顾云昌：把房价上涨的责任推给房改是不对的

写在前面

国家这么大、人口这么多，40年前，在经济战线上，要把人民的住房水平搞上去是一件大事情，无法回避，也无法马虎。

也是从这时候起，每一次住房重大的改革突破，都是以打破思想禁锢、解放思想为先导，涌现了一大批改革决策闯将。顾云昌是其中一分子。

忆过去，评现在，谋未来，见证和参与40年重要关头房改的顾云昌有好几个“没想到”：原来反复纠缠、非常难办的、恨不得吵架的事情，在真正实施中，反而很容易解决；相反，我们认为容易的事情，反而现在还是一个大问题。

“有人把房价上涨的责任推给房改。”思维敏捷的顾云昌摇着头否定了这一说法。他认为，房价高涨不是房改带来的直接结果，其背后的推手是供求关系、货币超发、土地财政、投资渠道不足等多种因素交互催发。

从上世纪70年代末进入国家建委，跟随改革开放的步伐，顾云昌就开始着手商品住宅研究，是见证和推动国内房改和商品住宅发展历史的重要人物。

1998年7月3日，“23号令”——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台，当时顾云昌担任建设部政策研究中心副主任。他参与、主笔的这次1998年房改方案，汲取了之前18年试点和讨论的成果，开启了中国商品住宅的时代闸门。

回望改革，顾云昌表示，1998年住房制度改革是一个分水岭，前20年（1978-1998年）是中国住房制度改革探索试点的20年，后20年是房改政策制定后房地产市场得到迅猛发展的20年。

“这40年感触最深的就是改革开放对中国经济、社会、百姓生活带来巨大变化。20年前房改时曾有机构让我预测未来房地产金融会有怎样的发展，没想到的是，现在房地产金融特别是住房抵押贷款的发展程度远远超出我们的预测。更没想到的是，1998年房改后，中国房地产市场发展会如此迅猛，给中国经济发展带来如此巨大的影响。”顾云昌感慨道。

住房制度改革发展到今天，又遇到了新的问题，顾云昌称，主要是房价泡沫问题。谁都想不到中国房价在过去十几年里翻了最少六七倍。但有人将高房价的原因指向住房制度改革，是不对的。

“1978年，完全和过去不一样的经历”

1998年，顾云昌正在主持“世界住房日”会议，

此前房改方案刚刚发布

从福利性住房到商品房，从刚需性住房到改善性住房，改革开放40年间，我国住房制度经历了巨大变革。

“中国房地产真正发展是在（1978年）十一届三中全会以后。前20年即1979年至1998年是一个阶段，这一阶段在如何解决中国人民住房问题上进行了有效的探索和试点。从1998年国家召开房改工作会议到鼓励老百姓买房直至现在，是第二个阶段，这一阶段是政策制定后房地产得到迅猛发展或快速发展的20年。”

回忆40年人生经历，顾云昌感慨道，我非常有幸参加了住房制度改革，并担当主要制定人之一。“这40年感触最深的就是，改革开放对中国经济、社会、百姓生活带来巨大变化。”

顾云昌是1979年进入北京的住建部工作，当时这个单位还被称为建委。对于顾云昌而言，1978年前后是两段完全不同的人生经历，他的生活与房地产改革发展紧紧连在一起。

在1979年进入国家机关工作之前，顾云昌曾在陕西汉中地区一个小县城的建筑公司工作，结婚用房是那种由牛毛毡临时搭起来的房子。“地上铺的是沙子，房顶和墙体都是牛毛毡，不隔音。每当夜深人静时候，连针掉地上的声音都能听见。”顾云昌回忆道，1980年仍然住的是工棚，住房条件很差，后来住的是住建部大院，而现在他住在四环边上一套一百六七十平方米的个人商品房中。

这要归功于住房商品化改革。“上世纪80年代到90年代20年中，我们经历了无数次的（住房）改革探索和研究。总的思路是按照邓小平的讲话，所以说邓小平是中国住房制度改革一功，以住房制度改革为重点的改革对中国经济的推动作用巨大。” 顾云昌说。

1978年9月，中央召开的城市住宅建设会议传达了邓小平的一次重要谈话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。

1980年4月2日，邓小平同志就住宅问题再次发表重要讲话，指出:“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”。

邓小平的讲话虽然没有使用“住房商品化”的提法，但却涵盖了住房制度改革和今后我国住房政策的基本思路。

这次讲话成为中国住房制度改革的总纲领。

“房改是中国最成功的改革之一”

从住房政策探索试点到1998年房改方案起草至最终确定，顾云昌参与了全过程。

1983年12月9日，中国住宅问题研究会成立，这是一个由国家政府机构主导的学术研究机构，也就是后来的中国房地产及住宅研究会，现改为中国房地产研究会。从那时起，顾云昌开始组织和参加研究中国房地产的商品化理论与途径以及土地问题。

1997年9月开始，顾云昌作为主要制定人和执笔人投入到房改方案研讨和文件起草中，半年的时间里不知开了多少次会议，反复论证多种方案，他感到压力大、责任也大。“现在看来仍有许多迷茫、争论，还有一些观点受到质疑，比如一些人将高房价指向住房制度改革。”但在顾云昌看来，房改是中国最成功的改革之一，对中国房地产和中国经济的推动作用巨大。

顾云昌告诉记者，他印象最深的是当时写过一篇文章，叫住房制度改革四轮启动。

四轮就是分配制度改革、供给制度改革、市场制度改革、房地产金融体制改革四方面。主要内容是：改变过去的实物分配为货币分配，对不同收入家庭采用不同住房供应制度，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适用房，中高收入家庭提供商品房；住房市场交易体制要有二手房租赁市场；发展房地产金融，特别是住房抵押贷款。

“至今房地产行业仍在沿用当年的房改思想，而且在不断深化中。”谈到房改内容，顾云昌如数家珍。

“我研究了20年，还是没想到住房制度改革后房地产发展会如此迅速，给中国经济带来如此巨大的影响。”顾云昌说，当时有机构让我预测房地产金融会有怎样的发展？我们当时有过预测，但没想到最后住房贷款金融制度发展远远超过我们的预测，我们想不到房地产会有这么大的发展。

同样令顾云昌“没想到”的是，“原来反复纠缠、非常难办的、恨不得吵架的事情，在真正实施中，反而很容易解决；相反，我们认为容易的事情，反而现在还是个大问题。”

购房补贴当时被认为是一个很难办的事情。顾云昌说，“当时我们认为大家工资低，给多少购房补贴引起过争论。按照四年房价收入比来算，买一定标准的房子付的钱相当于四年收入，老百姓能接受；超过四年的部分国家补贴。实际上大量企业没钱，民营企业不可能给补贴。推向市场后，当时很多人不理解。当时有人骂我搞什么房地产，还要我们掏钱，分房不是很好吗？当时一百来人开会讨论补贴事宜，争论不休。”

在实践中，货币化问题其实迎刃而解。当时，国家曾建设公房出售试点推广。推向市场后，人们接受了住房买卖，而且觉得旧公房很便宜。

而有一些问题，顾云昌说，在当时看来比较容易，但直至现在也未能解决。如保障房分配制度改革。

顾云昌回忆道，经济适用房当时提出只售不租，当时很多人不理解为何这样。当时的朱总理认为，搞住房制度改革更重要的问题是解决中国经济增长点。1997年金融风暴后，中国经济不景气，朱总理提出住宅建设可以成为经济新增长点，要打破过去公房出租的情况，鼓励老百姓购买。如果政府盖房后出租，钱收不回来；卖出去接着盖，这样钢铁水泥过剩问题就解决了，经济增长点找到了，老百姓买房改善居住条件也高兴。

“当初也曾设想中国像新加坡那样发展公屋和租房解决住房问题，但实际上没有这样发展。大多数城市采取的北京方式，即发展商品房。而上海恰恰应该搞经济适用房市场，但结果也是发展的商品房。东北地区70%的住房都是由经济适用房构成，所以房价涨上不去有这个原因。”顾云昌说，当年在北京等地的经济适用房是敞开供应，只要有钱就可以买。世界其他国家对于保障房家庭一个个登记在册，而我国则是粗犷式开发经济适用房，到底哪些人应该有资格申购并不明确，而且政策老变，顶层设计不可能很完善。

尽管有一些迷茫，最后中国住房制度变革成功了。房地产市场的形势在房改启动二三年后发生了巨大变化，在强大的购买力推动下，出现供不应求、房价高企。一轮轮的调控后又是，一轮轮地房价上涨。

新的问题：房价泡沫

“有人把房价上涨的责任推给房改。”顾云昌摇着头否定了这一说法，房价高涨不是房改带来的直接结果，其背后的推手是供求关系、货币超发、土地财政、投资渠道不足等多种因素。

顾云昌认为，客观看，一是货币问题，即M2增速过快，只要货币宽松，大量的钱必然会流入房地产，但货币紧绷又会产生各种问题，尤其在中美贸易摩擦下；二是土地财政问题，现在的财政体制必然导致地方政府依靠土地出让来养活财政，地方政府内心肯定是希望房价涨；三是投资渠道；四是土地供应制度，即土地出让由政府垄断，房地产市场化是开发以后的市场化，而土地市场却不是市场化的，而是政府垄断。当然商品房市场限价令下也变得不完全市场化，只有二手房市场是真正的市场化，但归根结底还是土地资源。而长效机制就是针对房价上涨过快研究出来的根本解决思路。

“尽管房地产品质有了很大提升，但是还不能满足老百姓需求，保障方面远远没到位。尤其是大城市房价泡沫很多。”顾云昌语重心长地表示。

当记者问到对年轻人买房有何建议时，顾云昌说：我始终认为，年轻人买得起，有条件买，就买。

“国家鼓励租赁房是要满足买不起房人群的需求，因为政策情况下，许多国家房价都是十年左右甚至五六年翻一番，我国房价现在不是在正常情况下，我国城市化进程还在推进，未来还有很多农民工进入城市，拆旧建新还会带来大量的需求，加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居、年轻人一人家庭越来越多，住房刚需还会增加。”

对中国人均住房套数和居住面积，顾云昌分析认为，现在中国住宅人均1.1套，中国人均建筑面积大概在35至40平方米之间，与一些西方发达国家差不多，但发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比中国的建筑面积大25%到30%，可见中国人均住房面积并没有到位。而且，中国现在城镇化率是58%，户籍人口的城镇化率是42%左右。我国城市化进程还在推进，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？

“目前最多是阶段性的饱和，中国住房市场还有很大发展空间。”顾云昌说。