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杨现领:深圳推二手房“单边代理”对市场有何影响?

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近日,为规范与发展房地产中介行业,深圳上线了新版的二手房交易网签系统,通过与多部门的数据对接,将二手房交易全流程纳入政府监管。

近日,为规范与发展房地产中介行业,深圳上线了新版的二手房交易网签系统,通过与多部门的数据对接,将二手房交易全流程纳入政府监管。

新系统对中介行业的运行逻辑进行了两大调整:一是从“多方委托”变为“独家委托”,卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源;二是从“双边代理”变为“单边代理”,买卖双方需有代表各自利益的经纪人。

从中长期来看,“单边代理”制度是我国中介行业发展与演变的最大变数,也是促进行业进步的根本性制度变革。

深圳为什么要推行“单边代理”制度?

我国当前的中介模式是“多人居间制”。在法律层面上,房产经纪人并不代表任何买方和卖方的权益,经纪人的目标是以撮合成交为导向,并最终获取交易佣金。近几年,这种多方博弈的交易策略已经显现出明显缺点。

首先,房产经纪人服务的价值无法得到识别。在房产交易过程中,经纪人收取的中介费,无论价格高低,常被消费者认为不值。这是“多人居间制”下比较明显的一个市场症结。

其次,房产经纪人产能过剩,不同经纪人之间存在过度竞争。在“多人居间制”体系下,一单房产交易常常要“消耗”3-4个经纪人的时间,最终却只有一个人成交获取佣金。这种情况容易引发经纪人之间的内耗,也容易造成经纪人在成交过程中的短视行为。

推行“单边代理”制度对市场各方主体有何影响?

“单边代理”不仅对经纪人的专业服务能力提出要求,同时对买卖双方选择适合自身最佳经纪人的能力也提出更高要求。

我们建议,“单边代理”制度下,房屋交易双方对专业经纪服务团队和门店店长的挑选也需要慎重权衡,以此确保买卖双方交易全流程的安全与高效。

对经纪人而言,“单边代理”是对经纪人权益的根本保护。在“单边代理”制度之下,只有房源方的经纪人具有独家销售并获得佣金的资格,这在一定程度上避免了旧模式下经纪人间的恶性竞争。

由于投入所产生的预期回报得到了确定,获得安全感的经纪人才更愿意在社区服务、房源深度加工等内容上下功夫。

“单边代理”是否具备全国推广的可能性?

深圳推出二手房“单边代理”制度,是规范行业的一次重要尝试,也是稳房价、贯彻“房住不炒”精神的关键环节。

从某种意义上来说,我国目前尚不具备推行“单边代理”的基础条件。首先,国内尚未形成面向全行业的房源共享网络,“单边代理”房源流通范围只能限制在单一公司内部,这就造成房源流通效率的下降。其次,中介行业也没有跨公司、跨门店进行合作与佣金分配的机制。

如果在条件尚未具备的情况下强制推行“单边代理”制度,经纪人就有可能将大部分精力放在如何获取更多独家代理房源之上,甚至会不断通过抬价来哄抢房源,由此变相推高房价。

总体上,“单边代理”制度是一个理想的中介交易机制,在实际操作层面需要大量基础设施配套与基础规则的制定,未来在国内要广泛推行还需更多探索与尝试。(中新经纬APP)

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