买二手房正要住 邻居却说有问题

因卖房者隐瞒房屋“关键信息” 买家将其告上法庭 法院判决：解除购房合同

市民马某通过房产中介看中了海珠区江南西路的一处房产，然而在完成交易递件后前去房屋打扫卫生时才得知此房中曾有人非正常死亡。马某找到卖方协商解决退房退款未果后，只好向广东中立法律服务社求助。在值班律师的努力下，最终马某成功退房并获得了相应的赔偿。

这是近日出炉的2017年度广东中立法律服务社11宗典型事例之一。记者昨日从省法学会获悉，目前，全省21个地级市都成立了中立法律服务社，广州、佛山、东莞在县区一级也设立了中立法律服务站，其他地级市的县区级中立法律服务站也正在加紧建设中。2017年，全省各级中立法律服务社为4000多名群众提供了免费法律服务。

买房打扫时才知“有事”

2017年5月，广州市民马某（化名）欲购买一套房屋自住。通过多日的看房比对，最后通过中介公司推荐，马某看中了孟某的一套房屋。双方通过中介公司于2017年5月20日签订《房屋买卖合同》，马某以157万元向孟某购买其所有的海珠区江南西路一处房产。马某支付了房款，并于2017年8月9日交易递件完成。

当天，马某去新购入的房屋打扫卫生，从邻居处得知该房内曾经发生过自杀事件，并且是房东上门收租时才发现人已死亡，周边居民都知情。得知这一情况，马某立即联系中介公司咨询此事，中介公司表示也不知情。于是，马某立即和经纪人一起找到业主孟某协商解决退房退款事宜，然而，孟某态度很恶劣地说“房屋内发生自杀事件”这事没义务也没必要跟买家和中介说，并且拒绝退款退房。

马某在2017年8月10日前往广东中立法律服务社进行咨询。据代理律师分析，案涉房屋内发生过自杀事件，案涉房屋应当认定为“凶宅”。卖方故意隐瞒案涉房屋情况，属于欺诈行为。马某随后将孟某诉至法院，要求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。

焦点1：卖家是否知情不报？

被告孟某认为其不存在欺诈行为，自己根本就不知道曾经有租客在房屋内自杀。原被告签订的《房屋买卖合同》是通过中介公司促成的，原告应当追究中介公司不尽职调查的责任或者故意隐瞒的责任。

代理律师认为，该案的关键在于证实案涉房屋内发生过自杀事件且在马某购房过程中，孟某故意隐瞒这一事实。他们通过走访相关邻居、去当地居委会进行调查、申请中介公司经办经纪人出庭作证、申请法院向当地派出所调取案涉房屋在2015年发生死亡事件的接处警记录、勘验笔录、走访笔录、法医工作记录、现场照片等证据资料。

案件庭审过程中，原告马某的代理律师对被告方的答辩意见提出反驳：被告答辩意见与事实不符，在起诉前原告通过中介与被告进行调解时，被告当面明确表示案涉房屋发生过非正常死亡案件，并且被告直接说无义务向原告及中介说明发生过非正常死亡事实；该事实有原告提供的情况说明及法院调取的《询问笔录》相互印证，可以证实。

焦点2：买家事前是否知晓？

被告认为，在《房屋买卖合同》第四条约定中，原告已经表明其亲自视察并清晰知道该物业现况等，不得借此拒绝交易。对此，原告马某的代理律师提出，合同中所述原告“清晰知道该物业现况”是指该物业的物理现况。根据常识，原告不可能看出房屋曾发生非正常死亡案件。

原告代理律师认为，人们对于“凶宅”的忌讳是一种民间习俗。民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验，已经深深进入中国人的内心，是客观存在并有一定合理性的。在法律层面上，这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗，是受法律保护的，本案被告为了将房屋卖出或者为了卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了诚实信用原则，其行为构成了欺诈。

法院：支持原告诉讼请求

法院认为，根据调取的《受理报警登记表》《询问笔录》对于案涉房屋内于2015年发生过非正常死亡这一事实，法院予以确认。关于被告出售房屋时是否存在欺诈行为的问题，根据公安的询问笔录可以得知，被告对案涉房屋内发生租户非正常死亡的事情是知晓的。被告在出售案涉房屋时，不管是对中介还是购买人，均有披露真实信息的义务，应披露而未披露，有违诚实信用原则。

被告抗辩认为原告应当追究中介公司未尽调查义务的责任，但被告作为案涉房屋的产权人，是原告及中介方了解房屋真实信息的第一来源，被告该抗辩有转移责任的嫌疑，对此，法院不予采信。由此，法院认定被告在交易过程中存在欺瞒行为。最后法院判决支持原告的全部诉讼请求。

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类似情况并不鲜见

其实买二手房时买到所谓“凶宅”并导致纠纷的案例并不少见。本报2017年11月17日报道的《买婚房签约后方知有内情》中，买房者在签订合同后才发现所买房产中发生过凶杀案，认为中介没有履行告知义务而发生纠纷。

本报2015年2月13日报道的《百万婚房竟是“凶宅”?回水！》中，买家在准备入住时发现所买房屋发生过自杀事件。因卖方故意隐瞒，买家最终追回了房款。

教你避开“问题房”

律师表示，购房者在买房时可用以下方法避免买到“凶宅”：

1.多向邻居打听。建议购房者买房之前可以问问周围的邻居，发现房屋“身家清白”后再最终敲定。

2.上网查找小区过往新闻。

3.写清合同细则。就凶宅问题专门约定违约责任。约定凶宅信息披露条款。如发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露，买方有权解除合同。

4.买房时遇到以下几种情况，要对房子做进一步的背景调查：长期空置房；出售价明显低于市场行情；卖家拒绝书面承认房子是否涉及凶宅信息的；卖家户口本上有因人员死亡而注销户口记录，尤其是死亡年龄较小的。