这完全背离了促进房地产市场平稳运行的初衷。第二个辩证统一的关系，是房地产开发企业如何处理好加库存和去库存的关系，这实际上也是房地产开发企业在市场趋势判断基础上，进行经营目标的跨期选择问题，而最终是要实现经营利润的最大化目标。增加土地购置和加快资金回笼，看似矛盾的决策，在一念间，往往决定了企业的生死存亡，同时也对市场供求关系施加即时和持久的影响。第三个辩证统一的关系，是家庭如何处理好买房和卖房的关系。归根结底，这是用资产配置结构视角来审视在满足居住需求前提下，如何实现最大程度的财富保值和增殖。有房群体的投资与抛售，刚性住房需求群体果断入市和徘徊观望，必然引发市场短期供求关系调整，这往往会打破市场的焦灼状态。第四个辩证统一的关系，是金融机构如何处理好融资支持和限制的关系。这实际上要求金融机构在符合国家政策导向前提下，最大程度保障住房金融资产的安全和收益。融资放与收的矛盾，实际上决定着楼市杠杆的安全，也考验着金融体系的稳健。由此可见，这四个辩证而又统一的关系，都从自身运行机理和行为各方自主选择，对楼市方向施加着重要影响。

当前最需要楼市各方理性和冷静。回顾过去不难发现，往往当房地产市场运行到关键性的历史节点，最需要市场各方的理性与冷静，并稳妥处理好上述四个辩证统一的关系。特别是我国还未经历过完整的房地产周期，市场参与者还未接受过房地产市场的风险教育。而长期以来根深蒂固的房地产非理性预期，很容易会形成固化的行为范式，甚至还会通过各种渠道对市场运行施加影响，加剧房地产市场波动和风险累积。

说到底，我国房地产发展至今，已经成为影响我国经济金融稳定和全社会福祉的系统性因素，大起大落，都将产生极其深远的连锁反应。为促进我国房地产市场的稳健运行，笔者认为，市场各方都要稳妥处理好当前自身面临的辩证统一关系。对地方政府而言，一是要准确把握地方房地产市场运行的脉络和趋势。房地产市场形势的深入分析和准确判断，是科学决策的基础。我国区域发展很不平衡，楼市区域分化严重，地方政府要在准确把握当地市场趋势的基础上，才能作出科学决策。二是要认真做好政策评估和压力测试。房地产调控政策的收紧与放松，不会产生线性对称的效果。但任何收紧与放松，会即刻影响市场预期。比如，前期不断升级的房地产调控措施已经有效抑制了房价上涨；但在房价停涨或出现回调迹象时，要在政策评估和压力测试基础上，把握好度，适时对政策措施进行微调，使得供求关系基本平衡。如果处理不当，那么很有可能出现房价再次大起，或房价意外大落。对房地产开发企业而言，当前房企融资成本高位运行，资金链承压，遵从房地产市场规律和趋势，加快资金回笼，理性拿地，是较为理想的选择。但要坚决抵制恶性竞争，避免非理性购地。对市场终端需求而言，买与卖，实际上都基于家庭资产配置的偏好，本身并无价值上的对错。但要摒弃投机偏好，真正落实“房住不炒”，切忌非理性加杠杆购房。严格来说，实现家庭有保障的财务安全和财富保值增值，最需要避免陷入羊群行为。对金融机构而言，如何在国家经济转型升级发展的大背景和大趋势下，既要支持房地产市场的健康发展，又要抵制房地产市场的非理性行为，确保房地产市场稳健运行，这实际上已经成为长期保障住房金融资产安全和收益的唯一选择。金融机构需要从业务导向和经营理念从上到下进行灌输，使之成为金融从业人员的自觉行动。