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上海“金九银十”透寒意:热门区域二手房成交冷淡

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受上海二手房核验和三价就低政策影响,上海楼市传统的金九银十火爆场景不再出现,前滩二手房爆冷,部分中介整个月二手房零成交。

上海往年楼市火爆的“金九银十”在今年却透着凉意。

“我们整个门店80多号人,9月一整月成交的二手房才1套,很多其他中介成交都是零。8月份整个门店成交4套,很明显转冷了,贷款少了下家拿不出钱,市场就冷下来了。”10月25日,一位上海前滩区域某中介从业人员对《证券日报》记者称。

此前,在贷款没收紧之前,作为上海豪宅遍地的网红区域,前滩楼市二手房最高单价卖到20余万元/平米,而新房几乎在9万元/平米左右,价格倒挂严重。

随着上海二手房挂牌指导价政策出炉,前滩二手房经历了集体下架,调整后集体上架,而后又集体下架的复杂过程。

记者浏览链家挂牌房源发现,前滩区域超过20万元/平米的房源已经消失。“20万元/平方米这种房子,按照政府指导价根本就通不过,一部分业主下调单价至13万元/平米左右,才审核通过,予以挂牌。”上述中介人士对《证券日报》记者补充道。

易居研究院数据显示,今年9月,上海全市二手房成交12040套,同比下滑61%,环比下降33%,成交均价为38415元/平米,环比上涨1%,同比下降9%。

买房难度增大

部分中介前滩区域金九个位成交

受上海二手房核验和三价就低政策影响,上海楼市传统的金九银十火爆场景不再出现,前滩二手房爆冷,部分中介整个月二手房零成交。

《证券日报》记者走访浦东前滩一些中介门店了解到,部分门店10月至今二手房没有成交。链家一位经纪人告诉《证券日报》记者,“我们门店9月份前滩没有成交,8月份是个位数的成交量”。

自7月19日上海实行二手房价格核验以来,前滩二手房挂牌情况成为全城焦点,诸多购房者见证了这些房源从下架到上架,再到重新全部下架的全过程。从大批量房源下架到上架再到下架,前滩二手房8月中旬出现0挂牌的尴尬局面。

对于零成交的原因,上海链家上述经纪人对《证券日报》记者表示:“无论是沪十条还是其他一揽子政策,并不是让购房者买房更便利,它反而加大了难度。主要是一个贷款变得严格了,个人转账的钱都不算流水收入,算借的,银行严格查首付款来源。第二购房者不管贷款多少都需要银行评估,但最终只要是二套房购房者首付都要出到八成到八成半。购房难度提高了,很多人也买不起。”

购房者需求下降

业主心态稳定内网挂出高价房源

虽然二手房交易已经转凉,但凭借热门学区等多个概念傍身的前滩业主,依旧没有下调预期。

前滩未通过核验价的二手房源,在某大型中介平台的内网依然显示,单价超过20万元/平方米。国庆假期,晶耀名邸新上架一套62平米1房1厅,挂牌价1235万,单价逼近20万/平米。

“像前滩区域的三林世博家园,我们接触到的一些业主,8月份还把房子单价挂出8万元的高价,怎么可能卖得出去,7万单价都很难成交,没人买。现在购房者被变相提高首付款后,能一次性付八到九成首付款的已经不多了,业主受不了跌价由售转租。”上述小中介人士对《证券日报》记者补充道,“像三林世博家园这样的小区,虽然房龄较新,但离地铁很远交通不便,在市场火爆的9月租金涨幅近30%,也不愁没下家。但十一长假过后,租赁市场也渐渐冷了下来。”

对于上海“金九银十”二手房销售遇冷,亿翰智库研究总监于小雨对《证券日报》记者分析道:一是供应减少,没有应急需求的业主不愿意降价卖会选择继续出租,但是出租的租金上涨和名义下降的房子总价是没办法相提并论的,然而最近频传上海房产税有升级的可能性,后期不排除部分居民有意愿出售,供应可能上行。另一方面,购买者需求在下降,尤其是“三价就低”政策后,很多人的首付比例直接从35%提到50%或者更高了,首付的增加是影响这部分购房者购房能力的关键因素。另外,消费者看到的外部价格是变低的,所以观望的心态比较浓,需求受这两方面的影响下降了。

自2018年开始,前滩凭借第二个陆家嘴等概念,火爆上海楼市,当时前滩新盘的开盘价普遍在8万元/平米。而到了2020年,前滩许多房源进入二手房市场后,挂牌价格大多超过10万元/平米,部分房源挂牌价高达20万元/平米左右,严重超过新房价格(新房价格一直在8-9万元/平米),极端倒挂行为也遭受市场诟病。

今年7月,二手房挂牌指导价出炉,前滩区域高价二手房经历了集体下架、上架、再下架的考验后,成交价格和数量已经明显转冷。而前滩区域,随着新房集中入市,价格倒挂严重的现象可能会有所改观。

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