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“二房东”擅自转租,合同能否解除

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张某在知道该房屋被李某转租以后6个月内并未行使解除合同的权利,应视为张某同意了转租行为,其无权再以此事实作为合同解除的理由,据此驳回了张某的诉讼请求。

张某将位于某商业区的门面房出租给李某使用,双方约定:李某租赁该房屋用于经营奶茶店,租期2年,年租金24万元,李某每半年交纳一次租金,李某若转租房屋需经出租人张某同意。

合同履行过程中,张某偶然发现店面从奶茶店变更为炸鸡店,经核实老板也不是李某。张某心里不舒服,本想找李某要个说法,但妻子以李某正常支付租金、经营什么对租金影响不大为由进行劝说,张某也就没再追究。不料,到下一期该交租金时,李某并未正常缴纳租金,理由是炸鸡店老板没给他租金,所以他无法给张某交租金。于是张某一纸诉状将李某诉至法院,以李某擅自转租未经过他同意为由要求解除租赁合同。

法院经过审理认为:张某与李某签订的租赁合同合法有效,该合同中明确约定李某转租房屋需要张某同意。依据法律规定,张某作为出租人在知道李某擅自转租房屋后,有权在合理期限内提出解除合同。但张某在知道该房屋被李某转租以后6个月内并未行使解除合同的权利,应视为张某同意了转租行为,其无权再以此事实作为合同解除的理由,据此驳回了张某的诉讼请求。

● 法律解读

《民法典》第七百一十六条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”第七百一十八条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。”

本案中,张某和李某的租赁合同中明确约定转租需要张某同意,李某擅自转租的行为违反了约定,但张某偶然发现店面由奶茶店变更为炸鸡店时,知道或应当知道房屋已经被李某擅自转租,出于其他考虑没有在6个月内提出解除合同,张某这种行为在法律上就视为默认李某转租的行为,据此法院驳回其以此为由解除合同的主张。

作为出租人的张某,在李某擅自转租又拒绝缴纳租金的情况下,不能以转租行为主张解除合同,还有哪些救济途径呢?第一,张某可以选择起诉李某要求其继续履行合同、缴纳租金并支付逾期利息或违约金。第二,张某可以选择按照合同约定起诉李某解除合同。假设张某和李某的合同中明确约定李某逾期支付租金超过多少天,张某有权解除合同,则张某有权向法院要求按照合同约定与李某解除合同,由李某支付欠缴租金并承担相应法律责任。第三,张某可以选择按照法律规定起诉李某解除合同。《民法典》第七百五十二条规定:“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的,出租人可以请求支付全部租金;也可以解除合同,收回租赁物。”第五百六十三条规定了当事人可以解除合同的情形,张某可以根据李某逾期支付租金的情况,依法适用上述法律规定的情形之一主张解除合同。

● 律师提醒

法律赋予出租人的权利非常充分。首先,应当在专业人士指导下签订一份权利义务约定充分、全面的租赁合同,避免发生纠纷时出现没有约定或约定不明的情形;其次,要密切关注承租人对租赁房屋的使用情况,及时发现并解决问题。尤其对不能接受的转租行为,要及时提出解决方案,防止过了法定期限丧失胜诉权;最后,提醒各位出租人,一定要求承租人缴纳押金,如果遇到承租人不缴纳租金的情况,也能在一定程度上减免经济损失。

(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

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