据了解，当前百城库存规模达到2016年8月份以来的最高值，即创下5年来的新高。其中，三四线城市库存风险最大，需要给予关注。
近期，全国部分三四线城市出现了一些积极去库存、支持购房需求的新政策，如12月7日海安市对改善型购房需求给予补贴等，显示出三四线城市的去库存压力较大。
业内人士认为，12月6日，中央政治局明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，海安购房补贴政策是中央政治局会议后，地方上首个对改善型购房需求给予明确支持的政策。预计今年12月份和明年一季度，全国三四线城市会出台各类去库存政策，以更好激活购房者的合理住房需求。当前包括海安等城市激活改善型购房需求等政策，或引起其他三四线城市的仿效。
三四线城市库存风险最大
上海易居房地产研究院发布的最新数据显示，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。库存环比数据出现连续4个月正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下5年来的新高。
今年持续6个月市场交易环比下跌态势，使得库存风险明显放大。数据显示，11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。“当前供求关系中，最大的问题就是市场成交数据非常疲软，目前已出现连续6个月环比下跌的现象。市场交易行情非常糟糕，此类压力下，供求矛盾会进一步加剧，使得去库存压力和企业债务压力进一步放大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
分城市结构来看，截至11月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3052、26571和22487万平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。其中，三四线城市库存攀升最明显，出现了连续37个月同比正增长的态势。数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。“从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。”严跃进说。
具体城市来看，截至11月底，100个城市中，有57个城市库存出现了同比正增长现象，剩下的43个城市则出现了同比下降现象。其中，韶关、惠州和东莞三个城市的库存同比正增长现象最为明显，增速分别为57%、43%和41%。而包括济南、马鞍山和岳阳的库存下滑速度较快。
严跃进指出，不同城市库存上升和下降的逻辑略有差异。以惠州为例，其今年购房政策明显收紧，加之疫情影响，海景房认购市场明显萎缩，各类降价促销的动作也比较多。而从下降的城市名单看，以岳阳为例，此前部分房企加快项目促销，出现了各类违规降价和大幅度降价的做法，此类操作客观上提振了市场交易量，使得库存数据明显减少。总体上看，库存抬升的城市，更多的还是三四线城市。
多地调整政策促进楼市成交
据易居研究院统计，近期，全国部分城市出现了一些积极去库存、刺激购房需求的新政策，包括：南通海安对改善型购房需求给予补贴、重庆万州在房交会上明确实行契税减半补贴、河南新乡落实契税补贴20%政策、荆门对大学生在中心城区购房给予一次性购房补贴、保定取消被动式超低能耗建筑商品房限购政策等。
12月7日，江苏南通下辖海安市召开房博会新闻发布会，会上发布了购房惠民补贴政策。
易居研究院认为，此次海安政策最大的亮点在于，明确了5类改善型购房需求的类型，包括企业单位的人才和职工群体；本市常住居民二孩和三孩家庭；本市常住居民家庭首套刚需及特定改善型需求群体；挂钩复垦弃宅进城农民群体；新市民群体。海安对于改善型需求明确了相关口径，同时针对此类改善型需求提供了各类支持性的购房政策。以三孩家庭为例，此次政策明确，其将享受每平方米400元的优惠。而对于其他普通改善型购房需求来说，若认购144平方米以上的物业，则可以享受每平方米200元的购房优惠。
易居研究院还指出，此次海安改善型购房优惠政策，具有非常强的信号意义，和此前中央政治局“满足购房者的合理住房需求”、银保监会“满足改善性住房按揭需求”的表述是非常吻合的。这也是12月6日中央政治局会议后，地方上首个对改善型购房需求给予明确支持的政策，值得全国其他城市的学习和关注。尤其是针对普通改善型购房需求和三孩家庭购房需求，海安给予了非常清晰的政策鼓励，具有非常好的导向。
严跃进进一步表示，此类政策说明三四线城市的去库存压力较大，各地政府主动营造更好的房屋销售环境，助力房企去库存。12月6日，中央政治局明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”后，预计今年12月份和明年一季度，全国三四线城市会在购房政策方面进行更大松绑，以激活刚需和改善型购房需求，真正缓解去库存的压力。
本文来源：证券时报
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