贝壳“优化”员工 中介行业入冬

近日，贝壳上海研发团队全员“优化”的消息瞬间传遍朋友圈。对此，贝壳方面回应称：今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整，对于此次调整涉及到的员工，将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排，同时为其优先提供内部转岗机会，另外也会有N+3补偿方案。

另外，对于广泛流传的产研团队整体被优化的说法，贝壳方面表示：“这个表述不准确，所以要特别强调的是，第一，上海公司做部分优化调整，第二，调整的主要是金融业务 。”

事先已有征兆

贝壳的此次调整，其实在其上半年的财报中就可以看出一些端倪。

今年上半年，贝壳总营收为449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。但从趋势上看，贝壳开始陷入增收不增利的怪圈。在二季度，贝壳营收242亿元，同比增长20%，调整后净利润为16.35亿元，与2020年同期净利润为29.48亿元相比，同比下滑44.54%。而毛利率仅为22.1%，相较去年同期下跌超10个百分点。

此外，二季度贝壳的其他成本支出8.4亿，同比激增190%；营销费用12.4亿，同比大增57%；管理费用22亿，同比增长12.8%；研发费用7.7亿，同比增长48%。费用端整体的同比增速在29%，同样高于20%的营收增速，这些因素共同导致公司整体净利润下滑。

在贝壳的存量房、新房和新兴业务三大业务板块中，新房和金融、装修业务增长迅速，而二手房的占比在贝壳营收中正在减小。2021年二季度，贝壳二手房业务营收为96亿元，同比仅增4%，对比一季度高达202.1%的增速，增速回落明显。

2020年3月，贝壳找房APP已经上线了第三方金融服务，包括装修分期、房产金融、保险，均为贝壳金服旗下产品。贝壳金服官网显示，平台主要提供三类金融服务，分别为租房分期（月付贝）、装修分期（装贝）、赎楼担保（住贝）。其官网披露旗下有7张金融牌照，包括融资担保牌照（2张），以及支付牌照、小贷牌照、保险经纪牌照、融资租赁牌照、商业保理牌照。

2021年第二季度，贝壳新兴及其他业务收入同比增长50.6%至人民币7亿元（约1亿美元），而去年同期为人民币4亿元。公告中表示，增长的主要原因是围绕房产交易服务的金融服务渗透水平提升，以及通过平台完成的装修单量的增加。

截至发稿时，贝壳方面并未对调整营收增加的业务板块的原因做出回应，但有业内人士猜测，可能与研发成本的提升，以及相关政策的变化有关。

市场进入寒冬

进入下半年，由于银行贷款的收紧以及其他市场因素叠加，一线城市的二手房成交呈现出明显下降的趋势。

据北京市住建委网签数据显示，2021年整个9月新建住宅网签6841套，相比8月和7月网签同比下降19.11%、31.41%。新房卖不动，预示着二手房市场的不景气。9月二手房成交12627套，和8月15942套相比成交量降低了3300多套，下降幅度超1/5。与今年3月份的22172套相比，成交量下跌近1万套，下降幅度高达43%。和7月的17855套成交量相比也下降了30%。

上海的二手房市场一样不容乐观。9月，上海二手房成交量为12040套，相较于8月份的18000套成交量环比下降了33%，创下今年新低。甚至有业内人士预测10月的成交量将跌破一万，和2020年1月疫情最严重时期的成交量持平。对此，地产分析师王一然认为，7月上海出台“二手房核验”新政导致了上海二手房成交量不断“下跌”。

深圳的二手房更是遭遇寒冰期，9月成交量仅为1763套，不足2000套，同比下跌近8成。根据深圳市房地产中介协会的预计，今年深圳中介门店关停总量已经超过500余家，且陆续还有门店正在关闭。

在二手房房贷收紧后，全国11个主要城市的9月成交量仅为4.4万套，二手房的蛋糕正在变小，而贝壳的竞争对手却在变多。据悉不少开发商为了避免被抽取佣金都在自建交易平台，万科、碧桂园等大型房企纷纷成立官方房屋交易平台。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后，蛋糕更被稀释，以字节跳动旗下抖音的流量，将会是贝壳强劲对手。

在诸多不利因素下，贝壳已经预警第三季度收入将同比下降约24.6%至29.4%。而资本市场也呈现出了观望情绪，贝壳股价由最高时的80美元一路走低，截至发稿前维持在22.09美元，略高于20美元的发行价。

投资人刘志刚认为，“房住不炒”、学区房政策和反垄断的大方向限制了贝壳的股价，也给贝壳带来较大的压力。“学区房政策让贝壳失去了一大炒作噱头，影响了部分收入。反垄断是潜在危险，虽然贝壳目前为止还没有因为反垄断被正式调查，但相关竞争对手一直在呼吁，这就会造成贝壳的不良负面，贝壳不得不加大营销力度才能扭转，这也必然降低了他们的利润。利润下降也造成贝壳不再被资本看好，不断下跌的股价就说明了问题。”但刘志刚同样提到，政策只是一个方面，利润下滑还是贝壳的本身经营出现了问题，因此需要做出调整。

行业面临考验

目前，已经有一些贝壳员工或公开或私下表达了自己的不安。一些员工担心的是，这一优化范围只是个开始，未来的“优化”范围可能会不止于上海，有涉事员工对财经新地产透露，“北京总部有些部门也有一定的裁员比例，广州的研发中心或也不“安全”。

不仅是贝壳员工，其实之前二手房市场每一次调整，几乎都会出现大量门店关闭，大量中介人员及相关岗位调整的情况。财经新地产接触的多位其他品牌中介的工作人员也表现出了担忧：“如果贝壳都要开始调整，那我们公司也裁员，力度可能会更大。”

中原地产首席分析师卢文曦认为，在二手房市场成交量腰斩的情况下，假设原先的人员配置是用来配套一线城市每月20000套以上成交量的，现在成交量锐减，再配备这样的人员，势必造成资源的浪费。贝壳本次裁员主要是金融方面的人员，在相关政策收紧的情况下，金融业务有太多的不确定性，此举算是贝壳内部的优化配置。但中介关店潮可能会在未来出现。

刘志刚也认为，贝壳增利不增收是毛利率大幅下降所致，在行业遭遇寒冬，“断臂求生”是比较明智的选择。贝壳只是短期遇到麻烦，但不能断定贝壳就不行了，尤其在二手房方面，贝壳发挥的中介作用很难被替代，“中介在短期内不会消失，普通购房者买房也无法绕过中介，因为二手房涉及看房、选房、协商价格、签约、过户、贷款、交付等一系列复杂的过程。”他肯定了贝壳存在的价值，但也点出了二手房政策的出现短期内会对贝壳以及中介行业带来巨大的冲击。

职业投资人朱酒对二手中介行业的前景持乐观态度，“现在二手房贷款管控严格，造成了二手房交易量的断崖式下跌。这都是市场的正常表现，2008年，2014年和2018年房地产行业也都出现类似的情况，随后相关政策的支持之下，很快就恢复正常。”朱酒认为只要有政策的“东风”，局面很快就能扭转。