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1个月卖7套房变两月卖1套 北京学区房成交断崖式下滑

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调研发现,北京多校划片政策实施以来,学区房陷入有价无市的“囧境”。虽然价格未出现明显松动,但成交量却出现断崖式下滑。中介成交进入低谷期,头部中介的中介费大幅打折。

近日,中国证券报·中证金牛座记者对北京地区多个片区学区房市场进行了实地调研。调研发现,北京多校划片政策实施以来,学区房陷入有价无市的“囧境”。虽然价格未出现明显松动,但成交量却出现断崖式下滑。中介成交进入低谷期,头部中介的中介费大幅打折。

成交锐减

“成交量最高的时候,买房是需要抢的。一个人平均一个月能卖7套房子。现在业绩好的员工,2个月能卖一套房子。业绩不好的,可能半年都没有出学区房的单子了。”位于西城【点击查看西城二手房】区长椿街附近某知名中介王红(化名)对记者表示。

王红介绍,2021年春节过后,学区房出现成交小高峰。“2、3月的时候,北京二手房【点击查看北京二手房】成交量还是非常高的,10个人左右的门店,每个月能成交20、30套。下半年,‘高单价、高总价 ’的学区房成交一落千丈。”

但是,从价格角度看,学区房并未受到明显影响。“除非是急售客户,急需用钱,价格可能会比最新成交价低一些。普通的房子,都是按照所在小区最新成交价在卖,不会出现明显下降。市场不好的情况下,最多是多挂牌一段时间,成交周期变长。甚至有的客户觉得,反正是卖不掉,不如挂高一点,省得中介天天登门谈价。”在海淀【点击查看海淀二手房】区从事中介服务10年的二手房销售人员王明(化名)对记者表示。

王明指出,东城【点击查看东城二手房】、西城、海淀多校划片实施后,这些地区的学区房上学不再“有保险”。但是,拥有这些房子的客户很多是自住,稳定性是比较强的,持“卖不出去就不卖了”心态的业主较多。

中介费打折较多

中国证券报记者调研发现,目前,为争取成交资源,近期头部中介的中介费折扣较多。有头部中介销售透露,临近年底,为了冲刺业绩,很多业务员将中介费在原有基础上打8折,把自己应该拿的提成让利给购房者,吸引客户买房。

有购房者向记者透露,即便打了8折,目前头部中介的中介费还是在2%以上,和几年前还有不小的差距。

多位中介人士向记者表示,目前,各大中介基本都上线了VR看房、房源词典数据库等功能。升级这套系统,本身成本就很高。后期为了维护房源、增加带看,也需要较多的人力、物力。比如,拍摄高质量的照片、上传房源最新情况等等。另外,中介要承担房源交易过程中的一些特殊风险,比如资金短期拆借等等。这些业务,比之前都有较高的成本。

“另外,从人员构成看,中介向专业化、高端化转型。很多门店招聘,对学历有要求,而高学历的应聘者,底薪一般会比较高,这些都会增加成本。”有中介人士向记者透露,“相比之前,原来中介行业的门槛很低,行业主要靠提成。老员工基本是没有底薪的。如果没有开单,成本也会比较低。”

从行业整顿看,12月27日,北京市住建委官方微信发文,对今年以来学区房价格快速上涨、经营贷违规流入楼市、住房租赁企业爆仓等突发问题,北京市区住建房管部门采取应急执法、专案执法等方式,快速出击,集中组织开展了多轮次执法行动,严厉查处中介机构炒作学区房、宣传经营贷等违规问题。2021年,北京市区住建房管部门共开展房地产经纪机构执法检查5650项次,实施行政处罚457起,处罚金额575.5万元。

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