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地产股久违大涨背后:一二线城市房贷开始松动

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近日,房地产市场利好消息不断。继多家房企出手回购美元债之后,又有部分房企准备在银行间市场发债融资,被不少业内人士视为房企流动性改善的信号。

近日,房地产市场利好消息不断。继多家房企出手回购美元债之后,又有部分房企准备在银行间市场发债融资,被不少业内人士视为房企流动性改善的信号。

11月11日,据北京金融资产交易所披露,保利发展控股集团股份有限公司拟发行2021年度第四期中期票据,注册额度50亿元,本期发行金额20亿元,期限5年,无担保。另有消息称,近期部分央企国企向监管部门建议,调整在地产收并购方面的“三条红线”指标。

据第一财经记者了解,大部分一二线乃至三线城市自10月以来房贷放松迹象明显,有中介称,有大行地方支行单月额度从5000万元增加至3.5亿元,放款时间明显缩短。在此之前,监管频繁发声,强调目前房地产市场风险属于个案的同时,要求银行保持房地产信贷平稳有序投放。

值得注意的是,就在11月10日,央行罕见单独发布了个人住房贷款单月数据。数据显示,10月个人住房贷款较9月环比增加了1013亿元。

在此背景下,市场最关注的问题是房地产调控是否会转向,有机构分析称,“房住不炒”的主基调没有变化,楼市短期仍面临需求下行的困扰,而房贷加快投放的乘数效应或在年底才能形成。

11月10日、11日,地产板块连续两日迎来久违大涨。

一二线城市房贷放松迹象明显,10月按揭贷款环比增千亿

“有合作银行通知我们,这个月额度大幅宽松了,从5000万涨到了3.5个亿。(商业贷款)利率也从6.2%降到5.7%、5.8%了。”有苏州房地产中介人士对第一财经记者表示,自10月底以来,当地银行尤其四大行个人贷款出现了明显的放松迹象,楼市促销力度也在持续加大,形式包括打折优惠、送车位等。

对此,第一财经记者向某大行苏州个贷中心求证,对方工作人员表示:“现在情况跟媒体报道差不多,最近的确有所松动,各方面都相对宽松。”中国银行、建设银行苏州分行工作人员也表示,目前房贷额度很充足,二者的利率水平分别在5.95%和6%左右。

据第一财经记者了解,10月以来,包括广州、佛山、济南等在内的一二线城市均对个人房贷有所放松,尤其四大行的放款排队时间明显缩短。建设银行广州某支行工作人员表示,该行房贷利率最近没有调整,仍是在基础利率(4.65%)基础上上浮130%,但额度已经宽松了很多,放款时间最长为1~2个月。“之前我们是要先放存量,现在已经差不多放完了。”该人士表示。但也有城市房贷政策继续紧张,其中工商银行重庆某支行工作人员表示,该行二手房贷款仍处于暂停状态,上海、深圳部分银行有额度调整但不明显。

自去年房企“三线四档”政策、银行房地产贷款集中度管理新规落地后,大部分银行对地产行业的贷款有所下调。叠加恒大、宝能等事件影响,银行对信贷结构的安排显得更为谨慎。多因素影响下,楼市需求也出现了明显的下行趋势。

国家统计局数据显示,今年三季度全国商品房销售面积和金额分别同比下降12.5%、14.1%,比上一季度分别大幅下降23.5%、31.3%。9月份,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格多数环比下降。兴业证券的统计数据显示,10月份,北京、上海、深圳、青岛等11个核心城市新房、二手房成交套数同比、环比均下降。

也是自10月以来,监管层针对房地产领域频繁发声,强调恒大问题属于个别风险、房地产市场健康发展整体态势不变的同时,也指出部分金融机构对30家试点房企“三档四线”融资管理规则存在误解等问题,要求银行保持房地产信贷平稳有序投放,在配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度的同时,保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

不过,央行最新公布的数据显示,10月份金融机构对房地产业的贷款投放已经明显提速,其中个人住房贷款单月增加3481亿元,环比上月增加了1013亿元。业内人士认为,这一方面显示了房地产合理融资正在被满足,一方面体现了居民购房意愿有所回暖。华西证券分析师由子沛近日在研报中分析,如果将今年上半年加速压降的个人按揭贷款在下半年投放,大约可拉动新房销售额1.96万亿元,相当于去年商品房销售总额的11.3%。

多家房企回购美元债,流动性有望边际缓解

对于房企来说,除了需要面对按揭贷款审批时间拉长、预售资金监管趋严、销售量下滑的考验,还要面对融资环境的变化。据国家统计局数据,今年1~9月,国内房地产开发企业到位资金为151486亿元,增速从年初的51.2%一路降至11.1%。

在此背景下,房企美元债偿债压力骤增。据第一财经记者不完全统计,今年以来,中资美元债市场已经至少出现9家违约,包括花样年、华夏幸福、泰禾集团、新力控股、泛海控股、蓝光发展等多家知名房企。但就在11月9日,第一财经记者独家获悉,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,作为去年“三道红线”政策以来首个对房企发债释放暖意的会议,该座谈会示范效应较强。而从当前金融环境角度看,债务融资的松动对房企缓解流动性压力意义重大,至少说明房企后续在银行间市场发债的空间增大。

央行数据显示,10月份人民币贷款增加8262亿元,同比多增1364亿元,企(事)业单位贷款中,中长期贷款增加了2190亿元,票据融资增加1160亿元。此前,房地产行业已经出现多个积极信号,除高盛表示正在买入中国房企债券外,包括新城控股、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、雅居乐等多家房企启动美元债回购,向市场传达了资金充足的信号,提振市场信心。

有房地产内部人士对第一财经记者表示,目前行业内流动性总体仍然偏紧且不太稳定,区域差异较大。“阶段性放松是大概率事件,不硬着陆,但不会大水满灌,避免引发系统性风险。但企业还是要靠自己(主动脱困)。”该人士表示。

市场频频吹来暖风,继11月10日迎来爆发后,11日房地产板块再次普涨,整个板块涨幅高达3.16%。截至收盘,A股中南建设、泰禾集团、招商蛇口、保利发展、金地集团等11只地产股涨停;港股方面,旭辉控股、中国奥园、中原建业等涨超10%。

招商证券分析认为,短期内楼市需求下行趋势仍将持续,按揭加快投放的乘数效应至少在年底才能形成,但在政策边际改善、房地产税试点细则即将落地背景下,地产板块的“政策底”已经出现。

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