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燕郊高杠杆炒房客大溃退 “房子卖了都不够还尾款”

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一位在燕郊从事法拍房生意的人士告诉经济观察报,最近两年里,燕郊法拍房数量增长极快,大部分都是断供房源,“申请执行人,大部分是银行,起码能占到六成以上,还有一部分是小额贷公司和民间借贷。”

眼看着自己的房子被一个陌生人以90多万元的价格拍走,刘相生没有任何阻止的力量,2017年,他购买这套房子的价格是300万元。

刘相生的房子在河北三河【点击查看三河二手房】燕郊【点击查看燕郊二手房】,2017年限购前,这个北京的卫星城一度是炒房客的乐园。今年5月房子被大厂法院查封,期间他想过各种办法,包括将房子长租出去为拍卖制造障碍、让朋友将房子拍回来再过户给妻子,但均没有成行。

一切都源于4年前的那个通过虚假交易套贷的决定,向来做生意顺风顺水的他,由于这个决定,“开始走背运了”。去年底,由于疫情影响,生意亏损导致房子断供,和妻子的婚姻也从假离婚变成真分手,他现在寄住在朋友一处闲置的房子中。

与刘相生面临着相同命运的还有唐婉,因“一时头脑发热”而做了一个足以影响她后半生的决定。12月中旬,她的房子被司法拍卖,五天后,她收到了法院汇来的4万元,“拍房子的钱,还完人家后,剩下的归还给我了。”

刘相生和唐婉都有着类似的命运轨迹,在房价快速上行的几年里,财富伴随着房产迅速增长。但当他们想要用同样方式,将财富复制到一个更高的数额时,腰斩的房价让他们又回到了人生的原点。

一位在燕郊从事法拍房生意的人士告诉经济观察报,最近两年里,燕郊法拍房数量增长极快,大部分都是断供房源,“申请执行人,大部分是银行,起码能占到六成以上,还有一部分是小额贷公司和民间借贷。”

资不抵债

从小区东门进去,就是刘相生房子所在的栋楼,他的房子在11层,门上贴着法院拍卖、腾退等公告。

公告是今年5月贴上去的,彼时租户已经搬走,房子空着。由于他不接电话,法院的执法人员未能进到房间内,执法人员向物业确认房间没人后,贴上了封条。此后,他再也没有进去过。

当时刘相生在老家办事,等从老家回来燕郊后,房子已经无法进入。这一切虽然在意料之内,但如此快速的行动,也多少让他意外,“原来还想着找人签个20年的租赁合同,谁拍走了,也拿不到房子”。

由于距离正式拍卖还有大半年时间,他还有足够的时间来挽回房子,但很多时候,这些事想起来容易,做起来难。

房子预计在11月挂网,12月中旬正式拍卖。在法拍前,如果他能将房贷一次性补齐偿还,房子还是他的,届时,银行会配合向法院申请解封及解除抵押。但200多万元,不是小数目,由于生意连续两年亏损,现在拿出20万元都困难。

从2017年开始,首付加上三年多的月供,刘相生为这套房子已经投入150多万元,但想要保住这套房子,他还需要投入大约200多万元。这是他的一笔账,实际上他还有另外一笔账,那是他的另一个故事。

即便是保住了房子,“这套房子现在最多能卖出150万元,保住的意义不大”,刘相生说,但断供后,他上了征信黑名单,如果这笔按揭贷款还不上,这个“黑锅”他得一直背着,“以后肯定是没法继续做生意了”。

他也曾找过朋友,“让他帮我拍回来,等我有钱了,再买回来”,刘相生苦笑道:“朋友们都知道我还有其他债务,也都婉拒了,话说回来,人家完全可以自己拍下来,为什么要帮我拍回来?”

11月16日,还寄住在朋友家的刘相生,像往常一样,不停用电话联系业务。他做批发生意,自己也开了一家商店。疫情之下,生意受到严重冲击,“这两年不仅没赚到钱,把老本都亏进去了”。

房子被拍卖后,他依然欠银行百十来万,“我欠你200多万元不假,但也不能把我300多万的房子,90多万强制卖了,剩下的100多万元还得我来还,这等于我什么没捞到,还白搭进去250多万”。

唐婉的房子比刘相生早五天被拍走,2017年她用180万元买来的房子,仅拍出了不到80万元,“你说神奇不,100万元凭空消失了”,说话的时候,她两只手指全部张开的手掌向上,脑袋向前伸着,表情夸张。

唐婉说,她还年轻,这个事解决了,她还可以重新再来;但刘相生显然没有这么幸运,他还有一屁股债要还。

虚假交易

无论是刘相生,还是唐婉,在燕郊房地产最为火爆的年代里,他们都将自身的杠杆运用到极致,他们幻想着凭借杠杆可以实现财富自由,但没想到成为伴随他们一生的阴影。

刘相生是较早居住到燕郊的北漂,参加工作第二年就在燕郊买了房,那个时候燕郊房价还不到5000元/平方米。交房半年后,刘相生就从北京搬到燕郊新家,并在燕郊落户、结婚、生子,在燕郊开店,后来又把生意延伸到上游的批发领域。

变化发生在2017年,当年燕郊的房价一度飙升至3万以上,刘相生所在的小区均价都达到了3.5万元/平方米左右。当时燕郊的业主和中介们普遍相信,房价很快就能超过4万元/平方米。

他和妻子也萌生买房的念头,此前,由于有住房,生意占用现金多,他并没有想过再买一套房。但是做中介的邻居给他介绍了一个操作方式后,刘相生有些动心了。

中介告诉刘相生,通过套取房贷,一分钱不出,可以再卖一套房子。具体做法是,刘相生和妻子假离婚,将房子分给妻子,他再从妻子手中将房子买过来,只需要付100多万元的首付,就可以从银行拿出200万元的房贷。

贷出的200万元,100万元可以补亏首付,剩余的100万元可以作为第二套房的首付。那个时候,房贷审批极为顺利,一切办妥后,以妻子名义在他的小区又买了一套小户型的房子,“小户型好出手,想着等涨到4万元就卖掉”。

当时,由于刘相生的征信出了点问题,在燕郊没法做房贷,在中介帮助下,他花了几万元摆平了征信,并在临近的大厂某大行支行做了房贷。第二套房子的贷款是妻子做的,在另一家大行的燕郊支行。

刘相生没有想到的是,他买的第二套房,赶在了燕郊房价最高点。刚买不久后,燕郊启动史上最严限购政策,本地户籍及社保或个税满三年才具备购房资格,由于燕郊北漂居多,符合购房条件的人数极少。

限购后,燕郊房价一路下滑,期间,他有多次止损的机会,但因为不甘心亏钱,最后都错失了。现在想起来,刘相生虽然满怀遗憾,但也认了,他觉得这是命运安排,之前一切太顺了,该到了经历点波折的时候。

如果从最高峰算起,按照目前市场价,他的第一套房子市场价下跌了近200万元,第二套房子跌去了120万元,更让他难受的是,两套房每月还要承担近2.5万元的月供,“房子卖了,都不够还尾款”。

开了店以后,刘相生就将原来的房子租出去,一家三口在店附近租了一套两居室,小区内第二套一居室还留着自住。妻子和孩子住在租来的房子中,他因为跑生意,经常两头跑。

2020年,因为疫情影响,刘相生的批发生意大幅萎缩,临近年底,“我名下的房子,从去年底到今年,有4个月没还上月供,我老婆名下那套正常还”。他想着,既然违约了,怎么也得保住一套。

因为生意亏损和房贷的事,刘相生和妻子的矛盾不断升级,尤其是春节后,自己开的店因为亏损关闭,妻子搬回小户型房子,不让他再进家门,“所以我暂时住在朋友的房子里”。

5月,他回老家办事,期间租户从大房子中搬走,房子处于空置状态,等他回燕郊后才发现,房子已经被贴上了封条。“所幸是离婚了,要么另一套也得被拍了”。

抵押贷

不同于刘相生,唐婉的买房史是另一个故事。

她毕业后一直在北京上班,因为工作时间较为自由,北京房租逐年上升,她到燕郊租房居住,一居室,一个月几百元,租金少,住的也舒服。

2015年下半年,燕郊房价突破万元大关后,开始以每个月一千元的速度向上蹿升,这一切,唐婉看在眼里,急在心上。2016年8月,她四处筹建了100多万元,全款在燕顺路上的一个小区买了一套一居室。

入手价格接近2万元,到了年底,小区房价已经逼近3万元/平方米,唐婉庆幸自己赶上了这趟车。如果一切止于此,她的人生可能也不会如此曲折。

2017年3月,北京出台限购政策,大量刚需涌入燕郊,按照当时房价涨速,年底房价达到4万元/平方米似乎并不难。与刘相生一样,出于对燕郊房价必涨的信念,唐婉完成了人生第一次加杠杆。

在中介指导和帮助下,她将小户型的房子抵押给某小型银行,贷出70多万元,在另一个小区购买了一套两居室,单价超出3万元/平方米,每月房贷1.4万元,“当时我的收入根本还不起,中介告诉我,贷款没下来,房子可能就出手了”。

唐婉没有等来房价上涨,2017年5月,燕郊出台限购政策,房价开始下跌,到了年底,已经跌回她买第一套房的价格。“当时给了中介一个底价,多卖的部分,都是中介的佣金”。

房子顺利卖出去了,唐婉说,房子还没交付,她都没看房子的真面目,还背了70多万的贷款。不同于普通房贷,抵押贷期限短,利息更高,虽然贷款总额不高,但月供压力不小。

每个月上班赚来的工资,还完月供后,虽然能勉强维持生存,但日子过得紧巴巴的。2019年,她辞掉北京的工作,回到燕郊和人合作开了一家培训机构,“三个人合伙开,总的来说比上班赚得多”。

唐婉没有预料到,她的好日子仅仅维持了一年,2020年,疫情爆发后,培训行业受到影响,几个月没有开班,即便后来开班,也都是原来的学员,没有新学员,就意味着没有新收入,到了10月,她的月供就还不上了。

今年2月,唐婉的违约贷款被银行转让给地方不良资产处置公司,7月,启动司法程序,“那个时候有多惨,房子没了,我被赶了出来,培训班也关了,还得给学员退费,今年估计把这一辈子霉运都走完了”。

房子拍卖的那几天,唐婉说她是厚着脸向父母借了钱,弥补了培训班的窟窿,房子拍卖以后,她的房子没有了,工作没有了,债务也没有了,重新回到了人生起点,“这个地方,还有什么好留恋的”。

从家里被赶出来后,唐婉住进了男朋友的房子,男朋友在北京上班,常年“神龙见首不见尾”,她想着能快点结婚生娃,安稳下来。

无论是刘相生的虚假交易,还是唐婉的抵押贷,只是过去几年里燕郊楼市加杠杆游戏的冰山一角。由于种种原因,从去年开始,这些加杠杆的炒房客们出现集中爆雷现象,正如唐婉所言,这既是过去的终结,也是未来的解脱。

套贷游戏

人民法院资产诉讼网显示,截至12月16日,在不剔除重复拍卖的情况下,2021年燕郊法拍房数量为818套,为2020年全年的1.6倍,是2019年全年的4.4倍。

根据阿里法拍网显示,截至12月17日,全国正在进行拍卖及即将开始拍卖的住宅合计超过4万套,已经结束拍卖的有148万套(历年累计)。从全国范围来看,无论是燕郊,还是河北,法拍房数量所占份额相对较小。

廊坊【点击查看廊坊二手房】限购后,虽然燕郊、大厂、香河【点击查看香河二手房】等环京地区房价普遍腰斩,但从法拍房数量来看,燕郊的数量占到整个廊坊地区的一半左右,同期,大厂和香河的法拍房数量均在百套左右。

一位熟悉当地楼市的人士告诉经济观察报,2017年限购前,与环京其他区域相比,燕郊楼市独特之处是有成交活跃的二手房市场,其他区域多数以一手房交易为主,燕郊的二手房交易则远大于一手房。

由于交易活跃,不缺乏业务,燕郊的银行审核较为严格,有大量征信存在问题、通过高评和虚假交易套贷、首付贷等业务被分流到廊坊市其他区县银行,其中既包括四大行的支行,也包括地方银行。

“其他区域银行业务少,为了拉业务,所以承接了大量燕郊银行刷下来的客户”,该人士表示,有一家支行的内部人,仅通过帮助按揭客户消除不良征信记录,一年赚到800多万元。消除不良征信费用基本在2万-5万元。

据他透露,在外地银行做房贷的通常有几类购房者,第一是有征信不良记录的;第二是做抵押贷的炒房客;第三是像刘相生这种虚假交易;第四是高评套贷;第五是因年龄、收入等原因不符合房贷的客户。

这些问题客户,通常在燕郊银行不受欢迎,但受到外地银行的青睐。在今年燕郊法拍房中,这类房源占比超过15%,本地银行占比在70%左右。

过度运用杠杆是导致刘相生、唐婉这类炒房客断供的主要原因之一,他们旨在通过房价上涨进行短期套利,月供的支出超过了家庭收入可承受的范围,套利失败后,沉重的月供最终让他们苦不堪言。

除了从银行套贷外,多数炒房客经常运用的借贷还有小额贷公司借款及民间借贷,这类借款通常期限只有半年,以原有房子做抵押,抵押率在50%左右甚至更低,“双方签一份房屋处置全权委托授权合同,半年后如果钱还不上,直接把你的房子过户”。

“后来全权委托这类手段被叫停后,小额贷和民间借贷违约的抵押物也进入法拍序列”,上述熟悉燕郊楼市人士表示,小额贷和民间借贷一般运用在首付贷、尾款解押等方面,年化利率超过20%。

第二个重要原因是房价下跌,多数断供者买房赶在燕郊房价高点,燕郊房价腰斩后,房子的价值远低于房贷数额。刘相生的房子被拍卖后,他仍欠银行100多万元房贷。很多炒房客苦苦支撑房贷,更多是等待燕郊楼市回暖。

经济观察报记者曾接触过一位在价格高点时入手6套房的炒房客,被套后,每月的月供超过10万元,卖掉两套房后,才勉强维持剩余4套不断供。目前这名炒房客已经无法联系上。

第三个原因是疫情影响,从去年开始,餐饮、教培等多个消费行业普遍不景气,导致从事这类工作的购房者收入下滑严重,影响房贷月供正常履约。“有很多做小买卖的,都是把房子抵押贷的款”,上述熟悉燕郊楼市的人士表示。

刘相生说,庆幸妻子和他早早离婚了,否则他更加无颜面对家人,“现在苦我自己,老婆和孩子还能有个窝”。

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