“钱袋子”松了，楼市调控已转向？

作为楼市调控的“钱袋子”，银行涉房贷款的每个变化都格外引发关注。

经历了上半年“勒紧裤腰带”的日子后，下半年以来，央行、银保监会等部门频频发声，对外释放积极信号，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求。

6日，央行更是宣布降准，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

房地产行业将告别“紧日子”了?

居民房贷放款回暖，重点支持首套房

“我是北京工作天津买房，上周五面签，这周一中午就审批通过，下午就放款了，是不是年底放宽了?”

“我在杭州买房，最近放贷怎么那么快，网签的时候经理还说至少得明年，我就豪气出手了，没想到这么快就要开始吃土了。”

“成都买房，11月24日面签，12月5日放款成功，朋友同事都说我这放款太快了。”

中新网从多位贷款购房者处获悉，最近银行对房贷放款明显提速。某国有银行北京支行业务人员也对中新网表示：“目前银行正在努力消化前期排队的申请，但整体的审批速度确有加快。9月份我们预计的审批时间在3-6个月左右，现在一切顺利的话时间大概能缩短到1个月。”

这在数据上也有所体现。央行11月10日发布的最新数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，金融机构房地产投放明显提速。

但上述银行工作人员向中新网强调，额度虽然宽松，但审批流程依然严格，对于银行流水、首付款来源渠道、合理收入证明等的核准只严不松;目前银行个人按揭住房贷款主要支持的是首套房的刚性需求，对于二手房市场增量资金的支持还是非常有限。

有在成都买二手房的购房者表示：“二手房贷三个月还没放，中介一直说银行没额度。”

“10月13日银行面签，11月10日批贷。银行说之前到年底放款会很慢，但好像是上个月下了通知，年底放款不受影响了。”一位在青岛的二手房购房者向中新网表示，“不过二手房还是比新房慢很多，中介说新房的批贷周期基本不到一周。”

银保监会11月19日发布的数据也佐证了这一现象：10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

12月3日，银保监会新闻发言人也表示：现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

“这是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，改善性的购房需求接下来将面临较好的市场机会。

“不排除二套购房和大户型购房的首付比例等会有所下调，包括部分城市会微调认房又认贷政策，比如调整为‘认房不认贷’等，使得购房者购房方面的信贷约束减少。”

房企融资解冻，释放稳定预期

近期，房地产企业贷款持续收紧的趋势也迎来变化。

此前，在“三线四档”的调控硬指标所限及个别房企风险暴露的压力下，国有大行、股份行和中小银行都纷纷将自己的拨备覆盖率大大提高。但随着“稳楼市”政策频发，房企融资也加速回暖，近期以民营房企为主的房企发债已经明显有“闸门打开”的迹象。

12月5日，碧桂园集团宣布拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品;同日，金地集团公布一笔ABS获准发行，拟于2022年初发行。更早之前的3日，龙光集团子公司2021年面向专业投资者公开发行4年期公司债券的申请，获得证监会及上交所审核批准。

有媒体报道，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。

“结合10月及11月数据来看，房地产贷款逐步回升，能够更好地满足刚需等合理需求。”民生银行首席研究员温彬表示，这不仅有助于房地产市场平稳健康发展，同时对银行防范自身信贷风险也非常有必要。

但需要特别注意的是，信贷政策的修复性边际向暖，并不意味着政策的根本性改变。

“信贷政策出现的变化，是希望房地产市场维持稳定，而不是说要鼓励炒房。”严跃进强调，各地的政策放松主要是为了房地产市场有一个平稳的发展状态，尤其是防范金融配套政策的不跟进导致楼市过于冷清。

他表示，总体上看，当前政策面对于信贷政策的放松有望持续到明年上半年。而对于地方政府来说，随着信贷政策放宽，要警惕有可能引发的炒房行为。

“从后续各城市信贷政策的调整来看，预计不会进行全面放松，更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整。”58安居客房产研究院分院院长张波同样认为，结合当前的房地产市场大环境看，各地房贷层面微调的空间依然存在。而对于各城市来说，楼市分化趋势将持续。