上海老洋房成交火爆 挂牌价已达每平米63万元

上海老洋房今年6-8月成交了50多幢，巨鹿路的一栋成交价近40万元/平方米，老洋房有一条独特的房地产行情。

公众号上海沃画报最近推了一篇文章说，上海老洋房今年6-8月成交了50多幢！

要知道上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢！修缮完好的不足50幢！

物以稀为贵，今年成交的洋房中，巨鹿路的一栋就以近40万元/平方米的成交价，刷新了华侨城·苏河湾别墅34.49万元/平方米的记录，成为全国第一天价！

实际上，这套被称为是“邬达克上海处女座”的巨鹿路886号洋房，还不是上海挂牌单价最高的老洋房。盛大网络首席执行官陈天桥目前意欲转让的严家花园，现在的挂牌价格已经达到了每平米63万元。

根据沃画报文章提供的信息，上海老洋房的价格最近几年是一年一个价。以陈天桥的严家花园为例，过去几年几乎一年涨一亿，从6亿一直卖到了10亿。

在被称为“史上最严厉”的楼市调控下，这些老洋房却卖出了史上罕有的成交量。但老洋房的价格不仅受房地产市场价格的影响，还和收藏市场的走势有关，拥有一条自己独特的行情。

70多年里，它的保值能力最强

如果将全球所有资产放在一起衡量，在过去70年的时间里，跑赢了通胀、跑赢了美国股市、跑赢了黄金石油的资产非常稀少，但上海的老洋房一定在列。

根据现存资料，上海现存老洋房造价比较高的，是延安西路64号，嘉道理住宅（现上海少年宫），仅造价就达到100万两银子。

建国后新修的《上海房地产志》记载，民国时上海地价最贵的，地价平均达到16万两。以上述价格计算，嘉道理住宅的地皮当时的价格也就在336万两白银。整个房子加起来的购置成本应该在436万两白银。

这在当时这是一个很惊人的数字。由于当时的白银计量单位采用市斤制，每两白银仅为31.25克。如果当时这436万两银子不用于购买房子，而是一直存放在银行，那么按照今天的白银价格，应该只有5亿元人民币。

不过，如果当时这部分白银如果能换成黄金，价格就不一样了。按照当时的价格，一两金子大概等于21两白银、30元银元。以今日的黄金牌价，大概可以达到20亿元人民币的水平。

但是，如果以严家花园的价格评估建筑面积达到3300平米的嘉道理住宅，目前的市场估值至少在20亿以上。而这尚未考虑到地价，比起占地只有8.5亩的严家花园，后者不仅占地面积比它大出一倍，达到21亩，而且地理位置也更靠近上海的核心区域，且当时的建造投入远远超过后者，和后者相比建筑本身所蕴 藏的人文故事也更具传奇，因此整体估值很有可能能达到30亿元以上。

可以说，上海的老洋房，是过去60年时间里少数能跑赢实物通胀和资产通胀的投资品。能和上海老洋房一较高下的，也许就只有美国的道琼斯指数了。

这不仅和上海老洋房的不动产属性有关，也和它的收藏价值有很大的关系。在国内的私人藏品中，历史建筑一直是最受高净值人群欢迎的一个品类。

《胡润财富报告》称，64%的富豪喜爱收藏，男富豪比女富豪更喜欢收藏。亿万富豪比千万富豪更喜欢收藏。在这个背景下，不仅上海的老洋房升值迅速，北京的四合院、府邸升值潜力也很大。

传媒大亨默多克买下的北京四合院，面积250平米，买入时的价格是1000万，而在2014年时估值已经上亿。

新洋房、四合院，能跑赢大市吗？

然而，无论是上海的老洋房，还是北京的四合院，不仅供应非常有限，而且需要持续修缮和维护，不仅每年需要花费一定费用，而且也影响了房屋的使用。

在这个背景下，新建的专供收藏用的产品出现了，它就是各种中式住宅。

在苏州桃花源，销售人员说，至少有一半以上的客户，不是苏州本地人。他们买房的目的，不是为了自住，不是为了投资，就是为了收藏。

和苏州桃花源的购房客群中，有很大一部分是江南园林的爱好者一样，泰禾在通州开发的运河上的院子，也因为蕴藏了大量中国传统文化的精髓，成为收藏界的重要目标。上周泰禾和信达的联合品牌会，虽然没有实物产品推出，却吸引到了数百人前往上海展览中心想提前一睹上海院子芳容。

由于西方的发达，很多国人不再自信自己的文化，总觉得中国文化，不能和欧美相比。然而，进入新世纪后，国人突然发现中国传统的很多文化是很先进的、 很优秀的。邦爷的MBA导师就曾说，西方流行的汉学热，就是因为他们突然发现，中国古人所推崇的文化，才代表着未来世界发展的趋势。

古代道家提出，人们应该尊重万物自然天性。而这种尊重自然，适应自然的“道”恰恰是今天现代文明所匮乏的。西方认同了中国道的观念，而西方的这种认 同，最后又传导至中国，引发了一轮又一轮国学热。目前很多双语学校也推出《三字经》、《论语》等儒学内容，想把我们中国古文化重新承继回来。

在这样的文化趋势下，尽管目前还没有数据反映，房地产企业新造的融合大量中国古代文化的产品，在二手房市场出现快速的升值，甚至销售人员都说中式住宅是小众产品。但在中长期升值这件事商，邦爷还是愿意给中式园林、中式院子投一票，因为它们代表着世界文化可能的未来。

不过，看好是一回事，投资还是另外一就事。这里邦爷需要提醒各位，购买中式院子，绝不只是简单卖了就行。业主可能需要为院子的内装修，投入大量精力和金钱，不断的调整其中都细节，显示出自己的高雅文化情趣。

之前上海老洋房的市场数据显示，即使同一地段，不同设计师，不同的内部装饰，不同的故事，以及房主不同的情趣，都会影响一套房子未来的升值能力。往 往那些更明白应该怎么生活的房子才更值钱。但大多数时候，懂得怎样生活，比单纯买一套房子难得多，没有自购的修养、学识和阅历，很难“养”出一套好房子。