实探！北京二手房成交量显著放大 房贷放款有所放松

12月21日，中国证券报记者对北京地区新房、二手房市场实地走访了解到，北京近期二手房成交量显著放大。

据多个片区的中介透露，其门店12月以来的成交量比8、9、10月份总和还要多。成交量放大的原因，主要和北京地区银行各家支行对二手房贷款的放款有所放松有关。

二手房成交量显著放大

“我们店12月已经成交了近20套(二手房)，是8、9、10月份成交数量的好几倍。”海淀【点击查看海淀二手房】区某头部中介人员杨立(化名)表示，“8月份我们整个店卖了3套房子，9、10月份也都是个位数。12月份，银行放款速度比前期明显加快，再加上马上要跨年，买房者认为2022年初额度会充裕，所以在目前的节点加速上车。”

杨立回忆称，8月份，他的客户刘明(化名)当时签约了海淀区学院路附近一套600万元左右的两居室。签约的时候就知道，各大银行对二手房贷款收紧了，跟业主也商量好，银行贷款作为尾款可能会延迟到账。业主同意后，该客户当天签约，审核资质后，客户顺利进行了网签及银行面签环节，并拿到了银行的批贷函。在面签的时候，银行工作人员提醒说，这笔贷款可能要到2021年底或者2022年上半年才放款。

“客户刘明和作为中介的我们当时都以为，银行工作人员故意把时间说得比较宽裕，实际并不会那么久，所以就签了银行贷款合同。”杨立表示，“后来证明，8月份签约的二手房，目前很多都还没有放款。我们分析，至今没有放款的，基本都是小银行或者大银行的偏远小支行。这些银行的二手房贷款额度较为有限，积压的贷款合同需要一定时间消化。”

中原地产数据显示，12月中上旬，北京二手房【点击查看北京二手房】成交量达到8288套，成交面积为75.03万平方米；11月全月为11851套，成交面积为107.2万平方米；10月份全月成交9340套，成交面积为84.33万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着年末银行对于二手房贷款放款有所放松，叠加2022年初额度充裕等多重因素影响，很多换房客户开始出手，北京二手房市场正在企稳。

中原地产数据显示，2021年3月份，北京二手房成交量达到22172套，位于全年高点，4、5、6、7月份成交量分别为19910套、18838套、18849套和17855套。从8月份开始，北京地区二手房成交量出现明显下滑。

图片来源：中原地产

放款时长影响成交

“银行放款时间确实会影响成交量和成交速度，因为客户也会多渠道了解情况，购房情绪会受影响。如果放款时间不确定，会影响交房时间，直接会影响成交意愿。”大兴【点击查看大兴二手房】区黄村片区某资深二手房中介刘欣(化名)表示。

刘欣解释称，按照二手房购买流程，合同签署后，出具资格审查证明材料，就可以网签了。网签之后，出具评估报告，就可以去银行面签，拿到批贷函，签署贷款协议。然后交足首付款，首付款会在存管账户上冻结。之后，可以做缴税、过户流程。银行放款与否，这些环节都可以做。但是，业主那边一般要看到银行贷款下发、尾款到账，才会交房。房本虽然已经完成过户，但是业主不交房，房子还是住不成，对于着急入住的客户来说，存在一定的成本和风险。

“也有客户觉得，晚点交房无所谓，只要房本更了名，房子就是自己的了。”刘欣说，“房本更名后，会拿到银行做抵押，直到放款。无非就是房本多在银行待几天而已。这部分客户，放款与否不影响销售。但业主如果着急用钱，那确实会有影响。”

刘欣所在的店面经理王明(化名)表示：“8月份整个北京二手房贷款都很紧张，但是同期一手房却没有明显变化。很多银行受理贷款时，会优先给新房放贷。”

对此，多家银行网点负责房贷的工作人员透露，客户询问贷款时，确实会询问是一手房还是二手房。如果是一手房，还会询问是哪个开发商。