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中介零成交、评估价打对折:上海二手房交易冰冻

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数据显示,8月上海二手房成交环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度,当月成交绝对值1.8万套,已跌至疫情前的月均成交水平。

上海二手房市场提前“入冬”。

数据显示,8月上海二手房成交环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度,当月成交绝对值1.8万套,已跌至疫情前的月均成交水平。

暴跌的背后是上海自8月初起执行的二手房“三价就低”政策,即8月6日起,上海各银行二手房审核贷款金额以“三价就低”为原则,即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中,相对最低的价格审批贷款额度。

《每日经济新闻》记者走访调查了解到,由于银行贷款的指导价普遍比交易中心核验价低很多,导致不少购房者的贷款额度缩水,无法承担成本增加的购房者会选择解约。

受此影响,上海有的中介门店一个月未开单,二手房整体成交量出现明显下滑。

购房者:评估价打对折 贷款额度遭腰斩

张华相中了一套松江九亭贝尚湾的房子,面积60多平方米,总价在420万元左右,但涉税评估价只有260万元。

同样的情况也发生在李强身上,他买的一套位于周浦镇的一室户,价格是270万元,但银行给出的评估价只有130万元。这一结果导致李强的首付款从90多万元飙涨1倍,3.5成的首付硬生生变成了7成。

像张华、李强们的情况还不在少数,大多数小区给出的二手房核验价格约等于市场价的5~7折,最终导致的结果就是首套3.5成变6成,二套首付7成变成8成甚至9成,一时间首付突然增加上百万,买房难度瞬间增加。

据了解,此前在上海,由于合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格之间存在偏差,购房者或为避税做低房屋总价,或为减少首付故意做高房屋总价,二手房市场的“阴阳合同”时有出现。

一般来说,网签合同价是由购房者和卖房者双方商定而成,并录入网签合同的价格。银行评估价,即双方签订贷款合同后,银行委托第三方评估公司评估所交易房产的资产价值。涉税评估价,即由房产交易中心评估的价格,所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准的。

但由于上海规定“三价就低”,不少房产的评估价遭到“打折”。

购房人张梅就遇到了这个情况,她告诉记者,自己原本看中了一套35平方米的房子,成交价225万元,但银行给出的评估价只有115万元,这也使得她的贷款额度被拦腰截断,不得已,她和房东解了约,还赔了违约金。

“当时付定金的时候早了点,还没有实行三价合一,按照合同价,二套5成,客户钱也刚刚好。现在的话,客户不敢买房,房东也不挂了,因为不知道自己到底能贷多少款,大家都是置换客,现在即便卖掉了老房子,也只能按原价换一样价格的,因为贷不到款。”张梅表示。

中介:一线城市也有零成交

购房者境况的变化,也直接影响了二手房门店的生意。

“自从银行贷款政策出来后,几乎没有什么成交的,除非是一次性付款。”李华是上海中原梅园店的一位工作人员,他告诉记者,自从“三价合一”开始执行,整个8月,他们店就成交了1套。

“因为三价就低,银行贷款的指导价比交易中心核验价低很多,客户的贷款额度硬生生比原来少了一半,所以有些本来成交的客户也解约了。”李华表示。

李华告诉记者,实行“三价就低”之后,房龄在2000年以前的房子银行评估价直接打对折,2000年之后的次新房评估价则是实际房价的6到7折。

李华所在的片区是上海比较热门的学区房区域,他的门店自3月份起成交就不理想,“以前好的时候,每个月能成交十几套,少的时候也有七八套。

如今,贷款指导价叠加了新的学区划片政策,让这个原先热门的学区房成交跌到冰点。“现在我们已经不敢给客户推荐房子了,即便成交也有解约风险。”

上海中原地产分析师卢文曦告诉记者,“三价就低政策”直指二手房市场,精准调控价格,虽然表面看只是影响了外网展示,但实际上有效降低了购房者对价格的预期;“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力,部分购房者被动下调预算。

专家:内外因素导致二手房转凉

实际上,除了二手房核验价的新政,今年以来,上海已多次出台楼市新政,包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、赠予限购,信贷额度收紧、房贷利率上调等等。

持续、密集的楼市调控政策让中介“哀鸿遍野”,也使得上海8月二手房成交量同环比双减。

58安居客研究院分院长张波告诉记者,受疫情影响,2020年下半年房地产市场交易量总体明显高于上半年,大量购房需求在下半年集中释放,导致一二手房市场成交量出现快速上升。同时一手房市场摇号制度也导致不少购房需求不得不转向二手市场,而今年二手房市场成交量则更多集中在上半年,下半年市场降温态势明显。

但今年,上海二手房核验价制度以及“三价取低”的贷款政策共同发力,导致市场二手房成交量不断走低。

二手房核验价制度导致线上虚高的二手房挂牌价“集体消失”,这对购房者的心态影响明显,很大程度上降低了购房者对房价上涨的预期,实实在在对购房者购房行为形成影响,提高了购房首付门槛,导致大量改善型购房需求暂停,市场成交量锐减,预计这一趋势今年还将持续。

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