小区更换老旧电梯引风波 动用公维基金为何遭卡壳

近日，通州【点击查看通州二手房】一小区欲申请动用公共维修基金对小区18部老旧电梯进行更换，不料公示贴出后引发部分业主质疑和反对。无独有偶，其对面社区此前申请动用公维基金对小区道路进行大修的动议，也因部分业主反对而暂被搁浅。

小区公共维修基金的使用为何屡遭卡壳？怎么既能避免公维成为“沉睡”的数字，又能确保它用准用对在刀刃上？北青社区报记者就此展开了调查。

小区电梯复检不合格 将组织业主表决是否同意更换

11月23日，记者来到京贸国际公寓，该小区共分为ABCD四座高层住宅楼，关于换装电梯的一系列公示在每一栋楼的单元门口处都有进行张贴，其中涉及“电梯定期检验报告”“中标结果公示”“住宅专项维修资金使用方案”以及关于使用专项公维金的“征求意见表”等等。

这则落款为该小区居委会的公示中写明，由于小区电梯复检不合格，按照规定不得继续使用，因此经街道会商区住建委、市场监管局、特种设备检测所、司法所等部门决定，尽快组织业主对是否同意使用公共维修基金、采纳物业招标确定的电梯公司及费用事项等进行表决。为此对更换电梯的相关材料进行公示。

征求意见表中，业主需要提供房号、面积、联系方式等信息，然后在“同意”或“不同意”处签字

京贸国际公寓居委会书记告诉记者，前期招标过程由行业主管部门进行监督和指导，居委会主要是对本次征求意见所涉及的7栋楼、7个单元共计1600户左右居民，采取入户形式，根据业主个人意愿进行征集意见，期间将始终秉持公平公正公开的态度。

记者了解到，表决期为12月1日至12月30日，共计30天。

物业：18部电梯继均不符合现行标准要求 继续使用存安全隐患

针对部分业主提出的两点集中质疑，物业相关负责人进行了回应。

首先，18部电梯统一更换，不仅因为小区电梯频出故障，更因为电梯整体结构老化，已不符合现行的验收标准，继续使用存在安全风险。此举以北京市特种设备检测中心做出的电梯安全风险评估报告为标准，并经过了杨庄街道、区住建委、区市场监管局等部门的前期会商，完全是出于安全考虑。

记者发现，在公示栏中公示的“电梯定期检验”报告中检验结论中，明确标有“复检不合格”五个字。在报告的一系列检验结果中，“通道门”、“制动器动作情况”、“限速器动作速度”、“限速器绳张紧装置的电气安全装置”等方面显示“不合格”。

物业负责人随后将未进行公示的评估报告交到记者手中，在这份时间显示为2017年，关于C座北电梯的评估报告里，在安全装置一栏中，“上行超速保护”设置显示的也是“不合格”。

北京市特种设备检测中心给出的评估结论是：该电梯存在严重安全隐患，建议更新

针对部分业主提出的是否存在暗箱操作的质疑，该物业负责人表示：物业是面向进入政府相关采购目录的供应商进行公开招标，并由专业第三方进行评估后确定的服务厂家。所有流程都在政府部门的指导、监管下进行，完全合法合规。

“不换梯，万一出了安全事故怎么办？可是换电梯又有人反对”。物业这位负责人表示真的是两难。

一社区申请动用公维修路 因部分业主反对而搁置

小区欲动用公维而受阻的事例，并不罕见。

京贸国际公寓对面的长桥园公寓面临过同样的问题。该小区公共道路路面破严重损，坑洼不平，不仅影响业主正常出行，而且严重影响小区整体品质。

去年，当小区物业准备启动公共维修基金对小区道路进行改造时，有的业主满怀期待。“小区路面严重影响出行，早就该修了”，业主李先生表示，公共维修基金本来就是为小区公共设施的维护而准备的，况且道路破损问题摆在眼前，不仅影响美观也影响出行，就应该赶紧修缮。

但是，有业主对此举有严重质疑：修路到底该不该动用公共维修基金？在启用公维时，会不会存在暗箱操作？

最终，由于部分业主的反对，长桥园公寓道路改造工程被搁置了下来。记者11月24日联系到该小区居委会，工作人员确认了此事，并告诉记者，针对这一阻力，居委会正组织物管会及业主代表，对是否启用公共维修基金修路一事进行协商，等款项确定之后才能进行招标等后续工作。

公共维修基金屡屡卡壳，出路何在？

公维金启用难并非个例：

近年来，随着许多建筑逐渐进入“中年维修期”和“老年危房期”，公共维修金亟待使用。但因申请手续繁琐，收缴上来的维修金往往处于“沉睡”状态。

民法典物权编草案一审时，曾对此作出规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参加表决专有部分面积四分之三以上的业主且参加表决人数四分之三以上的业主同意。

草案二审稿中，两个“四分之三”改为了“半数”。二审稿同时增加规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

中国人民大学法学院教授王利明表示，此前的规定要求较高，实践中易造成业主开会难、议事难、表决难等问题，给居民的日常生活带来极大不便。草案二审稿将通过这一事项的表决要求从面积和人数的“四分之三”降至“半数”，有利于让公共维修金不再“沉睡”。

然而，这虽然一定程度上强化了公共维修基金的启动流程，但物业、业委会、业主之间的问题往往却千变万化，所以面对这个城市化进程中的突出问题，这场探索之路依然道阻且长。

不过探索之中也有相对成功的案例：

今年11月11日，湖南株洲恒大名都8栋一部电梯突发故障，致使190余户居民上下楼不便。小区物业公司进行检修后决定启用公共维修基金进行维修。

期间，有业主 希望房屋维修基金用在“刀刃上”，表示居民可采取维修费均摊的形式，让电梯售后公司对故障电梯进行修缮和更换配件。但也有业主代表则不在乎电梯维修费用形式，只盼望电梯尽快恢复运行。

最后，双方经协商，同意采取全楼栋居民投票的形式，对 “启用房屋维修金”“费用均摊”“二者均可”等方案予以选择。

福建漳漳州市住建局也曾出台关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金的最新政策解读：

发生紧急情况下，物业申请公维金，只需要提交共用部位、共用设施设备维修、更新、改造情况并附照片，并附带相关金额及凭证。

据悉，新政执行前，使用公维金难在申请环节：不但需要事先报送维修方案和报价，还得经过小区占建筑物总面积2/3以上的业主、且占总人数2/3以上的业主同意才能支取。由于业主意见很难统一，大型公共物件的维修物业几乎不敢垫钱进行维修。

新政细则简化了这一程序，对于已经成立业委会的小区，申请公维金需提交加盖业主委员会印章的证明或两名以上业主委员会委员签署的证明；小区没有业委会，需提交5名以上业主签署的证明，并附业主身份证复印件及联系电话。物业在完成物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造后，提供以上相关的材料，即可向漳州住建局代管部门申请提取。

同时，细则明确了业委会的责任，对于在紧急情况下，物业进行共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，业主委员会应当予以配合。业主委员会拒不受理的，主管部门责令其受理，并依法予以处理。业主委员会拒不配合的，应承担相应法律责任。

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