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房产调控不放松 个人住房贷款优先保刚需

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“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,党中央、国务院关于房地产调控的战略和方针,是做好房地产金融工作的长期遵循。

当前,房地产市场上出现了“放松调控”的猜测,主要诱因有二。一是个别房企的风险事件引发连锁反应,监管部门对此频频发声;二是有市场监测机构发现,今年10月,个人住房贷款利率首次下降。

接下来,房地产信贷走势究竟如何?“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,党中央、国务院关于房地产调控的战略和方针,是做好房地产金融工作的长期遵循。

与此同时,多家商业银行相关负责人也对经济日报记者表示,针对房地产企业的开发贷款,银行将稳定合理资金需求,继续坚持“优选企业、严格管理”原则,准确把握、执行好房地产金融审慎管理制度;针对个人住房贷款,银行2022年的增量安排将基本与2021年相当,重点保障刚需群体的信贷需求。

那么,此前房地产开发贷款一度收紧的原因是什么?个别房企的风险暴露是否与银行信贷资金变化有关?个人住房贷款利率是否有下降空间?信贷资金违规进入楼市整治效果如何?

保障房企合理信贷需求

近期,个别大型房地产企业风险暴露,到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产不确定能否按时交付。有市场声音认为,这与银行一致收紧房地产开发贷款有关。

多位业内人士表示,落实房地产长效机制的重要抓手之一,是降低房地产企业的杠杆率、防范房地产贷款过度集中。为此,监管部门已于去年先后出台了多项政策。例如,针对30家重点房企,央行、住房和城乡建设部已形成了资金监测和融资管理规则;央行还建立了“房地产贷款集中度管理制度”,要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。

政策实施至今已取得了显著成效。截至2021年9月末,房地产贷款增速已降至8.6%,比全部贷款增速低近3个百分点,其中,房地产开发贷款增速大幅下滑。

需要厘清的是,风险暴露的主因是房地产企业自身经营管理不善。以恒大集团为例,该集团资产总规模超2万亿元,房地产开发项目约占60%。“近年来,这家公司未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。”邹澜说。

因此,出于风险防控考量,银行收紧了信贷资金,在一定程度上造成了房企的资金链紧绷。一方面,多家银行出现了短期、过激的市场反应,对房地产行业的风险偏好明显下降;另一方面,部分银行误解了重点房企的融资管理规则。“根据规则,‘红档’企业有息负债余额不得新增,但部分银行将其误解为银行不得新发放房地产开发贷款,这就导致了企业将销售回款偿还贷款后,新开工的项目得不到贷款。”邹澜说。

“接下来,房地产调控不会放松,但需要稳定房企的合理资金需求。”中国工商银行投资银行部研究中心相关负责人说,要兼顾“防止过快上涨”和“防止过快下跌”之间的关系,保障金融机构对房企的合理信贷支持,保障房企正常经营、按期交楼。

个人住房贷款优先保刚需

相较于房地产开发贷款的收缩,个人住房贷款市场则没有那么紧张。贝壳研究院日前发表报告称,今年以来,该机构首次监测到个人住房贷款利率下降。今年10月,在其监测的90个城市中,首套房贷利率为5.73%,二套房贷利率为5.99%,均较上个月下调1个基点。

具体来看,有20个城市的个人住房贷款利率下调,除广州、深圳外,多为三四线城市,如中山、无锡、湖州等。其中,14个城市的首套房贷利率下调,14个城市的二套房贷利率下调,重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。

下调的原因是什么?“这要分区域看,主要受需求端、供给端两方面影响。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示,从需求端看,由于二三线城市房价下降,当前购房者的观望气氛浓厚,短期内购房需求减弱,这导致了个人住房贷款需求下滑,贷款价格下调。

国家统计局10月20日公布的最新数据显示,2021年9月,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平,二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

曾刚表示,从供给端看,监管部门多次强调要优先保障刚需。因此,各家银行都加大了资金供给力度,同时给予利率倾斜。监管数据显示,截至2021年7月末,个人住房贷款首套房占比已高达92%。

招商银行相关负责人介绍,该行将坚决落实房地产调控政策要求,大力支持自住型刚需,“预计招行2022年个人住房贷款的增速将边际放缓,与2021年的增量安排基本相当”。

“接下来,银保监会将继续保障好刚需群体的信贷需求,督促银行在贷款首付比例、利率方面对首套房购房者予以支持。”中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。此外,银保监会还将加大对保障性租赁住房的支持力度,研究细化金融支持措施,会同央行推进房地产投资信托基金试点。

严惩违法违规行为

值得注意的是,不论是部分城市房贷利率下调,还是优先保障刚需,都不意味着房地产贷款“总闸门”将放松,更不意味着监管将松动。

“2021年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。”邹澜说,同时,为了遏制少数城市房价快速上涨,监管部门还有针对性地约束了该地区的信贷投放,已取得一定成效。

以二手房为例,根据国家统计局数据,2021年9月,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%,转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

记者走访北京地区的多家银行、房地产中介机构发现,目前北京地区的房贷利率未出现下降。由于临近年末,叠加政策调控因素,多家银行的房贷额度普遍趋紧,放款需排队等待。“可以预测,待房价回稳,这些城市房贷的供需关系也将回归正常。”邹澜说。

既然调控不放松,今年以来,少数城市房价快速上涨的助推力又是什么?信贷资金违规进入楼市是主因。近期,北京银保监局、上海银保监局对多家银行的分支机构开出罚单,事由均涉及“个人消费贷款挪用于购房”“个人经营贷款违规用于购房、违规流入资本市场”等。

记者在采访中了解到,当前在北京、上海、广州、深圳、南京等热点城市,监管部门的重拳整治力度没有减弱。“要坚决遏制信贷资金违规流入房地产领域。”银保监会相关负责人说,目前经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成,对于发现的违规问题,督促建立台账,逐项整改至“清零销号”。

该负责人表示,接下来,还要严惩各类违法违规行为,“银保监会已持续四年开展全国性房地产专项检查,基本覆盖了所有热点城市,对发现的违规行为‘零容忍’,对违规问题依法严肃问责”。

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