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上海学区房市场转冷:热门片区90天成交价跌10%

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5月4日,一套约57米²的房源挂牌报价1050万元,随后经过3次降价后,目前报价810万元。而另一套51米²的房源在今年3月12日挂牌价达1020万元,经过5次降价后,目前报价725万元,较最高挂牌价减少近300万元。

来源:时代周报

“去年这个时候一个月能成交10套,现在一个月能成交1套就很好了。”9月26日,位于上海市浦东新区源深板块的经纪人李稳(化名)向时代周报记者表示。

过去,该板块内的梅园三街坊、五街坊等小区,因房屋总面积小、总价可控,对口学校大多为“双学区”甚至“三学区”,成为众多家长购置学区房的首选小区。今年3月,上海中考教育改革政策实施,8月,二手房又推出“三价就低”政策,该板块的二手学区房成交价格和交易量都逐渐从高位回落。

李稳表示,他所在的门店主要以周边二手学区房为目标,随着开单数量减少,门店中不少经纪人迫于经济压力主动离职。此外,公司层面上也进行多次的收缩和调整,合并门店管理或直接裁员。

20万元/米²行情难再现

兔博士App数据显示,今年3月,源深板块内的“老破小”双学区房梅园三街坊二手房成交均价达到了18.06万元/米²,累计成交8套。到今年8月,同一区域的二手房成交均价降至13.65万元/米²,累计成交4套。

也就是说,90天内成交价下跌10%,单价直降近5万元/米²。

(图片来源:兔博士app、诸葛找房app)

相似的情况也发生在梅园五村。据澎湃新闻援引诸葛找房数据,5月4日,一套约57米²的房源挂牌报价1050万元,随后经过3次降价后,目前报价810万元。而另一套51米²的房源在今年3月12日挂牌价达1020万元,经过5次降价后,目前报价725万元,较最高挂牌价减少近300万元。

9月26日,中原地产梅园附近一门店负责人刘洁(化名)向时代周报记者表示:“挂牌价大幅下调的情况属实。如果从实际成交价来看,目前已回落至2019年上半年的水平。主要还是房东心理预期有所降低,各政策相继出台后,因为担心后续还会有进一步调整,哪怕没到心理价位,也还是降价卖了。”

刘洁进一步指出,过去,梅园五、六街坊对口的学校是上海市示范园冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校,因为“三学区”的教育资源优势明显,引来众多重视教育资源的购房者入手,片区整体价格在2020年持续飙升。

3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,对2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生实施“名额分配综合评价录取”制度,将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。

这使得一些冷门的、过去不为购房者所看好的初中,后续入读优质高中的机会大增,也直接影响了上海部分热门初中学区房的“含金量”。

“在上海教育改革的基础上,浦东新区开始试点教师流动制,即便是孩子在一些教育质量不这么好的初中,也会有机会拿到去好高中学习的名额,家长的购房心态明显不急迫了,这种供需关系下,之前20万元/米²的高价学区房的行情,不可能再出现了。” 刘洁表示。

部分家长延期购房计划

诸葛找房数据研究中心分析指出,近期上海在已实施二手房源信息核验的基础上,又加码出台二手房价格信息核验政策,促使价格虚高的房源下架,同时严查购房首付款来源,出台打击经营贷、学区房炒作等政策,这对部分投资炒作房产群体是有力打击,有效促进市场降温。

其次,银行贷款收紧,部分购房者的购房计划或将有所转变,暂停或延后购房,市场热度一定程度上有所回落,带动学区房价格下跌。预计接下来市场均价大概率维持平稳运行。

9月27日,年初曾关注过黄浦区向明中学附近学区房的李益(化名)向时代周报记者表示,之前他有投资学区房的计划,但今年整体教育政策和楼市政策变化多且快,因此暂时选择延期购房。

同日,一位不愿具名的业内人士向时代周报记者分析表示,上海部分学区房价格下行是全国房地产市场的一个缩影,随着多校划片以及双减政策的逐步落实,北京、深圳等多地部分“天价”学区房价格的水分也正在被挤出。

58安居客房产研究院分院院长张波则分析指出,未来预计将有更多城市推出学区房相关政策,这对于稳定一二线热点城市房价,保证市场平稳有序发展将起到重要作用。此外,政策本身的力度以及在各地落地的实际效果可能会有较大差异。

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