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楼梯楼VS电梯楼 你更爱谁?

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利好消息不断,楼梯楼再度引发市场关注。

楼梯楼VS电梯楼 你更爱谁?

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楼梯楼VS电梯楼 你更爱谁?

数月前,荔湾区启动“百梯万人”旧楼宇加装电梯工作。9月8日,广州住房公积金管理中心发布通知:加装电梯也可提用公积金。利好消息不断,楼梯楼再度引发市场关注。究竟买电梯楼还是买楼梯楼好呢?日前,广州链家研究院根据该公司在2017年前八个月促成逾9300宗二手住宅买卖个案,进行了下列不同类型的分析。

市场盘源供应仍以电梯楼为主

从供应量看,广州链家全市在售的有效住宅房源中,楼梯楼房源占39.8%。随着越来越多的加装电梯投入使用以及新楼盘的建设(近年广州全市每年的新房成交量为7~13万套),电梯房源占比亦逐步增加,目前已达60.2%。据广州链家成交数据显示,楼梯楼的成交量占比为38.7%,与供应量的占比相近,均不超过四成;而电梯楼成交量占比为61.3%,这表明供应量在一定程度上影响着成交量,同时也跟购买群体的第一喜好有关。

天河电梯成交比例最高

从广州链家的盘源分布所在地来看,由于城市不断发展,越早发展的区域,楼梯楼越多,越晚发展的区域,电梯楼占比越高,表现为越秀、荔湾、海珠等区域楼梯房占比高,供应占比亦相对更大。越秀区放售盘源中,楼梯楼占比最高,达到61.8%;其次是荔湾区,楼梯楼占比超五成,为51.8%;海珠、番禺电梯楼盘源均超过五成,达52.9%及55.4%;白云、黄埔的楼梯楼盘源相近,均不足四成,分别为37.1%、35.6%;天河是电梯楼盘源比例最高的区域,高达74.4%。

供应影响成交,细分到各个区域,不难发现,楼梯楼最多的盘源是越秀区。因此,越秀所成交的楼梯楼比例也最多,达到58.1%,电梯楼占比仅为41.9%。其次是荔湾区,楼梯楼成交占比为48.9%,电梯占比为51.1%。天河是楼梯楼成交占比最少的区域,仅为21.8%,而电梯楼占比全市最高,为78.2%。

楼梯楼中高层是买家首选

由于楼梯楼各层的价格存在非常明显的差异,低层单位价格明显较高,而随着楼层的上升,价格逐步下降,因此各楼层的受欢迎程度亦会有明显的差异。

数据显示,楼梯楼的6层最受买家欢迎,成交占比为15.4%,为所有楼层中最大,其次为7层,成交占比为14.1%;而低层单位受欢迎程度明显减弱,1~3层占整体供应的31.2%,而成交占比仅占23.9%,其中1层供应占比为9.5%,成交占比仅为5.0%,2层供应占比为10.2%,成交占比为7.6%。

电梯房低层交投更活跃

据广州链家数据,电梯楼(含加装电梯)成交楼层细分中,由于存在大量楼层不高的电梯物业,尤其中心区大多数电梯楼的总楼层在18层及以下,因此低层单位(1~10层)供应较大,占整体供应量的52.0%,而成交占比超六成,高达64.5%。中层单位(10~20层)成交占比为24.4%,高层单位(21层及以上)占比最少,仅为11.1%。

番禺楼梯楼中层占比高

广州链家数据显示,在楼梯楼低层单位成交中,占比最高的是黄埔区,达30.8%,占比最低的是海珠,仅为16.1%;在楼梯楼中层单位成交中,所有区域的占比均超过三成,占比最高的是番禺,高达54.8%,主要分布在市桥板块、钟村板块,而占比最少的是天河区,为32.8%;楼梯楼高层单位的成交中,海珠区的比例最高,达46.3%,番禺区的比例最低,仅为15.7%。

电梯楼方面,所有区域低层单位的占比均超过五成,其中比例最多的是白云区,达76.7%,接近八成,而比例最少的是天河区,为52.6%;中层单位中,成交占比最高的是天河区,达29.3%,主要集中在珠江新城板块及天河北板块,成交占比最低的是白云,仅19.4%;而高层单位,占比最多的是天河区,达18.1%,最少的是白云区,仅为3.9%。

小年轻不介意楼梯楼高层

交易数据显示,楼梯楼中层单位仍是首选,尤其是20岁以下的客户,有五成是选择中层单位,26~35岁青年群体对于楼梯楼高层单位接受度最高,成交占比近四成。但从46~50岁的客户开始呈现递减态势。21~35岁对于低层单位喜爱程度明显有限,成交占比约为两成,随着年龄的逐步增长,客户对低层单位偏爱明显提高,成交占比呈现明显的增长,36~40岁为26.6%,到40岁以上提升至33%左右。

交易数据显示,20岁以下、21~30岁的客户,最青睐楼梯楼第6层单位,31~35岁的客户购买第7层的人数最多,36~40岁的客户,更喜欢第5层单位,而40岁以上的客户,买第3层及以下的单位最多。

置业贴士

楼梯楼楼层越低议价空间越大

根据广州链家交易数据,不管是楼梯楼还是电梯楼,议价空间的浮动范围在2.2%~2.8%之间。在楼梯楼方面,由于业主的心态不同,各楼层的挂牌报价有明显差异,楼层越低报价越高,且报价差距非常大。以广园云苑新村为例,1~3层平均挂牌报价与7~9层平均挂牌报价每平方米相差近五千元,报价差距较大,因此议价空间亦会呈现楼层越低,议价空间越大的趋势。从全市均值来看,低层单位平均议价空间为2.81%,中层单位议价空间为2.55%,高层议价空间为2.21%。而电梯楼方面则相对比较平均,均位于2.5%~2.6%之间。

越秀楼梯楼议价幅度较大

数据显示,越秀区楼梯楼受楼龄较长的影响,议价空间最高,达3.64%,黄埔楼梯楼议价空间最小,仅为1.89%;而天河电梯楼受业主心态强势影响,放盘价较高,因此,议价空间略高于其它区域,为2.71%,黄埔的电梯楼,议价空间最小,为2.10%。

楼梯楼年租金回报率高过电梯楼

最重要的一点是,楼梯楼的年租金毛回报率要比电梯楼更胜一筹,楼梯楼为1.94%,比电梯楼高0.4个百分点。细分到区域,无论楼梯楼还是电梯楼,毛回报率最高的区域是白云区,分别是2.21%、1.86%,而天河、越秀由于楼价相对于其他区域明显较高,故两区年租金毛回报率明显较低,天河区电梯房毛回报率为1.33%,楼梯楼单位毛回报率为1.43%,越秀电梯房毛回报率为1.12%,楼梯房毛回报率为1.56%。

广州链家研究院院长周峰认为,不管楼梯房抑或电梯房,亦不论一房抑或二、三房,更不论市区抑或郊区,皆有其相对固定的客户群体。这批追捧客户或年轻,或年长,其实都有一个共同的特征,就是“睇餸食饭”。因应自己的资金储备量及可以接受的区域、地段,作详细的衡量和对比,最终再下决定入市购买。但随着年龄及人生阅历的变化,每一个曾经的“新业主”,皆有可能产生改善居住环境的冲动,从而令其现在居住或持有的物业,成为二手市场上重新流通的供应源,而他们再次购买的对象,或将与目前这一套放盘对象存在较大的差别。但前提还是那一句话:喜欢与否,关键还是跟自己的钱袋有关。

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