二手房市场“筑底”完成？北京成交量创4个月新高

二手房市场成交持续下行的态势迎来转变。

2021年12月，重点城市二手房成交量环比大幅反弹，其中，北京成交量更是达到近4个月的高点，环比增长30%。

业内人士认为，二手房市场复苏的主要原因在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振。当前市场成交基本筑底，部分重点城市正在逐步走出低谷，但距离前期高位仍有一定距离，低温局面未彻底改变，市场修复仍需时间，预计短期内市场仍将以稳为主，市场规模持续小幅上行。

北京二手房【点击查看北京二手房】成交量环比上涨30%

中原地产研究中心统计数据显示，2021年12月，北京二手房成交量为15442套，环比上涨30%，这个成交量是2021年9月来连续4个月的高点，接近2021年8月市场成交量。2021年全年，北京二手房成交量达到了19.31万套，是最近5年的最高点。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京去年12月二手房成交量回到了1.5万套，市场走出低谷，依然处于相对平稳周期。

对于北京二手房成交量企稳的原因，张大伟认为主要有三方面：

一是，信贷政策最严格时间过去了。2021年下半年开始全国楼市速冻的最大原因是信贷收紧，北京作为一线城市政策严格，严重制约了市场成交，但随着10-11月来的信贷政策逐渐缓和，市场逐渐有所恢复。

二是，新建住宅供应井喷。随着第一轮集中供地房源已经基本入市，部分新建住宅的购房者，为了腾出购房资格和资金，在11-12月加快了卖二手房的举措，二手房市场需求有所恢复。

三是，北京作为全国房地产调控最严格的城市，从2017年以来房价一直相对稳定。2021年初只有海淀【点击查看海淀二手房】、望京、亦庄等少数区域价格相对有所上涨，全北京大部分区域价格依然低于2017年同期，这种情况下，经过9-11月的调整，部分二手房购房者认为房价已经调整到位，再次入市，推动了成交量的企稳。

“北京楼市成交量的最低谷已经基本过去，预计2022年一季度市场在这个基础上依然徘徊，但整体看，作为最稳定的一个一线城市代表，大涨和大跌的可能性都不大。随着政策调控的底部出现，北京很可能是第一个走出最低谷的一二线城市。”张大伟说。

重点50城成交基本筑底

从全国重点城市来看，二手房市场也结束了2021年3月以来成交量持续下行的态势。

贝壳研究院数据显示，2021年10-12月，重点50城贝壳二手房月度成交量环比分别增加8%，2%及24%，二手房市场成交基本筑底。部分重点城市正在逐步走出低谷，如深圳、广州、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量持续改善。

价格方面，随着成交量出现积极的变化，12月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅出现了本轮下跌以来的首次收窄，环比跌幅为0.8%，比11月1.7%的水平明显收窄，价格下跌的城市数量也由11月的48减少至37个。

对于二手房市场复苏的原因，贝壳研究院认为，主要在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振。贝壳研究院数据显示，2021年四季度以来，重点103城市平均主流首、二套房贷利率持续下降，12月较9月累计降约10个基点，近两月房贷平均放款周期也持续快速收窄，累计收窄16天。信贷环境修复下，市场预期也触底改善，12月50城二手房市场景气度由11月15.6提升至17.4。其中，珠三角以及长三角区域城市的房贷利率降幅普遍靠前，信贷宽松力度相对更大，市场修复力度也更强。

贝壳研究院指出，本轮市场的下行更多是信贷节奏错配导致的失衡。在各种因素之下，今年的信贷额度出现了前高后低较大的波动，导致下半年信贷额度短缺，并非市场本身出了问题。年末随着信贷额度的改善，市场还是能够走出超跌的状态。从全年看，今年房地产交易额与去年基本持平，新房再创历史新高，二手房比去年有6%左右的下降。如果按照当前的进程，预计2022年一季度部分核心城市的二手房市场成交量就能够企稳，二季度价格能够稳住。

不过，贝壳研究院同时指出，当前的市场回升是温和的、脆弱的、分化的，主要是政策纠偏带来的边际改善，低温的局面未明显改善。2021年四季度贝壳50城二手房成交量较三季度继续下降，降幅约7%，同比降幅仍较大，绝对水平基本处在2019年以来季度成交低位。2021年四季度末贝壳50城二手房汇总价格指数环比三季度末下跌3.6%，跌幅环比扩大。2021年四季度末二手房市场景气指数为17，低于三季度末水平，持续处在不景气区间。 

克而瑞研究中心也认为，基于近期多城陆续放松信贷政策，居民杠杆能力提升，市场持续回温，各热点城市成交企稳回升但距离前期高位仍有一定距离。预计短期内市场仍将以稳为主，二手房市场规模持续小幅上行。