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新年房贷调查:有二线城市大行利率破5

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进入2022年,房贷松动从一线拓至二线城市。第一财经记者近日了解到,在北上广深等城市房贷出现不同程度宽松之后,部分二三线城市也有明显放松迹象,其中仍以二手房贷款最为明显,但银行间差异较大。

进入2022年,房贷松动从一线拓至二线城市。第一财经记者近日了解到,在北上广深等城市房贷出现不同程度宽松之后,部分二三线城市也有明显放松迹象,其中仍以二手房贷款最为明显,但银行间差异较大。

以南京为例,多数大行按揭利率未有变动,有中小银行利率维持在6%以上,也有银行回到“5时代”;苏州则有大行商贷最低可以做到4.9%。

有机构预测,2022年房地产行业在融资约束进一步放松的同时,因城施策也有更多调整值得期待。对于风险更低、收益更高的按揭贷款,在净息差承压背景下,未来只要额度充足,银行放贷意愿会更强。

但值得注意的是,部分中小银行虽然按揭利率有所降低,但在资质评定中会考虑购房者在该行的“综合贡献度”,也有中介人士反映部分银行存在理财“捆绑销售”行为。对此,有业内人士对记者表示,银行此类做法并不新鲜,监管趋严之前也存在,再次出现或与年初“开门红”以及额度增加有关。

二线城市利率也下行,银行间分化明显

开年,第一财经记者就了解到,房地产行业贷款在监管纠偏后继续边际放松,其中,广州首套房、二套房利率最低分别降至5.65%、5.85%左右,深圳部分中小银行也对房贷利率做出调整,北京、上海在放款速度上均有明显加快。有大行北京地区客户经理表示,目前额度充足,存量贷款已经发放完成,但按揭利率仍维持首套5.2%、二套5.7%,二手房放款时间最快在2~3个月左右,已经回到正常的流程时间。

近日,部分二线城市也加快了按揭贷款放松动作,除了放款时间缩短,也有银行做出利率调整。据记者了解,南京多家中小银行近日调低按揭利率,其中江苏银行在新房利率不变情况下,首套二手房贷款利率从6.15%(LPR+150BP)降至5.85%(LPR+120BP),放款周期缩短至1~2个月。徽商银行当地个贷中心工作人员介绍,该行首套房按揭利率对外统一仍为5.85%,但不同支行有调整空间,当前额度充足,一般1~2个月可以放款,该行某支行个贷经理表示,首套二手房利率区间最低可以做到5.25%,但对贷款人资质要求较高,而且这一政策已经维持较长时间。

但同样作为中小银行,农商行仍然“紧张”。江苏本地一家农商行按揭利率水平相对较高且未做调整,其中二手房首套房6.45%、二套房6.65%,与开发商合作的新房贷款利率分别为5.95%、6.15%。该行当地某支行客户经理表示,之前监管要求下,额度一直较为紧张,当前虽然有所宽松但不明显,只是放款加快。

相比之下,南京当地的全国性大行及股份行更为“淡定”,首套二手房主要维持在6.15%。“跟小银行相比肯定偏紧,我们这边政策上没有调整。”某国有大行个贷负责人表示,因为此前业务沉淀量较大,目前还处于解决存量贷款阶段,不仅利率维持6.15%没有变,新申请个贷还要排队。另有某股份行工作人员表示,当前放款时间明显缩短,但是“宽松程度没有大家预期中那么明显”。

同在江苏省的苏州市内大行则与南京明显不同。多家大行在当地支行工作人员表示,近期按揭利率有所下调,其中建行降至5%,农行则有个贷经理表示,如果购房者资质特别好最低可做到4.9%。青岛地区多家银行工作人员也表示,目前利率没有调整,但“放款特别快,抵押做完差不多一周可以放款。”

部分中小银行“捆绑销售”再现

“根据客户在我行综合贡献度不同,贷款利率不同。”一家区域股份行南京某支行个贷经理表示,该行按揭利率有调整空间但要看客户在该行存款情况,有无存款、存款金额都会影响贷款利率。另有苏州当地中介人士反映,从与其所在机构合作的银行来看,四大行放款时间更为及时,部分中小银行虽然利率降低但有“拖延”现象,还有理财产品等“有条件的捆绑”。

对此,有业内人士表示,“捆绑销售”现象一直存在,但在地产调控加码之后因为额度紧张有所缓解,当前额度稍有充足可能再次出现。“两点比较重要,一个是时点,现在开年有‘开门红’KPI压力,需要拉存款和中间收入;第二是额度少、需求多,卖方市场更有捆绑的空间。”该人士说。

第一财经记者也从部分购房者处了解到,当前各银行“抢单”现象相比之前更为明显,包括有个贷经理主动添加微信后帮忙介绍中介、介绍详细流程等,相比去年“热情”很多。但不同城市之间分化较为明显,在成都等地,部分大行网点尚未恢复二手房业务,所有房贷业务都交由各分行/支行专门的贷款部负责。

随着需求端回暖和房企融资环境放松,市场对房地产商的预期也更为乐观。此前就有多家机构指出,开发商的主要支撑还是来自经营性资金,按揭支持是关键。根据银保监会最新数据,2021年11月末,房地产贷款同比增长8.4%,购房者的合理住房需求得到进一步满足,个人住房贷款中90%以上用于支持首贷房。而按揭的另一面是房企销量,克而瑞数据显示,尽管去年百强房企整体销量出现负增长,但12月已经出现回暖迹象,单月销售操盘金额9940.1亿元,同比降低35.2%,较11月却环比增长32.4%。有北京地区大型中介机构人士对记者表示,二手房成交自10月以来持续明显回升,价格也出现微涨。

长江证券首席经济学家伍戈在最新研报中指出,结合历史经验,若要销售增速纠偏转正,房贷利率或仍有30BP左右的下行空间,而这往往是通过调降贷款市场报价利率(LPR)与加点两种方式共同实现的。他预测,2022年尤其上半年除了房企融资约束的进一步放松,住房预售资金监管、因城施策或都有更多优化与调整值得期待。

对于按揭贷款,瑞银中国金融业研究主管颜湄之日前表示,因为数额小且风险低、利息收入更可观,本身银行对按揭贷款的意愿更强。业内人士称,综合考虑银行业2022年净息差承压背景,银行做按揭业务的动力或更加充足。

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