房地产税改革试点：税收定位和征管难点

中国的房地产税改革，历经了“试点—立法—再试点”的循环。

2011年在上海和重庆两地试点房产税之后，于2013年提出了房地产税的改革方向是“立法先行”。在经历了8年的尝试之后，于2021年的5月份重启了房地产税的改革试点，将通过多地试点来总结经验，为将来的立法工作打下基础，由此可见这个税种的重要性和复杂程度。

2021年10月，全国人大常委会根据《中华人民共和国立法法》，授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作，并根据《立法法》将授权期限确定为5年。房地产税也一改往日的“但闻楼梯响，不见人下来”，正式拉开了序幕。按全国人大常委会的授权决定，房地产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民政府制定具体实施细则。

新试点定位“引导住房合理消费”

正确理解现阶段的房地产税，要把握两个“不同”：新时代的不同，与西方国家的不同。

自2013年党的十八届三中全会开始，关于房地产税改革的表述，往往都跟“健全地方税体系”同时出现，房地产税的最主要功能是为了弥补地方主体税种的不足。这是与中国的税收体制和改革相关的。

一方面，中国是一个以间接税为主的国家，间接税占全部税收收入的70％，间接税大多数是比例税率，无法根据企业利润或者个人收入进行调节，在终端消费甚至还是累退的，因此间接税占比过高，不利于收入再分配。

另一方面，随着2002年所得税分享改革和2016年全面“营改增”，中国的前四大税种没有一个是地方税，要么是中央地方共享税（增值税、企业所得税、个人所得税），要么就是中央税（消费税），而前四大税种占中国全部税收收入的比重高达78％。

不过，全国人大关于房地产税改革试点的定位是“引导住房合理消费”，因此中国的房地产税的征收范围一定是相对较窄的。我们依据上海市住房持有数据，发现如果采用人均60平方米的免税面积，前80％的家庭是不用交税的。由于征税范围有限，房地产税的税收收入也会相对有限，其取代现有前四大税种的可能性非常小，因此短期内不足以构成地方主体税种。

房地产税在西方国家是一个常见的税种，虽然在不同国家的称谓不同，但总体上呈现了三个相同的特征：首先是基层辖区的主要税种和主要财政收入来源，高层级政府几乎不分享该税种的收入；其次是普遍征收，很少有免税的规定；最后是地区间的税率存在较大差异，税率标准由各地方自由决定。

房地产税在西方国家的这三个特征，与该税种的使用用途直接相关。大多数国家都将该税种作为地方提供公共服务的主要资金来源，将收税和支出的权力交给基层政府，让他们互相之间展开竞争，以最低的税收成本提供最高质量的公共服务，从而对基层政府的财政扩张行为进行约束。从居民角度来说，居民可以采取“用脚投票”的方式选择自己的居住区，那些公共服务更好的辖区会吸引更多居民，从而推升房价，辖区的房地产税收入也因此增长，由此可以提供更好的公共服务。

中国房地产税的定位与西方国家是完全不同的，一方面，房地产税的收入相对有限，无法保障基层政府的运转和公共服务的提供，基层财政还是要依赖于上级政府的财政转移支付；另一方面，影响中国住房价格的高质量公共服务，其财政资金来源往往也是高层级政府，例如医疗、交通、教育等，一刀切地将房地产税收入划归基层财政，也会带来地区间的不公平。

中国现阶段的房地产税，其主要的作用是调节效应，而非水平效应。在共同富裕的大背景下，充分发挥税收在二次分配中的作用，是实现共同富裕的重要抓手。

房地产市场在近年来的蓬勃发展，产生了巨大的财富效应，居民之间的财富差距远大于收入差距。例如，上海市前0.1％家庭的人均住房面积超过300平方米，而最低的5％家庭的人均住房面积不到15平方米，并且这种财富效应往往又来源于政府的公共投入，例如交通基础设施、环卫绿化、公共服务等等。

房地产税和个人所得税都可以归为资本利得税，即资本投资产生的收益要跟劳动收入一样纳税，从而做到了税收的公平。在共同富裕背景之下，理解新时代的房地产税，也就很容易得出几个基本原则：

首先，中国的房地产税一定不是普遍征收，因为主要是起调节效应，要优先保障居住需求，一定范围的免税条款（面积或套数）会将约80％的家庭排除在外，这个税种真正涉及的家庭数量在20％以下。

其次，中国房地产税的税率应该是累进的，因为这是一种资本利得税，要与个人所得税进行靠拢。累进性是再分配的基础，同时累进性还更容易达到房地产税的另一个目标：房住不炒。

最后，这次的房地产税试点，一定会动存量房产。上海在2011年试点的房产税仅针对新购住房行为，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免税面积的门槛上有积极作用。房地产税是持有环节的财产税，这意味着只要还在持有，无论是存量房还是新购房，都要纳入征税范围。

产权问题和信息共享是征收难点

房地产税一旦正式进入试点环节，由于一些配套制度还不够健全，其征收难度还是非常大的。

首先就是产权问题。中国的房产产权形式复杂，各地区差异巨大，如果以房产市值作为征收依据，很多的房产并未取得完整产权，例如小产权房，在产权未合法化的状况下，征税是无法落地的；此外，还有一些房产虽然是完整产权，但是并不属于商品房，例如经济适用房、机关和事业单位的福利房，以及一些共有产权的住房，这些住房在未交易的状况下，其市场价值也是无法获得的。

另外一个征税依据是租金收入，1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定租金的12％是应纳税额，但是该政策在征管环节的难度极大，税务机关无法获取个人之间的租房行为的信息。

我们不能寄希望房地产税去解决中国住房的产权难题，因此需要把握两个基本原则，一是完整产权是征收房地产税的前置条件，二是可交易是市场评估价的基础。

其次是部门间的信息共享难题。住房产权管理在住建部门，征税在税务局，一旦涉及对存量房征税，就要求住建部门将底层数据向税务局开放，并且要及时动态更新，要做到完全的开放，难度还是存在的。

上海市在2011年开始的房产税试点，在征管环节有一个明确的“抓手”，即所有新购住房都要求住建部门提供购房人家庭名下的房产信息，但也仅提供已有住房面积和是否首套，并没有提供已有房产的具体信息。这种“抓手”之所以有效，是因为住房交易环节涉及其他税收，需要税务局的干预，因此有一个清晰的时间点。

此次的房地产税试点之后，缺乏一个清晰的时间节点，比较可行的是在每年的12月31日，住建部门向税务局一次性推送全部住房产权数据，而对于年中买进卖出的行为，涉及数个月的纳税义务，则需要另外核算。

最后是居民的策略性选择。任何税收政策的实施，微观经济实体的第一反应，往往都是采取策略性行为去避税。

大多数住房市场的调控政策，都是以家庭为单位的，一些居民家庭为了绕开政策管控，就选择拆分家庭，例如2010年的住房限购政策就导致了“假离婚”。而在上海2011年的房产税试点过程中，新购房家庭为了避免纳税，就通过多个家庭合买的方式，将各自的住房面积减少到人均60平方米，其中非首套住房的购买中，有22％是两个以上家庭共同持有。

这次的房地产税试点，事先需要充分考虑到居民的策略性选择，一来是希望征税能够落到实处，二来也是要避免对社会造成不良影响。