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中房报评论:房地产的利好信息开始释放

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处处是利好。国庆长假的最后一天,迎来了今年第四次降准,同时,另一有司声言要“以更积极的财政政策护航中国经济行稳致远”。

处处是利好。国庆长假的最后一天,迎来了今年第四次降准,同时,另一有司声言要“以更积极的财政政策护航中国经济行稳致远”。

10月8日,国务院常务会议上放了两个大招儿:出口退税和棚改。

看得出来,尺度不小。

退税退得既多又快。甚至“对高耗能、高污染、资源性产品和面临去产能任务等产品出口退税率维持不变”。

棚改则是加量加料,要钱给钱,要地给地。合理确定2019年棚改任务,既尽力而为,又量力而行。

因为这是用来“应对当前复杂国际形势”的,是应急救急式反应。

中国经济一共就三驾马车:出口、固定资产投资和内需。这次启动了两个半,因为棚改涉及配套工程涉及固投和内需。

但“是药三分毒”,救急病的药毒副作用更大。至少退税和棚改都是贴钱买卖。而会议对此只做了程序性和象征性的表达。

对退税:坚决打击骗取出口退税行为。

对棚改:一是“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”,二是“严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为”。

豪哥做了10年外贸生意,深知“骗取出口退税”是一本万利的生意,堪比贩毒。举个例子:出口一笔1000万美元的服装。退税率是14%左右,即140万美元。

骗退税怎么做呢?

仍将出口1000万美元的单据做齐备(从合同到报关单到运单),都是真的。只有货物是假的,可能是十集装箱的烂布片,也可能是用过的纸箱子,然后装上般到公海上逛一圈,处理掉。

然后按流程将货款(外汇)结回国内,再将出口盖过章的相关手续,就可以得到这笔巨款了。

这里的主要成本是融资成本,要融一笔相当于出口货值的钱,走一次账,但因为期限短,个把月也就周转过来了。就算年息25%,周转一个月也就2%的利息。其它都是小成本,比如物流和破布片。

你会问:破布片不怕人看出来吗?这又是一个奥秘所在。关键在于海关的验货科。因为货量太大,只能抽样检查,或者免检。但究竟怎么检是随机的。所以,以正常逻辑而言,没有谁敢去冒这个险。

但事实上,前些年很多人凭骗退税发了财……

再敲下小黑板:如果海关的相关部门认真验货,不通款曲。那基本就不会出现骗退税案例。整个链条中,海关是非常非常关键的!!

说海关重要,有一个很好的例子。

多年前《财经》凭《银广厦陷阱》一炮而红。其实,之前银广厦造假销量的套路,主流媒体早已知晓,但苦于没有证据。

但银广厦吹牛吹到国外去了,说出口量多少多少。结果记者跑到海关一问,这种货物全国的出口量也没有银广厦一家多。

穿帮了。聪明的记者问海关:您能帮着在这份证明上签个字盖个章吗?海关没当回事儿,就签了盖了。

银广厦完蛋了!

当年豪哥在外贸央企时,完全了解这个套路,但一次也没做。为啥?正义感是其次,主要是胆小。现在细写这事,一是有点惋惜放不下;二是的确不希望再有人混水摸鱼,发国难财。

大家最关心的还是房地产。

现在几个利好又叠加起来了,会发生什么?

太阳底下没有新鲜事儿。应该发生的、以前发生过的基本都会发生。

有识者对中国经济的状况的描述是,“向上无弹性,向下有韧性”。

这句话用在楼市上就是:预期转为稳定,市场定向回暖。

韧性体现在市场一端,大涨不行,大跌亦不行。

在开发商,是“活下去”,在购房者,是别再砸售楼处。

韧性体现在有形之手,不刺激不行,大刺激也不行,有抬有压。即便是刺激,也会体现温和、有序、风控的特点。

棚改就是结构化的定向宽松。因为定向,所以风险可控。

棚改属购房条件不够,国家出一部分钱,推一把、帮一把,把“准刚需”变成刚需。因为有棚改拆迁的补偿款,所以,低收入购房者的杠杆率,离美国次贷还差一大截。

棚改的货币化安置,库存高的城市多搞一点,库存少、涨价压力大的城市就少搞或不搞。

除了棚改,最近准一线城市又开始抢人,实际上属于“以需定销,以销定产”;另外,落户要大本以上等条件,就是“合资格人口准入“原则。

以上都是既要推动市场,又要防止房地产供给侧出现泡沫的稳健思路。

察其言,观其行。再看看龙头之一万科的动作。

首先,在厦门,号称准备一亿元为买贵了的购房者退款。

前段有媒体戏言:万科恒大调价,却是碧桂园被砸。但是,马照跑,舞当跳,这么大的房企,再难受也得“房照卖”,只能以攻为守,在预设的安全线之上卖房。好在当下气氛转好,万科的“点儿”赶得正!

其次,10月9日,万科拟32.34亿收购华夏幸福33.93万平宅地近80%权益。所涉地块位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州。

万科华夏幸福交易启示有三:

1.万科“活下去”这句话,确实是在说别人;

2.北京调控应该暂时不会放松,但环京呢?

3.按万科收购价格计算,这部分地块的楼面价为4530元左右,加20%的“华夏股权权益”,再加上华夏持地期间的财务成本,再加上适当的利润率,是不是能看见环京房价的底部,怎么也得在10000元线上晃悠吧!

综上,结论如下:

1.在楼市受益名单上,除“战略中坚城市”、一般性城市中的“空间周期领先板块”和具有“强扭力场”能力的房企的,再加“棚改重点城市”。

2.结构化特点会很明显,东边日出西边雨。

3.如果未来外部环境仍未见转好,不排除采取更直接更全面的刺激措施。

因为棚改毕竟是贴钱的买卖,没有金融手段和增量资金的投入,很难做大做长。所谓“救急不救穷”。

4.差点忘了,房产税近期应该不会出了,连提也应该不大会提了。

再说一点感受。

这么多年来,房地产调控了N次,每次都会有这样的话:不要小看和低估这次决心。铿乎锵乎,似要改天换地。

但,历经沧桑的豪哥一生中不敢“小看和低估”者唯有一件事,就是常识;唯有一句话,就是“形势比人强”。

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