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上海老洋房成交火爆 挂牌价已达每平米63万元

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上海老洋房今年6-8月成交了50多幢,巨鹿路的一栋成交价近40万元/平方米,老洋房有一条独特的房地产行情。在被称为史上最严厉的楼市调控下,这些老洋房却卖出了史上罕有的成交量。

上海老洋房今年6-8月成交了50多幢,巨鹿路的一栋成交价近40万元/平方米,老洋房有一条独特的房地产行情。

公众号上海沃画报最近推了一篇文章说,上海老洋房今年6-8月成交了50多幢!

要知道上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢,其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢!修缮完好的不足50幢!

物以稀为贵,今年成交的洋房中,巨鹿路的一栋就以近40万元/平方米的成交价,刷新了华侨城·苏河湾别墅34.49万元/平方米的记录,成为全国第一天价!

实际上,这套被称为是“邬达克上海处女座”的巨鹿路886号洋房,还不是上海挂牌单价最高的老洋房。盛大网络首席执行官陈天桥目前意欲转让的严家花园,现在的挂牌价格已经达到了每平米63万元。

根据沃画报文章提供的信息,上海老洋房的价格最近几年是一年一个价。以陈天桥的严家花园为例,过去几年几乎一年涨一亿,从6亿一直卖到了10亿。

在被称为“史上最严厉”的楼市调控下,这些老洋房却卖出了史上罕有的成交量。但老洋房的价格不仅受房地产市场价格的影响,还和收藏市场的走势有关,拥有一条自己独特的行情。

70多年里,它的保值能力最强

如果将全球所有资产放在一起衡量,在过去70年的时间里,跑赢了通胀、跑赢了美国股市、跑赢了黄金石油的资产非常稀少,但上海的老洋房一定在列。

根据现存资料,上海现存老洋房造价比较高的,是延安西路64号,嘉道理住宅(现上海少年宫),仅造价就达到100万两银子。

建国后新修的《上海房地产志》记载,民国时上海地价最贵的,地价平均达到16万两。以上述价格计算,嘉道理住宅的地皮当时的价格也就在336万两白银。整个房子加起来的购置成本应该在436万两白银。

这在当时这是一个很惊人的数字。由于当时的白银计量单位采用市斤制,每两白银仅为31.25克。如果当时这436万两银子不用于购买房子,而是一直存放在银行,那么按照今天的白银价格,应该只有5亿元人民币。

不过,如果当时这部分白银如果能换成黄金,价格就不一样了。按照当时的价格,一两金子大概等于21两白银、30元银元。以今日的黄金牌价,大概可以达到20亿元人民币的水平。

但是,如果以严家花园的价格评估建筑面积达到3300平米的嘉道理住宅,目前的市场估值至少在20亿以上。而这尚未考虑到地价,比起占地只有8.5亩的严家花园,后者不仅占地面积比它大出一倍,达到21亩,而且地理位置也更靠近上海的核心区域,且当时的建造投入远远超过后者,和后者相比建筑本身所蕴 藏的人文故事也更具传奇,因此整体估值很有可能能达到30亿元以上。

可以说,上海的老洋房,是过去60年时间里少数能跑赢实物通胀和资产通胀的投资品。能和上海老洋房一较高下的,也许就只有美国的道琼斯指数了。

这不仅和上海老洋房的不动产属性有关,也和它的收藏价值有很大的关系。在国内的私人藏品中,历史建筑一直是最受高净值人群欢迎的一个品类。

《胡润财富报告》称,64%的富豪喜爱收藏,男富豪比女富豪更喜欢收藏。亿万富豪比千万富豪更喜欢收藏。在这个背景下,不仅上海的老洋房升值迅速,北京的四合院、府邸升值潜力也很大。

传媒大亨默多克买下的北京四合院,面积250平米,买入时的价格是1000万,而在2014年时估值已经上亿。

新洋房、四合院,能跑赢大市吗?

然而,无论是上海的老洋房,还是北京的四合院,不仅供应非常有限,而且需要持续修缮和维护,不仅每年需要花费一定费用,而且也影响了房屋的使用。

在这个背景下,新建的专供收藏用的产品出现了,它就是各种中式住宅。

在苏州桃花源,销售人员说,至少有一半以上的客户,不是苏州本地人。他们买房的目的,不是为了自住,不是为了投资,就是为了收藏。

和苏州桃花源的购房客群中,有很大一部分是江南园林的爱好者一样,泰禾在通州开发的运河上的院子,也因为蕴藏了大量中国传统文化的精髓,成为收藏界的重要目标。上周泰禾和信达的联合品牌会,虽然没有实物产品推出,却吸引到了数百人前往上海展览中心想提前一睹上海院子芳容。

由于西方的发达,很多国人不再自信自己的文化,总觉得中国文化,不能和欧美相比。然而,进入新世纪后,国人突然发现中国传统的很多文化是很先进的、 很优秀的。邦爷的MBA导师就曾说,西方流行的汉学热,就是因为他们突然发现,中国古人所推崇的文化,才代表着未来世界发展的趋势。

古代道家提出,人们应该尊重万物自然天性。而这种尊重自然,适应自然的“道”恰恰是今天现代文明所匮乏的。西方认同了中国道的观念,而西方的这种认 同,最后又传导至中国,引发了一轮又一轮国学热。目前很多双语学校也推出《三字经》、《论语》等儒学内容,想把我们中国古文化重新承继回来。

在这样的文化趋势下,尽管目前还没有数据反映,房地产企业新造的融合大量中国古代文化的产品,在二手房市场出现快速的升值,甚至销售人员都说中式住宅是小众产品。但在中长期升值这件事商,邦爷还是愿意给中式园林、中式院子投一票,因为它们代表着世界文化可能的未来。

不过,看好是一回事,投资还是另外一就事。这里邦爷需要提醒各位,购买中式院子,绝不只是简单卖了就行。业主可能需要为院子的内装修,投入大量精力和金钱,不断的调整其中都细节,显示出自己的高雅文化情趣。

之前上海老洋房的市场数据显示,即使同一地段,不同设计师,不同的内部装饰,不同的故事,以及房主不同的情趣,都会影响一套房子未来的升值能力。往 往那些更明白应该怎么生活的房子才更值钱。但大多数时候,懂得怎样生活,比单纯买一套房子难得多,没有自购的修养、学识和阅历,很难“养”出一套好房子。

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