房地产探路新发展模式：多方式满足合理住房需求

12月8-10月召开的中央经济工作会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

2016年中央经济工作会议召开至今，“房住不炒”的行业定位和政策基调已确立5年，而与此前将房地产内容单列或置于民生保障和改善领域不同，今年中央经济工作会议将房地产内容纳入“结构政策要着力畅通国民经济循环”框架之中。此外，今年中央经济工作会议还首次提出要加强预期引导，探索新发展模式，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，促进行业良性循环。

2003年国务院在18号文中确立了房地产的国民经济支柱产业地位，但近几年在行业调控压力和房价上涨压力下，高层鲜有类似表态。12月11日，国家发展改革委副主任、国家统计局局长宁吉喆在2021-2022中国经济年会上再次明确房地产的支柱产业地位，引发广泛讨论。

中央经济工作会议提出加强预期引导要如何引导？何谓购房者合理的住房需求？探索新的发展模式指的是什么？如何促进房地产业良性循环和健康发展？

循环不畅的房地产

国家统计局数据显示，截至11月，今年内70城中新房价格下跌城市数量连续增加了6个月，11月多达59城新房价格下跌；7-10月，二手房价格下跌城市数量持续增加，11月二手房价格下跌城市达到63个，占比90%。11月新房、二手房市场价格急跌形势缓解，但新房、二手房价格指数仍然为负，市场观望情绪明显。

从成交看，年内全国商品房销售面积及销售额增速总体呈下降趋势，11月降幅有所收窄，但回升有限，住房销售市场仍然冷清。据国家统计局数据，11月全国商品房销售面积和销售金额分别为1.51亿平方米和1.45万亿元，同比降幅分别为14%和16.3%，较10月，分别收窄7.7%和6.3%。

10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税试点消息推出后，短期影响市场预期，一定程度上抑制了投机、投资甚至消费性购房需求。

从房地产开发投资看，国家统计局数据显示，11月房地产开发投资金额1.24万亿元，同比下降4.3%，降幅较10月收窄1.1%，土地投资冷淡。各地第三批次集中供地陆续进行，多地土地出让规则较第二批次供地适度宽松，但受“三道红线”、房贷集中度管理、房企资金紧张，住房销售表现不佳，不看好未来预期等影响，房企拿地谨慎，土地流拍情况时有发生。

从房地产融资来看，据国家统计局数据，11月房企到位资金1.68万亿元，同比减少7%，降幅较10月收窄2.5%，融资困境有所缓解。其中，个人按揭贷款2955亿元，增速较10月增加9.6%，部分城市出现银行放贷周期缩短、房贷利率下调现象。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前房地产市场循环链条可能不畅，即在供地、开发建设、新房和二手房交易等环节均循环不畅，叠加近期房企信用风险传播，房地产循环不畅程度加深。

天风证券分析认为，目前房地产行业的两大风险点在于信用风险出清不可控和基本面下行超预期。其中，信用风险、房地产税叠加需求自然回落强化了需求侧的观望预期，并且逐渐形成恶性循环。

“在国家高压政策、房住不炒和脱虚向实的经济社会发展长效机制之下，我国去房地产化的声音和趋势非常强，目前房地产市场下行压力很大，人们对未来房地产市场的预期非常悲观，存在房价大跌风险。”中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

况伟大指出，2020年房地产及与之相关的建筑业增加值在GDP中占比超14.5%，是国民经济中不可忽视的重要产业，对整个经济增长、就业等产生较大影响，这是我国的现实。一旦房价大跌，银行贷款违约率、地方债违约率均会上升，存在很大的金融风险。

合理住房需求的边界

况伟大表示，房地产在我国经济增长中发挥着稳定器和压舱石的作用，国家调控房地产的初衷是防止行业过快过热发展，而非打压甚至消灭房地产。

为应对房地产业循环不畅、房价下跌超预期等现实情况，9月底以来监管层多次发声纠偏房地产政策，如满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷、并购贷款等，力图改变市场预期。

中央经济工作会议明确要加强预期引导。东方证券首席经济学家邵宇向21世纪经济报道记者表示，加强预期引导的目的是为了保持房价平稳运行，避免大起大落，使房价与当地居民收入相匹配。

李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，具体看，由于银行对风险的担忧较大，银行端可以通过降准、增加按揭贷款投放力度、支持合理的开发贷款投放等，增强银行放贷积极性和预期，也强化开发商拿地信心。购房者端，需要尽快明确房地产税试点的城市、税率、征税范围等内容，通过政策确定性稳定购房者预期。“预期不稳，地价和房价都难以稳得住。”

李宇嘉还表示，当前房价水平相比上一轮增长启动前，普遍翻了一倍，深圳等热点城市增长更多，而居民收入预期、工作预期则较过去更弱。

2019年博鳌房地产论坛上，中国银行协会首席经济学家巴曙松表示，我国户均住房超过1套，基本告别住房短缺。但现实是，我国结构性住房短缺矛盾仍然显著，人口持续流入的大城市住房矛盾更加突出。

2018年中央经济工作会议提出要完善住房市场体系和住房保障体系。今年7月2日发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计，即以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体。

在此基础上，今年中央经济工作会议强调，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。将买不起房又租不好房的群体纳入住房保障体系，以保障性租赁住房为主的保障性住房解决住房问题；具备一定购买力的群体通过住房市场体系解决和改善住房问题，支持商品房市场满足合理住房需求。

况伟大指出，中央经济工作会议提出的“合理住房需求”，指的是消费性需求而非投资性需求，解决“住”的问题。“和首套、二套没有太大的关系，改善性住房也算合理住房需求。”况伟大说。

中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔在接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，随着中国进入老龄化社会，养老住房也应该属于合理住房需求范畴。合理住房需求的内涵和标准处于动态变化之中，目前对住房需求“合理”与否并未有明确标准。

中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强向21世纪经济报道记者表示，期待后续政策细化“合理住房”的认定标准，如对面积、套数（尤其是套数）进行规定，并将贷款比例、贷款利率与之挂钩。

光大证券分析认为，中央经济工作会议再提“因城施策”，部分区域的购房限制措施将逐步退出，以加快农业转移人口市民化，更好支持居民合理购房需求。房地产税试点有利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区限制购房措施有望逐步退出。

况伟大指出，支持改善性住房在内的居民合理购房需求，并不意味着热点城市会降低二套房首付比例。热点城市供求关系紧张，要通过较高的二套房首付限制，来重点满足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能会加剧目前基本住房需求得不到满足的情况，也与共同富裕的要求相悖。只有供求关系宽松的城市，才可能适当降低二套房首付比例。

“限购、限贷是真正能体现房住不炒的一个重要决策。”在况伟大看来，房地产税的推出不是为了抑制房价，其试点也不意味着限购、限贷等规制政策会退出。

探索新的发展模式

目前，我国房价整体稳定，部分城市房价甚至出现下跌，房地产高杠杆、高周转的滚动开发模式难以为继已成行业共识。这一背景下，中央经济工作会议提出要探索新的发展模式。

况伟大认为，房地产业探索新的发展模式是一种杠杆可控的模式，降低买房者垫资、信托、小微贷款等隐性杠杆。房地产高杠杆、高周转的滚动开发模式的前提条件是期房销售，未来为降低周转速度和房地产业金融风险，可能会转向现房销售。

另外，况伟大分析，在一线城市等存量市场占主导地位的热点城市，一级开发市场会萎缩，房地产尤其是商业房地产，会从销售模式转向经营模式，加大自持比重，从短期投资转向长期投资。

除了房地产开发和销售、持有和运营的模式转变之外，业内关于房地产新的发展模式的讨论还拓展到房企的其他业务领域。

首创证券认为，租购并举以及长租房、保障性住房建设必将成为未来政策发力的重点方向，物业管理、老旧小区改造等领域的探索也是房企未来可持续发展需要重点关注的方向。

在李宇嘉看来，关于房地产新发展模式的讨论不应该止于房企。未来，房地产新发展模式应该包括多元供应渠道和供应主体、多元房屋类型，在供地类型和土地出让方式等方面也能有所创新。例如，保障性租赁住房倡导多主体供应、多渠道保障，明确要重点利用存量土地建设保障性租赁住房，为房地产寻找新发展模式提供了有益探索。

中央经济工作会议强调，要促进房地产业良性循环和健康发展。况伟大认为“良性循环”指的是房地产行业和房地产市场要实现健康、稳定、可持续发展。

邵宇谈到，良性循环意味着房地产行业从房企拿地，地方政府获得土地出让收入，到开发商获得持续、稳定的利润，居民得到价格合适的居所，银行得到适合的贷款，整体形成一个良性的闭环。“这个闭环的前提是大家各取所需，都不要奢求暴利或夸张的增幅。”邵宇说。

王业强表示，与过去限制房地产为主的政策相比，“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重，是一个单向的循环，亦即资金单向流动，未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

卢华翔则认为，良性循环应该包括促进房地产与国民经济发展，以及房地产如何在国家双循环格局中发挥更好的支撑作用两个重点。

况伟大表示，我国房地产行业仍在发展过程中，与发达国家相比，我国房地产与房地产相关行业均未步入发达的最高级阶段。未来房地产变化的只是商业模式，房地产市场规模会越来越大。

“在未来至少10-20年的时间里，房地产仍是中国的一个重要产业。”况伟大说。