多城楼市“金九”成色明显不足！

“今年中秋假期，广州楼市并没想象中火爆。我是上午10点到的楼盘现场，想着节假日开发商会有活动人会很多，但实际上并没有。”

王颖告诉《每日经济新闻》记者，中秋假期的第一天，王颖和老公就早早来到广州某楼盘售楼处，但该楼盘除了部分户型可享受到3个9.9折的特价促销活动外，再没有其他折扣了，跟往年相比促销力度小多了。

不止是广州，据中指研究院数据，中秋节小长假期间，全国重点监测城市市场表现一般，商品住宅成交面积同比下降近七成，与去年“中秋”假期相比亦下降近四成。

事实上，进入9月以来，北京、上海等多个城市的房地产市场表现低于预期，“金九”成色明显不足。

记者在深圳部分片区走访中发现，在过去一周（9月13-19日），深圳成交火热的楼盘集中于金地光明峰境瑞府、华润笋岗中心、万科都会四季等少数楼盘，其他大多数楼盘整体表现中规中矩，并未出现像往年一样“多点开花”的情况。

“今年大概率不会有‘金九银十’了。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，全国楼市分化早已开始，虽然还有些城市在延续高温，但这只是从政策出台到效果展现的过渡期，不会是主趋势。

广州某楼盘售楼处 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

多城楼市“金九”成色不足

按照以往惯例，“金九银十”是房地产行业的传统销售旺季，但从今年多个城市的楼市表现看，“金九”出现了成色不足的情况。

诸葛找房数据研究中心数据显示，中秋节假期北京、深圳等重点10城新房成交2336套，较8月同期下跌72.4%，较去年中秋同期下降82.1%，较2019年中秋假期下跌40.1%，较2018年中秋假期下跌36.9%。

卢文曦认为，加息、供应不足、延长放款周期等综合因素，是导致房产交易暂时封冻最为重要的原因。以上海为例，今年第4次集中房源供应总共有42个楼盘，但9月截至中旬仅有1个项目成功开盘，新房供应量明显不足，成交量低空运行也就再正常不过了。而往年的情况是，基本上8月下旬新房市场就开始加速跑，为“金九”开局做准备。

数据来源：诸葛找房根据各地住建委、房管局数据整理

上海中原地产数据显示，9月第一周（8月30日至9月5日），上海新建商品住宅成交面积18.2万平方米；第二周（9月6日-9月12日）新房成交13万平方米，环比减少28.1%。

类似的现象同样也在深圳上演。据中指研究院数据，中秋节假期（9月19-21日），深圳商品住宅累计成交2.53万平方米，较去年同期下降49%，整体市场延续低迷态势。

另据深圳房地产信息网统计的9月新房预售情况，截至9月中旬深圳共有13个新房项目获批预售，其中住宅项目10个，目前已有4个项目公示登记人数。除了金地光明项目推583套、有1068位客户成功意向登记外，其他几个项目销售售均不理想。如鹏瑞观澜项目共推出1655套房源，只有524批客户登记；满京华云著共推出416套房源，只有209批客户登记；光明金茂公园里共推出269套房源，仅有175批客登记；坪山的怡瑞达云秀府共推出290套房源，仅96批客户登记……

近日，《每日经济新闻》记者在深圳罗湖、福田的多个片区走访时发现，很多楼盘内部都已经不再强调“金九银十”了，且大多数楼盘也未广泛举办打折促销活动。

数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云

“现在没有其他优惠了，你要现在要能定下来，交完诚意金可以参加我们的砸金蛋活动。”位于罗湖区笋岗片区的某项目销售人员告诉记者。

下午4点，记者从罗湖某项目售楼处出来，发现项目附近的中介人员比来现场看房的购房者还要多。从业超过6年的资深中介曹鹏表示，现在中介特别不好做，新房观望得多，二手房询价得多，但成交少得可怜。“我们门店已有十多位同事离职了”。

二手房市场表现与新房市场基本类似。诸葛找房监测的重点5城中秋节假期共成交407套，与端午假期相比下降58.6个百分点。分城市来看，东莞、南宁位居跌幅前二，环比跌幅均超90%。

以北京为例，乐居数据显示，9月上半月，北京二手住宅共网签5883套，与8月上半月网签7523套相比下滑21.8%，同比去年9月上半月网签7620套下降22.8%。

“当前政策环境偏紧，特别是信贷环境明显收紧后，部分购房者置业需求被抑制，房地产市场面临较大调整压力。”中指研究院认为，各地调控政策“双向”调整模式开启，市场调整压力较大的城市，或将在“房住不炒”总基调下对政策进行微调、预调，以稳定市场预期。

高价房源滞销却不促销

在深圳福田、罗湖等发展较为成熟的主城区，符合刚需条件的“小户型”住宅已经很难看到，而总款在“500万-1000万元”级以上的新房源则成为这些区域的主流产品。

“现在福田已经很难找到60多平方米的两房住宅了，你要找这类房子的话，可能坪山、龙岗、盐田的项目会多一点，要不就只能选择公寓了。”一位入行两年、去年业绩曾排在门店第二的地产中介任飞告诉《每日经济新闻》记者。

值得注意的是，虽说今年的“金九”相比往年明显降温，但开发商们仍很少选择促销卖房。记者走访福田区滨河大道某楼盘时发现，该楼盘竟然还有60多平方米的两房在售，按理说这样的户型在福田区是很稀缺很抢手的。

“我们项目性价比较高，带学位，且位于多轨交汇处。”该楼盘一位销售人员告诉记者，“‘金九银十’期间没有促销，如果你能尽快交首付的话，我们可以向公司申请给您一个节假日小礼物。”

深圳某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

记者注意到，该楼盘自2018年下半年推出后，均价一直保持在9万元/平方米左右，目前64-174平方米的户型和楼层一应俱全，尤其是60多平方米的小户型仍未卖完。

对此，带记者前来看房的中介认为，一是朝向不好，该项目小户型房源几乎全是朝北向的；二是一个层楼有10-20多户，有点像公寓，居住体验不是很好。

不过，现场销售人员却给出了完全不同的解释：“项目位于深港交汇的核心区位且还带学位，小学也是一级省重点学校，而且小户型住宅在福田也是稀缺资源，项目卖到现在我们还没降价过，未来还是很有潜力的。”

“现在购房者拿到二手房贷款的难度在增加，不仅审批时间长，而且额度也不高，我们银行贷款额度都快用完了。”深圳某股份制银行业务经理告诉记者，这也间接地影响了深圳的新房市场，因为新房交易中的买方很大一部分也是改善型需求，当原本的二手房没法卖出时，买入新房的交易也只能暂缓。

短期内或延续降温态势

对于“金九”开局遇冷，中原地产首席分析师张大伟分析认为，主要原因在于楼市调控持续影响市场，现在大部分热点城市楼市已经全面限价化，房地产市场从某种程度上来讲已不再有淡旺季之分。

今年7月，深圳住建局发布的《2021年三季度商品住宅和商务公寓房源信息情况》显示，深圳第三季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目为36个，其中住宅14372套，公寓3506套。而在今年的一季度，深圳住宅的供应套数仅为8900套，增加了5472套。

深圳某在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

虽然深圳新房供应量增加明显，但多数开发商却没有选择在“金九银十”进行大幅促销，这或许和前8月房企的销售情况比较想有很大关系。据中房网数据，今年1-8月48家典型房企的销售目标完成率为65.22%，10家房企销售目标完成率超过七成，而去年同期销售目标完成率达到七成及以上的企业仅4家。

某中型房地产集团高管向《每日经济新闻》记者表示，受房地产调控影响，现在大多数房企都把重要的推货节点都放到了下半年，只有少数头部房企会刻意控制平滑供货，这样可以让每个季度的销售额看起来更均衡。但大多数中等规模房企会更看重下半年的销售情况。

“房企促销可能集到年底，因为这个时候房企普遍冲会刺年度业绩。”上述高管续称。

在广州深耕多年的某房企区域负责人告诉记者，现在行业内的中等规模型房企有很多都在刻意回避“金九银十”，因为一旦各个楼盘都开始搞活动促销，最后受伤的还是中小房企，在联动上并不占优势。

中指研究院分析认为，随着政策调控逐步常态化，房地产金融监管持续从严，叠加部分重点城市土地市场热度回落，预计短期内市场仍将延续降温态势。其中一线及热点二线城市短期市场情绪或有回落，但在供应改善下新房成交规模仍有一定规模；三四线城市受政策收紧或需求集中释放后，市场或将进入调整通道。

（文中王颖、曹鹏、任飞均为化名）

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