虽然房价还在涨，但涨幅已经得到控制。9月15日，国家统计局公布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。随着各地全面落实“房住不炒”，持续加强房地产市场调控，8月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。据悉，8月广州新房价格由7月上涨0.2%变成上涨0.1%，涨幅持续回落3个月；二手房价格环比涨幅由7月的0.6%，收窄至0.5%，这是涨幅连续收窄的第5个月。深圳新房销售价环比上涨1%，二手住宅下跌0.4%，连续4个月下跌。
8月新房住宅销售价格环比下跌城市达20个
8月份，70个大中城市新建商品房住宅销售价环比下跌的城市有20个（下跌城市较上月增加4城市），跌幅在0.1%-0.6%之间（跌幅较上月收窄0.1个百分点），其中，秦皇岛、唐山，跌幅位居前跌幅分别为0.6%；南充以跌幅0.5%位居第二；惠州、桂林、昆明跌幅0.4%位列8月份跌幅第三；而8月份同比10个城市房价下跌，其中，跌幅居前三的城市分别为常德、太原，同比跌幅分别为2.4%、2.0%位居跌幅前一、二名；当月跌幅第三位为岳阳、大理跌幅为1.7%。
深圳二手住宅销售价格环比下降0.4%连续四个月下跌
住宅方面，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点，深圳环比下降0.4%，连续4个月下跌。
二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。 深 圳 中介：皇岗片区笋盘变多已有房源接近参考成交中介方面则进一步佐证了深圳二手住宅价格持续下行的趋势。
深圳皇岗片区某中介向记者表示，8月份从整个片区的成交量来看，环比7月份下降10%，同比去年8月份下降80%，尤其是笋盘房源较上月增加不少。“从议价空间上看，2月8号新政前能谈2%左右，现在普遍能谈8%左右了，比如报价648万的一套两房，8月份成交价仅为600万，该户型在今年一月份就成交635万了。”该中介进一步表示，目前有些业主急卖的房源，政府的指导价为396万，最终420万成交，已经非常接近该小区参考价，这类笋盘的出现，是自新政发布以来又一个新现象。
广州市场成交能力偏低
客户入市热情不高
事实上，自2021年6月以来，广州二手市场整体成交已经表现为“不温不火”。月成交量维持在8000-9000宗的低位水平，市场成交能力偏低，客户入市热情不高。指导价出台以后，广州中原研究发展部预计，2021年9月广州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右，可能会创近5年内除春节月外成交最低的月份。
业主报价指数创新低在指导价调控出台后，业主报价指数呈现“插水式”下滑。据广州中原研究发展部监测，目前二手房业主报价指数下跌至20.6%。市场从去年的“卖方市场”已经逐渐转变为“买方市场”。
数据显示，超七成的盘源下调报价在1%以上。其中，报价下调1%-5%的盘源占50%，报价下调5%～10%的盘源占16%。由此可见，指导价调控威力显现，不少业主选择下调报价促成交易，从而让市场出现多个优质笋盘。
记者在实地走访中也发现，天河、黄埔热门板块整体价格有所回落，业主心态出现松动，普遍会通过调价几万来试探市场，总体降幅几十万不等。也有个别降价一百万、几百万的“笋盘”，但付款条件高，需一次性付款。
如华景新城板块一套109方三房，原价980万降到850万；一套89方三房挂牌价825万，因业主急售降到760万。此外，据中介介绍的“笋”房，龙口西两房61平400万，以前同类产品成交价465万；龙口中80平三房588万；天河公园西门138房大三房降价200万等。
一手房限价，二手房市场萎缩
与此同时，新房限价，一二手价格倒挂，势必会导致二手房市场继续萎缩。去年底，因人才购房政策放松，一些炒房客涌进来导致黄埔南沙房价大涨。比如新福港从去年初4万多涨至高峰期6.5万左右，还有保利罗兰、科城山庄目前挂牌价都在5.5万左右。
走访中记者了解到，新政下该片区的二手成交出现回落，谈价空间也明显放大。比如新福港鼎峰一套94方三房，售价498万，降了十几万；保利罗兰一套90方左右的三房，售价500万也是每次几万的陆续调价，在试探市场反应。即便降了，该片区一二手倒挂现象还是很明显。
位于黄埔区的在售新盘，单价都在4万或以下，五矿壹云台单价3.8万-4万，合生中央城单价3.6万-3.8万，品秀星汇城单价2.8万-2.95万，时代印记单价2.6万-2.7万上周成交了34套，时代天韵单价3.77万上周成交了38套，时代天境单价3.96万上周成交了35套。
中介坦言“出路在一手房”
以上因素，阶段性成交缩量不可避免。据广州中原研究发展部预计，指导价出台后一周，天河黄埔两区中介网签宗数分别仅为36宗和7宗，环比大减41.9%、46.2%。预计9月，广州二手住宅成交量可能跌至5000宗水平左右，可能会创近5年内除春节月外成交最低的月份。成交在萎缩，买家观望情绪很重，中介生存压力很大。
一位位于天河公园板块的中介人员介绍，近两个月由中介促成的成交大概只有三四套，加上业主自行成交的，估计就在六七套。“这么多门店，覆盖七八个小区才这么点成交”。“增值税满二改为满五后，自己每个月还能维持1宗成交。但是二手指导价出来以后，买卖双方都在观望”，位于车陂板块的一名中介人员说，9月份连1套都不敢指望了。
面对二手成交的萎缩，“活下去”成为二手中介要面对的问题。一位中介公司高层告诉记者，“人员优化、门店优化在所难免。广州的地产中介，出路一定是在一手房”。他认为，广州一手成交量每月维持在万宗左右。再加之旧改加速，每个月都有新盘推出，开发商一定会通过一二手联动来带动成交，缓解资金压力。
与此同时，开发商的日子也不好过，广州新房市场出台了一系列的组合拳：限贷、限价、限批等。面对整体市场的冷淡，重启“渠道”也成为很多房企不谋而合的选择。南都记者调查9月份前2周的一手市场发现，比如南沙部分项目加大推广，开始启动渠道，甚至增加了渠道佣金。
如越秀明珠天悦江湾、中铁建海语熙岸等纷纷启动全民推荐及一二手联动。即便“大热盘”旭辉耀玥湾也启用了渠道。抱团取暖或许成为房企、中介机构的当前出路。
专家：四季度楼市资金面会略微好转但仍将持续下行
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，8月份，70城新房价格环比和同比指数今年以来连续3个月收窄，环比涨幅从7月的0.3%降至8月的0.2%，同比指数从4.1%大降至3.7%。一二线城市新房价格涨幅回落，主要原因在于限价，二手房销售下滑，换房需求受阻，导致新房价格涨幅回落；三四线城市新房价格指数停涨，主要原因在于开发商打折促销。目前，新房或二手住房价上涨城市，主要是一线城市及都市圈内二三四线城市，比如北上广及徐州、泉州、杭州、宁波、扬州等。
李宇嘉分析，展望四季度，投向实体经济的贷款会增加，按照贷款集中度的政策，房地产增量贷款空间也部分释放，有助于稳定楼市，但8月4日，银保监会总结上半年工作，安排下半年重点任务时强调，要毫不松懈地防范化解金融风险。按照“一行一策”“一地一策”原则，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。因此，四季度楼市资金面会略微好转，但继续下行的趋势不改。
易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从二手房的降价城市数量看，8月份是疫情以来下跌数量最多的一个月，达到了34个。此前3月份二手房最火爆，下跌数量最少，为9个。而随着当前银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进、学区房的积极管控等，当前二手房下跌城市数量增加，房价泡沫剔除。南充和昆明两个城市环比跌幅较大。严跃进认为，从后续市场的表现看，二手房市场需要关注几个重要内容。第一、各类炒作比较多的城市，要继续严管，尤其是学区房项目。第二、适当关注二手房降价等现象，防范出现各类新的问题。尤其是一些此前炒作比较多的区域，如果房价过快下跌，则需要重点监测。
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本文来源：南方都市报
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