楼梯一房VS电梯三房 中山八改善居住费思量

东浚荔景苑外立面依然比较新净。

东浚荔景苑户型图

“刚需”置业首次“上车”，一般会考虑小房子，一个人住或者两个人建一个温馨小窝，根据财力量力而行。不过，如果涉及代际共同居住，把老人家早年置业的老房子卖掉，再买一间大房子，可能就要从长计议。本期笋盘擂台的主角关女士，她正是遇到这个难题。她与先生以及大宝、二宝，一起与家公家婆居住在一个小两居，虽然已通过购买子母床等办法临时调整，暂时可以容纳一家六口居住，但是眼看着两个孩子上小学，未来也需要有大一点的居住空间。

读者关女士向我们咨询有关其改善置业的方案，家里目前六口人居住在一个小两房单位，她希望通过多买一套周边的楼梯一房或者“卖一买一”的方法，一步到位置业附近电梯大三房。关女士面前摆着两个方案，一个是以两夫妇的名义首次置业，这个方案涉及资金较少，两夫妇积蓄可以应付首期款，月供则用公积金已绰绰有余；如果在现居住地中山八“卖一买一”，涉及三代人一起居住，可能产权登记“落名”比较麻烦。家家有本难念的经，不过买楼也是高兴的事情。记者为关女士的两个方案打探了中山八周边楼市的行情，无论暂时“上车”还是一步到位，大房子盘源相对宽裕，小房子盘源则较为稀缺，关女士可以掂量琢磨再做决定。

方案一：“上车”买小房子

广州链家中山八路分店店长潘光像介绍，在中山八路一带，楼梯楼可以选择楼盘包括：周门小区、园中园小区、幸福新村、中信苑等，目前成交均价为30000~35000元/m2，目前，盘源供应量有所增多，但交易速度并没有加快，业主议价空间不大。推荐的周门园中园小区，楼梯楼中层单位，46平方米，全新装修，户型为1房1厅1厨1卫1阳台，通风采光好，售价为138万元，周边生活配套完善，肉菜市场、超市、医院、银行、学校、童装批发城等就在附近，交通便利，就近有地铁5号线中山八路站，有128、133、555等多条公交线路途经，西关外国语小学就在附近。

中原地产中山八分行营业经理张虎同样推荐该46平方米单位，该房源装修保养情况良好，证过两年。但中山八一带这类型的楼梯一房盘源相对较少，可供选择的也较少。

合富置业储备分区营业经理刘兆洪表示，在中山八附近购置一间一房一厅楼梯单位的话，40平方米单位总价预算约100万元，如可选择周门附近的散盘中高层楼梯楼，总价约110万元；或选择南岸附近的散盘中层楼梯楼，总价约100万元。

方案二：“卖一买一”资金缺口较大

关女士现在居住中山八路一带的楼梯小两房，面积约50平方米。据中原地产、合富置业、广州链家三大行的估价来看，这类型物业现时市场价约150万~170万元左右。

中原地产张虎表示，如果关女士想通过“卖一买一”一步到位置换电梯三房，其实可以选择加装电梯后的楼梯楼，但这类型的物业近期少有放盘。而如果是原装电梯楼，则推荐楼龄约18年的富力广场一套面积约77平方米的南向三房，总价370万元，关女士通过“卖一买一”的方式进行置换，需首付四成，首付款为148万元，该套富力广场做商业贷款可贷25年，月供在1.3万元左右。

另外，富力广场还有一套约101平方米带主套的西北向三房，总价505万元，装修保养良好，首付四成是202万元左右，如果旧居以170万元售出，“卖一买一”则需多准备32万元左右的首付款。

中原地产张虎表示，另外有一套楼龄约15年的东浚荔景苑单位也值得推荐。面积约96平方米的东北向三房单位，总价400万元，证过2年且是唯一物业。中原地产张虎表示，富力广场和东浚荔景苑靠近陈家祠及中山八路地铁站，且周边还有中山八路公交总站，交通十分便捷。

广州链家潘光像告诉记者，中山八附近可选择的电梯楼盘包括东浚荔景苑、富力广场、荔湖明苑、隆城大厦等，目前可选择盘源较多，但业主心态仍然强势，议价空间少。新购电梯楼同样推荐东浚荔景苑一套中高层3房1厅?2卫1阳台1厨房单位，112平方米。该套大三房可改为四房，可一步到位，未来大宝二宝都有各自的房间。该单位西北朝向，保养新，间隔实用，采光好，总价500万元。

置业贴士：把握置业时机，“买一”可先于“卖一”

广州中原企业传讯部何嘉丽建议，在“卖一”置换的时候，要把握好放盘到成交所需的时间，如遇到买家需要贷款、银行需审批的情况，这些都会影响到交易流程的进度。其中的时间节点把握不好都会对“买一”造成影响。因此，如果关女士在预算相对充裕的情况下，建议可以先“买一”再“卖一”。

合富置业刘兆洪也认同有能力的话可先入手，因为目前中山八路附近盘源比较多的是电梯楼，但大部分业主没有议价空间，而如果有意买房的买家从看房到确定交易的时间一般只需要一个星期左右。

贷款贴士：买小房子0压力，换大房子月供有压力

根据关女士两夫妇的收入和公积金缴存水平，两位一直未置业，公积金账户留存金额可观，以家庭合计可以贷款最高100万元。

关女士如果要用公积金贷款，购买总价100万元的楼梯楼一房一厅，记得要选择框架结构的房屋，否则公积金贷款申请有可能通不过或者审批下来的贷款年限非常短。根据首付三成，公积金贷款30年计算，关女士如果此次出手小房子上车盘，首付需要支付30万元，贷款30年每月还款3046元，目前关女士两夫妇每月合计公积金缴存额已超过这个数目，供款压力等于0。

从中介提供的盘源来看，中山八周边电梯三房总价在370万~500万元左右，关女士一家出售旧居加积蓄，可付200万元首期，贷款额在170万~300万元。为节省利息，关女士可选择公积金组合贷款：公积金贷款100万加商业贷款70万~200万元，贷款30年每月还款8174~15272元。

“落名”贴士：“卖一买一”如何解决代际问题？

关女士设想两套置业方案，主要是考虑到与老人家的关系。老房子是家公家婆的物业，老人家觉得晚年最紧要有“老房子”，出售后觉得无处安身，有点不安。故此，在方案设计上，关女士倾向于选择一房一厅，因为这样安排不会动用老人家的物业，她和丈夫供楼也没有压力。三代人可以在老房子一起吃饭，晚上再各回各家休息，居住拥挤度相对降低。

如果着眼长远，买电梯三房，尤其是具备改动条件的大三房单位，对三代人都有诸多好处。虽然他们目前居住的是楼梯楼二楼单位，老人家越发腿脚不方便，未来还是住电梯楼比较舒服。记者建议双方卖掉旧房子购买电梯三房单位，可以四个人一起在不动产证上“落名”，保障各自的权益。不动产证上还可以根据各自出资的比例商定共有份额的比例。