关于房地产税的几个关注

2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

今年3月，中国“十四五”规划正式发布，在房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”；4月，财政部税政司司长王建凡表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月，财政部等四部门负责人在京召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

骤然加速的房地产税，试点已经不远。从公布的内容来看，房地产税会是立法与试点双步走，也就是说未来房地产税的立法有可能在试点时间内完成，按照先立法再开征的计划，房地产税已经箭在弦上。

相比重庆、上海的房产税试点，此次房地产税试点会有哪些变化？在全国人大常委会授权之后，房地产税试点会如何推进？会选择哪些城市或者地区进行试点？进入试点范围的地方政府该如何操作？税种该如何设计？税率该如何定？税基是哪些？如何制定税收优惠？

按照在全国人大常委会授权国务院进行房地产税试点的说明：国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

也就是说，国务院会制定房地产税试点办法，办法里面应该会包含房地产税试点的所有要素，比如纳税人、税基、税收优惠、税率、征收管理等。试点城市可能在公布试点办法之后公布。

之后就是会选择哪几个城市试点，应该选择部分经济发达的地区，部分中等城市地区，会少选三线城市。

新华社的表述为：国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

这里有些值得观察的地方，比如上海、重庆是否会加入房地产税试点？新加入的一线城市还会有哪些？是只选择城市还是也会选择一些以省建制的地区？

从房地产税的性质来看，房地产税是作为省以下地方政府的收入来源，所以以省选择的可能性不大。但是房价上涨压力比较大的城市应该会入选，可能为了公平试点，一、二、三线城市都有试点。但是主要的会在一线城市，促进房地产市场平稳健康发展。

对于确定进行房地产税试点的地区，应该如何操作？

在国务院出台的试点办法中应该会给予地方一定的操作空间，房地产税毕竟是地方税种。从新华社的表述中也可以看出，试点地区人民政府制定具体实施细则。所以试点地区应该会在授权范围内实选择合适的税率和免税的面积。

房地产税作为一个新的税种，相比以前试点的房产税，在税种设计、税率、税基等等方面肯定有很大的不同，简单比较已经没有意义。

税种如何设计？

其实，早在2014年，时任财政部部长楼继伟就对房地产税的设想做出过解释。

当时楼继伟在《求是》杂志撰文称，加快房地产税立法并适时推进改革，总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。同时，房地产税改革要加强调研，立法先行，适时推进。

2018年3月7日，十三届全国人大一次会议举行“两会”记者会，时任财政部副部长史耀斌表示，将会从中国的国情出发来合理设计房地产税制度，比如合并整合相关税种、合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等，使房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

而这里就涉及到建设、交易、保有环节税种，比如城镇土地使用税、土增税、房产税等等，该如何设计，如何整合？

其次便是税基，在这次全国人大常委会授权中对税基有明确的描述，“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。”

再就是税率，税率如何设计是一个比较重要的问题，既涉及到政府的收入，也涉及到纳税人的支出，也就是税负的问题。按照减税降费的趋势来看，应该会采取轻税的政策。估值方面可能会采取批量评估的做法，从经验来看，批量评估值会略低于市场价。

最后是税收优惠，国务院是出台一个最低的人均免税面积，地方再进行选择？是出台一个跨度税率还是一个最高税率？这些都是值得思考的。