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集中土拍由热转冷 二手房成重庆楼市“压舱石”

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记者走访几家重庆房产中介,除一家本地小型房产中介外,其余中介均已变为这种服务收费模式,原因就是房源成交周期越来越长,因为已经变成了买方市场,卖房者想要在中介平台上尽快售出自己的房子,需要交一部分的服务费。

今年4月底,重庆迎来今年第一批次宅地集中出让,46宗地块成交总金额635亿元,整体溢价率43.78%,最高溢价率直逼130%,拍地热也导致五一期间各大售楼处人满为患。然而,9月底第二批次宅地集中出让却遇冷,近8成地块底价成交,最高溢价率仅0.43%。

一位在重庆从事地产工作的从业者告诉《证券日报》记者,今年上半年重庆土地拍卖火热,导致了房价上涨,但重庆自身的购买力并不强,房产供需矛盾并不突出,随着新的土拍规则出台,市场持续降温,购房热也迅速归于理性。

重庆首轮集中土拍规则较为宽松,不限地价、不限房价等,因此拍房企业参拍热度高涨。在“稳地价、稳房价、稳预期”主导下,重庆为严控地价水平,在第二次土拍中,每宗土地均设置最高限价,严控溢价率水平等。受此影响,十一期间重庆不仅未能出现“金九银十”的现象,反而部分前期上涨的楼盘,也纷纷推出打折活动。

在重庆九龙坡区万象城商圈一处新房售楼处,销售人员告诉记者,从总的GDP表现来看,重庆绝对是比较不错的城市,甚至成绩比成都都要好,然而人均GDP就比较低了,所以本土消费者的购买力很难支撑房价的持续上涨。由于重庆的二手房规模比较大,使得新房的价格普遍承压。“工资水平上不去,很难形成有效的房价上涨支撑力。”销售人员介绍,目前新房除了少数在城区,大多数位于城郊,主打旅游度假和康养避暑,这已经越来越成为当下重庆新房市场的主流卖点。

在众多一线城市中,重庆的经济发展并不是最突出的,但论到房价的稳定性,重庆却能排在前列。一方面,重庆作为直辖市、国家中心城市、网红城市,相比其他一线城市,重庆房价一直不高,作为资产沉淀考量,非常值得投资。但另一方面,相比重庆的人均收入,重庆房地产的均价已经较高,而且地产销售较为低迷。十一期间,在重庆璧山区一售楼小区,因为降价打折,遭遇了前期买房业主大闹售楼处。

“重庆的房价没有人们想象中那么便宜,一些中心地区的均价都在2万元以上,只是重庆因为是山城,不同地区环境差异很大,即便是紧邻的地段价差也十分明显,给很多人以‘抄底’的假象。”在重庆江北区的一个售楼处,房产销售介绍,作为当地地标的观音桥地区,相邻不远的两个小区,二手房每平方米差价接近两千元,这在均价每平方米一万多的当地二手房市场中,价格差异是十分明显的。

“价格高的房子是商住两用房,可以用来做生意所以更贵,价格低的房子是被几个商业主街夹着的老小区,不仅吵闹而且堵车严重。”销售人员介绍,重庆本地人有着“买新不买旧”的购房习惯,宁可买远处的新房,也不买近市中心的二手房,这就导致重庆二手房存量大,难以卖得上价,也间接导致新房售价的降低。

据贝壳研究院重庆分院分析,重庆尽管近三年房价增速有加快趋势,但整体而言,房价的增速时间分布上相对更为平缓,不同于直接颁布价格指导相关政策,重庆对房价的调节更多是从利率的角度进行偏市场的引导。2016年8月至2021年8月,重庆新房市场和二手房市场只在2017年和2019年有过短暂的两个波峰,而且二手房市场波峰出现的时间间隔更短一些,价格回落也更明显。

今年上半年,“重庆二手房存量超20万套”话题甚至登上了热搜,由于二手房源存量的持续上升,重庆多家房产中介甚至从卖方免费,变成需要向中介支付成交额1%服务费。记者走访几家重庆房产中介,除一家本地小型房产中介外,其余中介均已变为这种服务收费模式,原因就是房源成交周期越来越长,因为已经变成了买方市场,卖房者想要在中介平台上尽快售出自己的房子,需要交一部分的服务费。

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