网易首页 > 新闻中心 > 网易二手房 > 正文

楼市存量时代到来 大城市二手房交易放量增长

0
分享至
明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区,纳入棚户区改造范围,不再采用城市更新,这意味着深圳旧改从更新的1.0阶段迈入棚改的2.0阶段。

楼市正在进入存量时代——今年以来,各大城市二手房交易“放量”增长,12个城市二手房交易超过或接近新房的50%。上半年,广东二手住房交易达到新房的55%,比2016年上升10个百分点。租赁市场备受倚重,但供应更多要靠盘活存量房,如工业和商办“改租赁”、存量市场秩序整顿;近年来,为实现1亿人搬离棚户区和城中村,棚改全面发力;其他旧改领域也开始提速,如盘活存量物业的长租公寓、存量房改造的家装行业,社区物业配置、智能升级等也迅速发展。

需要注意的是,楼市存量时代到来,并非意味着房地产的经济增长动能下降。楼市存量市场仍拥有较长产业链,对消费、投资、就业以及上下游带动方面,仍有巨大贡献,深圳旧改案例颇有代表性。

近期,深圳住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》。

明确深圳使用年限20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不全、配套设施不完善的老旧住宅区,纳入棚户区改造范围,不再采用城市更新,这意味着深圳旧改从更新的1.0阶段迈入棚改的2.0阶段。

作为国内最早进入“高度城市化”的城市,深圳也最早开启存量土地和空间盘活。2009年,深圳发布《深圳市城市更新办法》,以综合整治和拆除重建等方式,针对“三旧”(旧工业区、旧商业区、旧住宅区)和城中村开启存量盘活。当时,由于商品住房价格较低,国家鼓励楼市发展,市场需求旺盛,深圳存量盘活的重点在市场化主导、各方共赢、谈判成本低(房企与村集体而非众多业主谈判)的城中村改造上。2009年以来近10年,城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在当下,一方面,深圳房价上了数个“台阶”,绝对水平已从2009年的1.5万元升至目前的5.5万元。由此,城中村改造的财富效应太明显,被拆迁户越晚接受改造其受益就越大,拆迁补偿和谈判成本越来越大、周期越拖越长;另一方面,国家强化楼市调控,控制资产泡沫,推出长效机制的决心异常坚定,旷日持久、成本高企的城中村改造项目,能否在未来实现盈利,各方均无十足把握。而且,容易改造、空间腾挪大的城中村都已改造殆尽,剩下都是难啃的骨头。

最关键的是,城中村是深圳低成本和规模化租赁主体,更是非本地户籍人口租住的集中地。消灭城中村,供给高档商品房的模式不适应当前的政策大环境。因此,以城中村改造为主体存量盘活式微,深圳存量土地和空间盘活进入2.0阶段,即所谓“三旧改造”。

尽管深圳是中国最年轻的城市,但特区成立40年来,人口暴增近20倍,上世纪80~90年代的“孔雀东南飞”、全国各地赴深圳建设,让深圳成为国内人口增长最快的城市。

“房改”前的20年,深圳很多房子不得不以“短缺经济”模式下低水平方式供应。特别是,当时深圳集中为机关事业单位、基础和市政设施建设型国有企业和工程部队、驻深圳机构建设了一大批老公房(老式的公房)。本世纪以来,随着住宅在产品设计、配套(物业和停车位等)、社区绿化和智能化上快速升级,这批老公房功能和配套问题显现,存量房改造提上议事日程。

目前,深圳有超过1000个被称为“老破小”的旧住宅区,尽管这些住宅区只有20~30年的历史,远低于发达国家的建筑寿命,但深圳的城市面貌变化太快了,建筑设计、住区功能日新月异,导致“年轻住宅”不得不被改造。同时,深圳是国内产业升级最快的城市,目前4大支柱产业、7大战略性新兴产业贡献GDP80%的比例。但是,空间规划不能预判到产业迭代的速度,导致工业或产业园区、商业集中地低密度和低效利用问题很严重,旧工业区和商业区改造也亟待推进。

事实上,目前深圳存在的问题,其他大城市也都存在。这是因为,所有城市都经历过“短缺经济”的计划时期,所有城市也都经历过快速城市化和工业化时期。短缺经济意味着低水平供应,即功能和配套缺失;过快发展意味着产品更新迭代速度快,即前面的产品很快就“落后”了。“六普”数据显示,独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等成套住房仅占全国城镇存量住房的60%,25%的城镇家庭住在平房。更重要的是,农村危房改造还只是开始。

另外,目前在多数城市,不管是主城区还是新城区,一下大雨就呈现“看海景象”,折射出城市的“里子”,即地下管网、市政设施也待更新、“补欠账”。道理也一样,即规划和产品设计跟不上城市发展的步伐,跟不上材料技术、设计理念、“互联网+”的冲击。

综上,2012年全国大范围开启的棚改模式,到2020年将渐进完成、速度会降下来。但是,改善居民生活水平将是未来公共政策的主旨,“旧改”会以另外的形式体现,比如住区或社区升级、农村危房改造、农村居民点集中布局、特色小镇开发和建设、海绵城市、智慧社区、养老功能赋予等。

作为城市化程度最高、人口密度最大的城市,深圳也最早开启存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新,或是即将开展的旧住宅改造的棚改,深圳存量盘活的模式也必将在其他城市展开。

目前,各大城市已进入存量物业和设施利用时代,针对居民改善住房环境,外来人口和新就业大学生租房,农村渴望享受城市化、工业化红利等有效需求,加上材料技术进步、设计理念更新、智能科技、互联网等发展给房地产带来的冲击,以城市功能修复、设施以旧换新、住区全面社区化、社区全面智能化、基础及市政设施完善、农村危房改造、小城镇开发和建设等等为形式的旧改才刚刚开始,其对于楼市本身、基础设施、各行各业的影响将长期存在。

楼市存量时代到来 大城市二手房交易放量增长


相关推荐
热点推荐
又一电商巨头突然“休克”,一个时代结束了

又一电商巨头突然“休克”,一个时代结束了

快刀财经
2025-06-02 22:17:01
美国学者证明人有前世今生:生命中的每一个相遇都非偶然

美国学者证明人有前世今生:生命中的每一个相遇都非偶然

老僧奇谭
2025-06-01 09:35:37
印军官:当中国武力解放台湾,印度不仅要夺取西藏,还要吞噬新疆

印军官:当中国武力解放台湾,印度不仅要夺取西藏,还要吞噬新疆

boss外传
2025-05-27 17:20:03
天气炎热,医生提醒糖尿病人:宁可早起跑步,也不要养成3个恶习

天气炎热,医生提醒糖尿病人:宁可早起跑步,也不要养成3个恶习

荷兰豆爱健康
2025-06-04 13:53:42
马上停止这“7种运动”,容易加速心脏受伤,千万别拿健康开玩笑

马上停止这“7种运动”,容易加速心脏受伤,千万别拿健康开玩笑

男女那点事儿儿
2025-06-04 16:57:45
金融圈可是个色情交易高频的场所之一

金融圈可是个色情交易高频的场所之一

流苏晚晴
2025-06-04 18:14:56
1.5T东安发动机,座椅褶皱,尊界S800能支撑百万高价吗?

1.5T东安发动机,座椅褶皱,尊界S800能支撑百万高价吗?

选车侦探
2025-06-04 18:36:45
俄总统新闻秘书:克里米亚大桥遭乌方袭击但未被破坏

俄总统新闻秘书:克里米亚大桥遭乌方袭击但未被破坏

新华社
2025-06-04 20:35:05
女子打麻将输牌3年从未被催债,牌友却夸赞其丈夫:你老婆真开明

女子打麻将输牌3年从未被催债,牌友却夸赞其丈夫:你老婆真开明

罪案洞察者
2025-05-28 11:14:05
今天的日本,可能就是20年后的中国!日本的现状很多地方值得警惕

今天的日本,可能就是20年后的中国!日本的现状很多地方值得警惕

井普椿的独白
2025-05-27 23:40:44
视频丨乌称袭击克里米亚大桥 桥下结构严重受损

视频丨乌称袭击克里米亚大桥 桥下结构严重受损

国际在线
2025-06-03 19:52:01
巴媒透露安帅上任首战首发:维尼修斯、理查利森双前锋

巴媒透露安帅上任首战首发:维尼修斯、理查利森双前锋

直播吧
2025-06-04 04:02:05
特朗普:震惊欧洲所有人,祝贺!

特朗普:震惊欧洲所有人,祝贺!

阿天爱旅行
2025-06-04 14:09:55
院长潜规则女下属,不料她是市委书记的亲生女

院长潜规则女下属,不料她是市委书记的亲生女

雾岛夜话
2025-05-28 16:02:32
哈佛女生蒋雨融竟然硬杠了,她到底是不是文科版董小姐

哈佛女生蒋雨融竟然硬杠了,她到底是不是文科版董小姐

人格志
2025-06-04 00:15:08
印度网红土耳其直播,用印地语问观众“该不该强奸旁边女子”,引土网众怒

印度网红土耳其直播,用印地语问观众“该不该强奸旁边女子”,引土网众怒

不掉线电波
2025-06-01 13:46:22
记住:永远不要对任何人透露你的真实情况,你要学会藏两样东西!

记住:永远不要对任何人透露你的真实情况,你要学会藏两样东西!

烟台秀姐
2025-05-21 10:28:23
中国人无体味引热议,韩国网友抹黑,德国网友却给出这般评价

中国人无体味引热议,韩国网友抹黑,德国网友却给出这般评价

史书无明
2025-06-04 09:06:27
李乃文带妻子与陈赫聚会,妻子颜值太高似女明星,身份被扒不简单

李乃文带妻子与陈赫聚会,妻子颜值太高似女明星,身份被扒不简单

叨唠
2025-06-04 02:12:00
550万在美华人数据全公开,88%中国籍博士留在美国!

550万在美华人数据全公开,88%中国籍博士留在美国!

霹雳炮
2025-05-29 23:14:55
2025-06-05 03:27:00

头条要闻

马斯克炮轰特朗普税改法案"令人作呕" 特朗普很生气

体育要闻

从次轮末到乐透边缘 杨瀚森的试训有什么玄机?

娱乐要闻

彭于晏方出面澄清与蔡依林复合恋情!

财经要闻

地铁涨价争议背后,“赚钱”难题有解吗

科技要闻

小鹏Q1交付暴涨超理想 蔚来亏62亿研发最猛

汽车要闻

车机升级 新款AION Y Plus上市售9.98万起

态度原创

数码
教育
本地
公开课
军事航空

数码要闻

Gen5终极利器!雷克沙ARES PRO Gen5 SSD 4TB图赏

教育要闻

打败你的不是题目,是习惯

本地新闻

《中国匠人——锦绣中国》即日上线:解读千年丝线的东方美学密码

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

军事要闻

克里米亚大桥又被乌军"盯上":三年三炸