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买房8年发现房本系伪造 开发商称“不知情、不担责”

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到了2021年4月底,张某君出售该房屋,到当地不动产登记中心给受让人办理产权过户。听到不动产登记中心的工作人员答复,“对不起,查无此房本,这个房本可能有问题”,张某君当场就蒙了。

张某君在北京买房8年后,在出售房屋时,发现房产证系伪造。为了维护自己的权益,张某君将开发商北京万年基业房地产开发有限公司(简称“北京万年基业公司”)告到法院。法院判决双方解除购房合同,由北京万年基业公司向张某君返还购房款并赔偿相关损失。北京万年基业公司不服,提起上诉。

问题在于,“假证”是如何产生的?真的房产证又登记在谁的名下?如何识别房产证的真伪呢?

业主出售房屋,意外发现房产证系“假证”

张某君从未想到自己在买了北京万年基业公司开发建设的房子后遭遇“假证”风波。

回忆起买房的经过,张某君告诉新京报记者,“2013年2月,我向北京万年基业公司购买位于北京丰台【点击查看丰台二手房】区长辛店镇张郭庄村长辛店北部居住区一期的一套房屋,建筑面积约50平方米,总价约97万元。该项目也被称为园博派,我与开发商签订了《北京市商品房预售合同》,其中约定,若购房人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,有权要求退房并赔偿相关损失。”

随后,张某君按照预售合同向北京万年基业公司支付了首付款约49万元,并办理了约48万元的购房贷款。此外,张某君还缴纳了契税约3万元。

“为了办理房产证,我额外向北京万年基业公司交了1000元费用。2018年7月20日,我拿到了自己所购房屋的产权证。”张某君说。

张某君向开发商缴纳了产权证代办费1000元。图片来源 受访者供图

到了2021年4月底,张某君出售该房屋,到当地不动产登记中心给受让人办理产权过户。听到不动产登记中心的工作人员答复,“对不起,查无此房本,这个房本可能有问题”,张某君当场就蒙了。

张某君拿到的房产证系伪造。图片来源 受访者供图

令人不可思议的是,经过进一步查询,张某君得知该房屋至今仍然登记在北京万年基业公司名下。

法院判决双方解除合同,开发商不服、提起上诉

张某君不明白自己购买的房屋房产证为何是“假证”呢?

在张某君看来,自己的房产证成为“假证”,很有可能是办证环节出了问题。“那时,我根本就不知道出现了代办公司,一直都以为是开发商即北京万年基业公司在办理相关证件及手续。”

事发后,张某君多次找到北京万年基业公司沟通此事,要求开发商解除合同。但是,北京万年基业公司一方却称,上述房屋已经于2015年1月份交付给张某君,并由代办机构北京万年家和房地产经纪有限公司与张某君对接办理产权证。张某君所购买的房子至今未能办理产权证的原因不在于北京万年基业公司,理由在于张某君在2018年5月才将代办公司要求的相关材料准备齐全,代办公司相关工作人员向张某君提供假的产权证系该员工个人行为,北京万年基业公司对此不知情,不应该承担逾期未办理产权证的责任,所以不同意解除预售合同。

此事至今仍未得到解决,张某君将北京万年基业公司起诉至北京市丰台区人民法院(简称“丰台法院”),要求与开发商解除合同,并由开发商赔偿相关损失。

经过审理,丰台法院认定,北京万年基业公司委托代办公司办理了上述房屋的产权证相关事宜。2018年7月,代办公司园博分公司产权部员工崔某某伙同他人伪造了房屋所有权证,并将该证交给了张某君。随后,张某君在出售上述涉案房屋时,发现涉案房产证系伪造。

法院认为,在该案中,办理房屋产权登记是出卖人的合同义务,买受人仅负有配合办理房屋产权的义务,即使出卖人将办理产权登记的事宜委托给代办公司负责,也不意味其可以免除该项合同义务。现在买受人已经按照出卖人的要求完成配合办证的义务,故其不应再对房屋产权登记未办理的不利后果承担责任。虽然出卖人在主观上并无违约的故意,但从客观角度分析,因代办机构办理的房产证系伪造,故出卖人实际并未在合同约定期限完成办理不动产权登记的合同义务,其应对由此产生的不利后果承担相应的合同责任。

关于张某君是否有权要求退房,丰台法院认为,根据合同约定,张某君未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,有权要求北京万年基业公司退房。丰台法院判令北京万年基业公司返还购房款并赔偿张某君相关损失,张某君向万年基业公司交回房屋。

对此,北京万年基业公司认为,该判据事实认定不清、适用法律不当为由,诉请二审法院予以撤销改判或者发回重审。北京万年基业公司在民事上诉状中提到,购房人张某君一方在办证过程中存在消极懈怠行为、涉案利息数额等存在问题。目前,二审法院尚未开庭审理此案。

为了进一步了解此事的进展,新京报记者于11月24日与北京万年基业公司方面取得联系,该公司相关工作人员表示,“确实已经发生了此事,公司也在积极与相关方保持联系,后续会根据法院判决做出进一步处理,具体情况尚无法回应。”

记者通过天眼查获悉,万年经纪公司和万年基业公司并无股权关系。为了进一步了解事情原委,11月25日,记者与万年经纪公司取得了联系,一位工作人员称,“已经知悉此事,关于此事的解决方案只能按照法院的判据往下进行。”

对于为何办理假证等问题,记者曾多次试图通过电话和短信方式与万年经纪公司继续取得联系,但一直未获得回应。

律师:可以去不动产登记部门查询

事实上,在新建商品房买卖交易中,很多楼盘都采用代办房产证的做法。那么,购房人如何识别房产证的真伪,避免上当受骗呢?如果遇到了假证,又该如何保护自己的合法权益?

对此,北京市金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示:“在房屋买卖过程中,购房人不要怕麻烦,可以直接拿着房产证去不动产登记部门查询。这是一种最可靠、最直接的办法。此外,购房人还可以登录一些地方房地产主管部门网站,根据产权人名字、证件号码等进行查询。”

部分业内人士表示,除了对拿到手的房产证进行直接查询之外,购房人也可以通过查看封皮、团花、编号、建房注册号、底纹等来对房产证鉴别真伪。比如,假证一般做工粗糙,封面较软光滑;团花模糊不清,房产证图章、底纹、编号字体等方面也较为粗糙模糊。

王佳红律师还建议,购买新建商品房的购房人要及时对自己手中的房产证进行查询,一旦发现房产证出现问题,可以先向当地房地产监管部门进行举报。鉴于相关人员有可能因伪造证件触及刑法,购房人可以及时向当地公安部门报案。

截至记者发稿时,未收到北京万年基业公司针对此事的进一步回应,新京报将继续关注此事。

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