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多城下调房贷利率 有中介诱导客户包装经营贷入楼市

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《证券日报》记者发现,多个自称是银行下属贷款机构(实为贷款服务公司)的客服通过电话等方式推销贷款产品,以“利率低”“时限长”等理由向购房者推销经营贷,从银行套取资金流入楼市,并从中谋取高额中介服务费用。

近期市场不断传出房贷松绑的消息,而房抵经营贷违规进入楼市的现象再次引起关注。

《证券日报》记者发现,多个自称是银行下属贷款机构(实为贷款服务公司)的客服通过电话等方式推销贷款产品,以“利率低”“时限长”等理由向购房者推销经营贷,从银行套取资金流入楼市,并从中谋取高额中介服务费用。

“利率可低至3.55%,能贷20年”,这样划算的事情,普通借款人通过贷款中介真的可以实现吗?对此,记者咨询了一些贷款中介,在得知贷款用途是为了购房时,多数贷款中介都给予了肯定回复,并称“理论上不可以,但通过我们操作,可办理低利率的经营贷,将资金套出用于购房,而且银行查不到资金流向。即便是借款人名下并无公司、无实际经营流水,也可以帮助借款人虚构相关信息”。

房贷、经营贷利率下调

多地多家银行纷纷下调房贷利率。《证券日报》记者向深圳多家银行求证后发现,针对首套房贷款,部分银行已下调房贷利率至4.95%,但大部分银行仍执行5.1%的主流房贷利率;二套房贷款利率则最低可至5.25%。

贝壳研究院近日发布的重点城市主流房贷利率数据显示,11月份贝壳研究院监测的百余城市主流首套房贷利率为5.69%,较10月份回落4个基点,二套房贷利率为5.96%,较10月份回落3个基点。

在房贷利率下调的同时,经营贷利率也有所下调。

北京某国有银行职员对《证券日报》记者介绍道,“近期经营贷利率有所下降,如与我们行有业务往来,则可申请到最低利率4%,按月付息,一年还一次本金,循环使用5年。”

“目前经营贷的利率是比较低的,1年期3.85%,3年期和5年期均为4.65%,与当前LPR执行的基准利率相同。”某股份制银行个贷经理告诉记者,现在这个利率挺合适的,可以先申请额度。

目前,多地正有序推进针对经营贷、消费贷违规流入房地产的检查工作,银行内部也采取了更为严格的审核标准。例如,注册公司时间要求在一年以上,新加股东要在半年以上,否则无法申请经营性贷款。

某国有银行个贷部门工作人员向记者表示,目前办理经营贷业务在贷前、贷中、贷后等环节都比以前更加严格,对公司成立时间、借款人持股比例、是否是法人、公司主营业务、抵押房产的房本年限等条件,都有更加明确、严格的要求。对借款人所提供资料的审核也更加严格。

经营贷“包装”屡禁不止

在强监管之下,仍有贷款中介诱导购房者违规套取贷款,利用经营贷与按揭贷款间的利息差额吸引购房人,而中介机构趁机从中赚取不法利益。

事实上,对于动辄几百万元、甚至上千万元的购房贷款资金来说,利息差距所产生的成本差额确实较大。

某贷款中介给《证券日报》记者算了一笔账,以申请房贷金额500万元为例,北京地区二套房贷款利率最低5.7%,按照等额本息的还款方式计算,20年要还本息共计839.08万元,其中利息为339.08万元;而同样是贷款500万元,抵押经营贷20年,年化利率3.55%,本息要还699.04万元,其中利息199.04万元。相比房贷,后者可以少还利息约140万元。

《证券日报》记者以需要资金周转为由咨询了北京几家贷款中介公司。某贷款中介信心满满地向记者介绍,其所在公司仍可帮助客户“包装”资质,申请到较低利率的经营贷资金。花钱注册一家公司就能贷款,利率最低3.6%,银行很难查出贷款实际用途,用于购房完全没问题。有贷款中介公司职员还向《证券日报》记者介绍规避银行检查的方法。

中介收取的包装费和服务费也都是明码标价。包装费的市场价一般在1万元-1.5万元之间,服务费是贷款额的1%-2%,主要包括场地费、申报材料费。另外,提供第三方账户还需收取3000元-5000元不等。

监管方面仍存难点

监管部门对于经营贷等资金违规流入房地产市场的处罚也毫不手软。从银保监会网站公布的行政处罚信息来看,近期已有多家银行因信贷资金违规流入房地产市场被罚。

例如,11月23日,银保监会官网显示,某国有银行湖北荆门分行因存在“贷后管理不慎”“个人贷款违规流入房地产领域”和“转嫁经营成本”“贷款‘三查’不尽职”等违规行为,被处以95万元罚款。另一家国有银行辽宁分行、山东分行也因个人经营贷流入楼市、二手房贷业务调查核实不到位等行为合计被罚90万元。

信贷资金违规流入楼市的情况频繁发生,监管难点在哪?又如何防范?易观高级分析师苏筱芮表示,一方面,银行业机构内控机制存在缺陷,内部审核环节有漏洞;另一方面,部分银行业从业人员合规意识不足,没有抵挡住外部诱惑,面对监管存在侥幸心理。银行业机构要从源头开始预防,完善内部合规制度,强化内部从业人员合规意识培养,把控贷前风险。同时,银行应加强自查自纠,定期抽查贷款业务,建立起完善的贷中监测机制。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林对《证券日报》记者表示,监管难点主要在于经营贷资金放贷后无法追踪,需多方协同、信息共享。

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