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租购同权如何实现?专家建议分两阶段推进

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有学者认为,片面强调租购同权会导致一部分群体“为住租房”转向“为权租房”,租房子不是为了住,而是为了享受公共服务,要走出这样的误区。

我国城市居民长期以来解决住房问题的方法都以购房为主,租购结构发展失衡。

10月17-19日,中规智库规划创新年会2021召开,中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔在会上分享了我国租购同权现状、面临的挑战,以及逐步实现租购同权的实施路径等。

卢华翔指出,北京、上海等大城市目前租房比例占35%左右,而国际大城市这一比例为50%-60%。大城市房价高,导致解决住房问题的成本很高。“住房消费占可支配收入的比重太高,对其他消费有挤出效应,与我国培育强大国内市场的要求有冲突。”

卢华翔表示,我国住房矛盾已经发生变化,过去主要是数量短缺的问题,现在短缺基本解决完转向住房结构问题,结构里非常重要的方面是租购结构比例问题,其中特别强调租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

构建租购并举,增强租购选择之间的可替代性,形成合理的消费结构,体现市民基本公平的待遇,有利于减少社会非议。“租房跟买房的人在拥有财富方面已经有很大的差异了,享受公共服务还有很大差异的话可能会带来很大的社会问题。”卢华翔说。

公共服务稀缺约束租购同权

卢华翔指出,我国租购同权的刚性约束主要是城市公共服务资源的稀缺性,包括学区之间的矛盾。

另外有学者认为,片面强调租购同权会导致一部分群体“为住租房”转向“为权租房”,租房子不是为了住,而是为了享受公共服务,要走出这样的误区。

总体而言,我国租购同权目前面临四个方面的挑战。

第一,承租人租赁关系与租金的稳定性不足。我国以购为主的住房制度缺乏对承租人权益的充分照顾。我国住房制度改革一直围绕着所有权进行,租赁制度长期处于辅助性、从属性地位。“重房东-轻房客”的制度体系,赋予出租人在议价能力、违约成本和权利内容等方面较承租人有明显的优势地位。

在租金稳定性方面,租房租期较短且不稳定是我国住房租赁市场的普遍现象。另外,由于缺乏承租人具有优先承租权的法律规定,我国对承租人的权益保护有限。

第二,承租人申请基本公共服务限制性要求多。各地将租赁合同登记备案作为申领居住证和享受相关公共服务的前提条件,但在实施过程中有一定阻碍。如租赁住房登记备案一般需要产权人的配合,但很多产权人由于担心后续房屋纳税为题不愿意配合。还存在非居住用地闲置房屋改建的租赁住房不予办理居住证的情况。

第三,基本公共教育与住房产权关联紧密,租房人群处于显著劣势状态。如对租房人设置较高的限制性条件、较后的入学排序等。

第四,租房提取公积金限制严格,手续繁琐。承租人提取公积金的要求比自购住房的要求更加复杂、额度限制更多,需要产权人配合;提取额度一般按照租房类型设置上限,不能足额提取。

循序渐进逐步实现租购同权

卢华翔认为,租购同权分为两个发展阶段,即“租赁赋权”和“租赁同权”。“如果公共服务跟不上的话,讲‘同权’基本是一句空话,所以先给租赁赋权,逐步过渡到实现租购同权。”

租购同权的发展应该遵循循序渐进的原则,分类型、分层次有序推进,从单项、基本同权逐步实现多项、全面同权。在此基础上,卢华翔提出逐步实施租购同权的路径。

第一,租购同权应该按照承租人需求的发展层次分类有序推进。优先保障承租人“适当居住权”,确保租房人能够获取相对稳定、安全健康、租金可负担的居所,不被随意驱赶,不能随意涨租金。

在申报居住证等其他办事证时考虑非紧约束服务资源获取的公平性、便捷性。另外,具备资源供给条件的城市和地区,应逐步对承租人推进义务教育等紧约束方面的“同权”。

第二,租购同权需区分房源类型逐步解决权利共享问题。相比市场供给的租赁住房,应优先确保保障房租房人与周边购房人各项基本公共服务同权。保障中低收入家庭享有公平的基本公共服务有利于缩减阶层分化。

优先解决居住用地上租房人的同权,在充分评估周边资源配给和租房人实际需要的前提下,逐渐推动“非改租”租赁住房的承租人实现同权,因为“非改租”项目承租人主要为年轻单身群体,一定时期内暂时没有子女教育需求。

第三,优先保障“基本权利”,再逐步实现更高程度的权利公平共享。先保证承租人家庭“有学上”,再实现“就近上”和“上好学”。考虑优质教育资源供给紧约束的客观现实,以及租购人群在周边教育税费贡献差异。同时需要保证租房人和购房人之间的公平性,防止过度炒高房租。

第四,落实租购同权要切实扩大公共服务供给。“实现租购同权本质上最需要增加的是公共服务供给能力。”卢华翔指出,公共服务供给与规划关系比较密切,需要优化基本公共服务设施建设标准和规划布局,分类考虑租赁住房带来的差异化服务需求,新建地区应充分供给公共服务资源,存量地区应逐步挖潜,努力扩大资源保障能力。

第五,推进租购同权必须以系列体制机制改革为支撑。租购同权的落地,必须通过立法明确各相关方权利义务。租购同权涉及公共资源分配的公平性、均等性问题,需要户籍、教育、医疗等一系列政策体系全方位的支持。“很多公共服务是跟住房挂钩的,也有很多是住房之外的,需要系统、统筹考虑。”

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