租赁住房中青年公寓占比超八成，高端公寓仅占1.35%

10月21日， ICCRA住房租赁产业研究院发布《中国租赁住房分类标准研究报告》（以下简称“报告”），报告结合我国租赁市场实际，划分出服务式公寓、生活方式型公寓、宿舍型公寓等7类产品。同时，报告指出，当前租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态，满足年轻人需求的青年公寓占比超过80%，而高端公寓比例仅为1.35%。

首提住房租赁7类产品区分标准

报告认为，当前行业、企业、市场三端均处于迈进标准化发展轨道的临界点。基于政府监管层面以及租赁住房企业、资本市场、消费市场等层面的痛点，ICCRA住房租赁产业研究院通过梳理对比美、德、日三国住房租赁市场的发展经验，结合我国租赁市场实际提出“租赁住房产品分类5P模型”，即租户需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、产品装修配置（Product）及具象体验（Physical Evidence），并依此首次提出服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒适型）、青年公寓（紧凑型）、宿舍型公寓、租赁式社区（青年型）、租赁式社区（家庭型）等7类产品的详细区分标准。

以此为指引，政策端可精细化施策，针对性向新市民、青年倾斜供给，并在规划、建设、运营、融资等不同环节，有的放矢地针对不同类型的租赁住房，进行政策制定和行业监管。

ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然表示，发展保障性租赁住房在政策端与市场端已经达成了共识。现在，不是要不要做的问题，而是怎么快速落地、扩大供给的问题，扩大保障性租赁住房供给将驱动行业向标准化、精细化、职业化发展转轨。借由租赁住房分类标准的契机，目前行业由于缺乏产品分类标准而产生的痛点和问题将迎刃而解。

各类租赁住房中青年公寓占比最大

报告指出，我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%；其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%；面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例仅为1.35%。

从地域分布来看，青年公寓主要集中在人口净流入的35个城市，其中以珠三角城市、长三角城市为主，京津冀城市为辅。在城市中的分布虽然较为分散，但仍有规律可循：一是靠近热点就业区域，二是邻近公共交通枢纽，特别是地铁站。

报告同时指出，当前供需层面仍然存在着“户型错配、价格错配、位置错配”的问题，因此，迅速提供有效、标准化供给，才是缓解新市民、青年人住房困难的途径。

报告预测，保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。

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