二手市场进入政策消化期 成交环比大幅下降

继上月初多地陆续出台楼市调控政策之后，二手市场开始进入政策消化期。从“十一”黄金周假期结束后的情况来看，广州二手楼市买卖双方观望气氛有所增强。

文/图:广州日报记者王荔珏

来自中原地产成交数据显示，10月经中原地产成交的二手住宅宗数环比下滑20.5%，成交面积环比下滑18.3%。同时，二手住宅租赁热度继续降温。

合 富置业市场经理梁燕明指出，新政出台后，尽管放盘价和成交价暂未出现明显下降，但需求不太急切、购买意愿不强的买家暂缓购房计划，供需紧张关系有所缓和， 反而令购房需求较迫切的“刚需”买家，房源选择空间较之前有所增大，选购到笋盘的机会有所增加。新政出台后，买卖双方往往需要时间消化政策带来的影响，据 以往的经验分析，政策消化期一般会持续1~2个月不等，楼市交投亦会进入调整期。这时候的买家入市态度会更趋理性，而业主态度也会有所转变，盲目反价、涨 价的现象将会逐步减少，买卖双方会进入短暂的观望期，待后市走势明朗才会决定下一步行动。

　　急售业主

　　开始愿意“倾价”了

伴 随着成交量的下滑，市场上一些急于放盘的业主态度开始有所软化，愿意“倾价”了。据合富置业建设北分行主管陈颖德介绍，10月中旬至今，花都二手市场需求 表现较为平稳，买家入市继续保持理性，尤其是“刚需”型买家会根据自身的需求而购买。急售的业主，存在一定的议价空间，而不急于套现的业主，则会出现惜售 心态。估计买卖双方对政策消化期将持续一两个月左右。

无独有偶，地处广州南部的番禺钟村板块，在新政后的市场表现同样较为平稳，急售业主同 样存在一定的议价空间。合富置业祈福四分行主管李海生表示，10月中旬至今，番禺钟村祈福新村等大盘二手放盘量与9月基本持平，价格上也暂未出现明显的波 动。业主的议价空间约在2万~5万元左右。“刚需”型和改善型的买家看房未受太大影响，但从整体市场来看，现时买卖双方都需要1~2个月的时间来消化新 政，看市场后期的动向。对投资客来说，政策影响下，投资需求有可能会转移到其他城市。

　　中心区买家观望

　　外溢需求有可能回流

中 心城区之前表现相对较活跃的区域，在新政后买家多持观望态度，不过，业主的心态受到政策的影响而稳定下来，导致放盘价格波动变小，逐步趋于平稳状态。合富 置业高级营业经理魏力有表示，10月中旬至今，天河北的放盘量并没有明显增加，与9月基本持平，不过，放盘价格与9月相比，呈现出趋于平稳的态势。买家多 持观望态度，不敢贸然入市。预计买卖双方心态波动的状况会持续两三个月。

来自中原地产的统计数据显示，9月份，天河区二手住宅均价为38255元/m2，10月则为41313元/m2，价格还是有所上升。表现突出的板块主要集中在天河公园、体育中心、员村等板块。中原地产美林海岸分行 高级营业经理张素云透露，受国内其他一线城市楼市的影响，加上此前部分地块的成交价并不低，导致天河公园板块的业主和买家均看好广州楼市，引致10月份二 手成交均价对比9月份有所变化。不过，与二手成交价格表现相悖，天河区成交宗数环比下滑了32.9%。

张素云指出，楼市调控会带来一定波动，这也是该板块成交宗数有所减少的原因，毕竟业客双方在楼市政策调整的情况下，需要一定的适应过程。在10月里，除荔湾区和番禺区外，其余越秀、天河、海珠、白云四区二手成交宗数均有不同程度减少。

在 海珠区西部等发展相对成熟的区域，由于新政的出台，买卖双方同样出现观望的状态。合富置业滨江1933分行主管林颖昕表示，与9月业主急售、放盘量增加相 比，现时的放盘量有所减少，业主受到新政的影响而出现观望的状态。买家当中相当一部分属于保守型的“老广州”，一般有楼市政策出台，都会观望1~2个月的 时间。因此，目前买家和卖家都处在观望的状态。不过，由于邻近的城市出台了楼市调控政策，之前有部分买家外溢到邻近城市购房，不过，新政后已陆续有一些买 家在比较了广州和邻近城市两地的楼价、城市配套以及楼市调控政策后，有意回流广州买房。

　　买卖双方更加理性

　　学区房成交一枝独秀

广 州日报讯（记者王荔珏）在国庆楼市调控潮的影响下，虽然广州楼市政策未有明显调整，只是做了重申，但二手楼市已呈现出分化态势。目前，业主买家都进入理 性观望的状态。在调控潮下，多个区域暂无迫切住房需求的买家，大多选择持币观望。不急卖的业主，也会选择暂缓放售。不过，值得关注的是，学区房对买家的吸 引力依然较为强。

学区房吸引自用型买家

国庆期间，广州出台楼市调控政策，但根据中原地产数据分析，学位需求的买家占比较上月仍增加了1.72个百分点。

中原地产淘金分行高级营业经理周荣幸分析，以淘金板块为例，该板块属于学区房集中的区域，价格一直十分坚挺，相信未来楼市无论是成交价或成交量，均会呈现稳中有升的态势。

在 购房付款方式占比中，10月份一次性付款比重减少，为14.1%，较9月的17%轻微有所下降。而商业贷款宗数方面，10月比重为56.1%，9月则为 50.7%。此外，在购房目的方面，本月自住需求人数占比环比上涨0.36个百分点，出租需求人数则下降了2.38个百分点。

　二手租赁热度持续下滑

据 中原地产数据显示，由于经过了此前开学季、毕业季对二手租赁市场的消化。10月经中原地产成交的二手住宅租赁宗数环比下滑14.9%，这已经是连续第三个 月录得下滑。二手住宅租金为48.9元/m2/月。其中，白云区成为中心六区最热门的租赁区域，宗数占比为23.7%。而天河区则排在二手租金均价榜首， 均价为62.3元/m2/月。

在中心六区中，越秀区是表现较为亮眼的区域，其中，二手租赁成交宗数居前的区域板块有五羊新城板块、北京路板 块及淘金板块。中原地产淘金北路分行高级营业经理陈华妹透露，由于8、9月份广州二手楼市去货速度较快，不少“卖一买一”的置换客在此时入市，但因收楼、 装修等原因，不少客户需要租赁房屋半年或一年居住。

另一方面，进入10月，多个城市出台楼市调控政策，虽然广州政策保持稳定，但仍导致不少客户从积极入市转向观望，继而促成更多二手租赁成交。