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楼市调控逐渐分化:厦门“升级”,珠海“降级”

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刚刚过去这个假期,厦门、海口连发多份重量级调控文件,分别从市场供应端和需求端加强当地楼市调控。

刚刚过去这个假期,厦门、海口连发多份重量级调控文件,分别从市场供应端和需求端加强当地楼市调控。

以厦门为例,新政将法拍房纳入限购范围,同时将新房限售时间调整为5年,此前限售时间仅为2年。

也就是说,该条政策的有效期内,在厦门岛内购买新房,按照现行市场交房周期,从签订合同到交房拿证需要2年时间,此后限售5年,新出售的房源流动性最短将被锁死7年。这很大程度上将抑制购房者投资投机需求,减少市场短炒行为。

而楼市调控的另一面则是,为刺激二手房市场活跃度,珠三角中重要城市,中山和珠海近期均调整了二手房交易环节的税费,中山、珠海二手房交易个税将由2%降为1%,非住宅转让个税将由之前的复杂算法直接变为核定税率1.5%,个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,中山、珠海调税政策,同近期海口、厦门等调控是不同方向的,本质上来讲是政策的因城施策,有保有压。另外,也可看到,除部分热点一二线城市的二手房交易比较活跃外,其他三四线城市的二手房市场是很不活跃的,甚至是房价下跌的。

厦门、海口“升级”

厦门近日发布《厦门市住房保障和房屋管理局等五部门关于进一步加强房地产市场调控的通知》以及相关解读两份重量级文件。

相较之前,此次新政扩大了限购和限售范围,重点梳理为四点:要求参与竞买法拍房的人员,应当事先确定在本市具有购房资格,防范通过“法拍房”规避限购政策,堵塞政策漏洞;在岛内新购买的一手住房,需取得产权证后满5年方可上市交易;根据市场形势变化,适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率;商住用地综合采用限房价、限地价、定配建、定品质、摇号等房地联动出让方式。

当地市民刘琳认为,此次限售限购政策,对于刚需和改善是好消息且合理,但调整岛内一手房限售时间耐人寻味。不过根据目前市场实际情况来看,厦门岛内的一手房真正刚需和改善都买不到,限制也算对症下药。

调控升级受到市场好评的同时,也有观点认为,在厦门仅5年限售还是不够的,还应设定5年内的限贷最高指导价,才能平息房市场的躁动,岛外的盘子也很大了,有必要清查以企业名义购买,重复抵押贷款参与炒房行为。

同厦门楼市调控升级方向一致,海口市政府办公室日前发布新政策,取消了此前“自在海南省落户之日起购买商品住宅,享受本地居民同等待遇,即可购2套住房”的规定,要求对于落户海南省的人才,须提供本人在海南省累计12个月及以上个税或社保缴纳证明,方可在海口市购买第1套住房。

针对未落户的人才,本人家庭在海南省无自有住房,须提供本人在海南省累计24个月及以上个税或社保缴纳证明,可在海口市购买1套住房。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,从调整本身来看,是针对近期楼市降温出台的相关政策,作用是保持当地楼市的稳定,但从实际情况来看,房贷本身的政策依然处于相对高压状态,限购和金融相关政策对于楼市的影响更为明显,短期内相关政策不变化,楼市降温趋势可能还会延续。

中山、珠海“降级”

并非所有城市都能成为热点城市,升级调控政策。

据禧泰数据,2021年8月我国315个样本城市中106个房价同比下跌,189个环比下跌。

不同于厦门、海空调控升级,部分城市的新政则是为活跃二手房市场交易。

作为珠三角中重要城市,中山和珠海近期均调整了交易环节的税费,将二手房交易个税将由2%降为1%,非住宅转让个税将由之前的复杂算法直接变为核定税率1.5%,个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

实际上,从上半年土拍、交易等诸多方面,可以看出珠海、中山等调控的宏观背景。据珠海世联市场研究中心统计,2021年珠海上半年招拍挂商住用地推地5宗,成交7宗,成交占地面积为49.50万平方米,商住用地成交楼面价为9283元/平方米,较去年同期下跌30.41%。2021年上半年住宅新增供应为20005套,同比上涨28.36%,上半年供应与往年同期相比处于相对高位。

李宇嘉表示,临深一些城市投资需求占主导,而近期银行贷款额度收紧,银行停贷等,导致二手房市场交易下滑。而二手房的回落对新房冲击较大,某种程度来讲,官方也有希望通过降税降低二手房交易成本,来激活二手房交易,从而带动整个楼市交易的意图。

张波分析认为,个人二手房转让税费的调整主要是针对二手房的流动性。减少流通环节的税费可以提升二手房市场热度,降低交易成本。从珠海和中山来看,大湾区广深外溢需求占比较高,同时也是投资客占比较高的区域,本地需求不足以支撑当地的整体供应量,但单一通过交易税费调整对市场的影响相对有限。

国家税务总局中山税务局表示,此次调整出台背景是为公平二手房转让税负,提升办税便利度,降低征纳成本,提高税法遵从度和社会满意度。

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