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房产中介要凉了?房价能打下来么?

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据国家统计局统计,截至2018年末,全国共有房产中介服务从业人员158.3万人,2004年至2018年的复合年增长率达14.60%。另据贝壳研究院披露的数据,2020年,我国房产经纪人总数已接近200万人。

只要存在交易

中介就有生存的必要和价值

去年,白邵决定离开东北老家前往杭州发展。

白邵是一名房地产经纪人,也就是人们口中的“房产中介”,做出离开东北的决定几乎不需要思考和犹豫。

“人穷、房价低、没人买房,在东北卖房致富的难度堪比初中肄业自学考上清北。”

长三角的房地产市场,让不少房产中介动心。白邵的几个老乡几年前就去了杭州、苏州、嘉兴等长三角地区,收入的变化肉眼可见。

“第一年,单车变摩托,第二年,摩托变路虎。”

就在白邵抵达杭州的第二年,“个人自主挂牌房源”功能正式在杭州市二手房交易监管服务平台上线。

很快不少房产专家发表言论表示,杭州这一举措将使购房过程去中介化,是一次突破,具有标杆意义。

看完新闻,白邵拨通了老乡的电话,决定用一顿烧烤解决憋闷的心情,没想到做了10年房产中介的老乡,电话号码已经被手机默认标记为了“外卖送餐”。

中介这个行业是要凉了么?

吸毒的房东

白邵的老乡叫做朱武,做中介10年,在杭州已经是第五个年头了,最近生意不景气,业余时间注册了外卖骑手,主业还是卖房子。

关于打击中介的政策和风向,朱武表示,每过一段时间类似的说法就会被提起,但只要一天没有被彻底禁止,肯干的年轻人还是可以通过这份工作拿到收入。

“很多人觉得杭州是第一个率先站出来的城市,其实在北京、深圳等很多城市都做过尝试,结果都失败了。”

杭州早就有这个二手房交易监管服务平台,只是今年上线了个人自主挂牌房源的新功能,市民通过认证后,可以在平台查询挂牌房源。

政策显然希望,这个平台可以做到无需中介机构也可以在线选房、自主看房。

通过“革中介的命”,把房地产交易过程中不透明和额外的高额费用取消,最终让人们重新对房地产提起信心。

从业多年,朱武已经不在一线带着客户奔波看房,需要管理手下10名房产经纪人,督促他们的业绩,成为了一个小头目。

每当有新人加入团队,朱武总会给他们讲自己从业初期的一个故事。

那是北方某个海滨城市的一套房子,房东通过网络发布了自己的房源,户型、面积、朝向、楼层俱佳,总价要比周围的其他房子便宜近30万元。

信息发布了十分钟后,朱武从后台看,已经有近150位潜在买家预约看房。按照自己公司当时的政策,如果朱武最终顺利交易这套房子,他本人可以拿到接近16万元的提成。

房东本人不在当地,钥匙留给了一位远房亲戚,朱武顺利地拿到了钥匙前去验房,房间里虽然凌乱,但内部装修和房屋内格局状况良好,骑着电动自行车返回门店的时候,朱武已经在计划即将到手的十几万巨款要怎么庆祝。

按照要求,他需要核验房东以及房产的资质,缴税证明是否完好,但他联系不到房东,远房亲戚也支支吾吾。

为了核验信息,朱武拎着水果和酒,请那位远房亲戚足吃了一顿,酩酊之间,他得知,房东是一位女性,现在人在戒毒所强制戒毒。

在省会的戒毒所里,朱武见到了房东,房东告诉他,自己的房子已经经过了层层抵押,反复套现后,现在房本不在自己手里。

房东告诉朱武,“你要是能帮我把这房子卖掉,我会再额外给你10万元的补偿。”

“房东这辈子是毁了,我要把这房子帮她卖掉,我们公司的口碑和我自己的职业生涯都将结束,为了这20多万块钱,不值得。”

朱武回到门店,通过网络后台将这个房源删除,并将房东信息备注为高危,最终没能挣到这笔巨款。

故事并没有结束,那套房子最终还是被同行“卖掉了”,朱武可以想象买家将遭到的打击,接下来的几年可能都要跟法院打交道,但是在不断的上诉和胜诉中,能拿回全部房款,几乎是不可能的。

“我不是圣人,也不是为我们这个职业开脱,完全由房东挂信息,后台审核资质的能力和判断的能力是否足够?在这个过程中交易的安全谁来保证?图片信息的真实性怎么保证?”

“即便是房源信息真实,资质也没问题,区域紧俏的地方,房东如果要求购房者缴纳高额订金,那么这个订金的安全性怎么保证?”

“这是一个便民和专业的选择题,你花5块钱买两个茄子,这本身没有专业门槛,肯定越方便越便宜更合适,但是你花500万元买个房子呢?”

自杀的中介

据国家统计局统计,截至2018年末,全国共有房产中介服务从业人员158.3万人,2004年至2018年的复合年增长率达14.60%。另据贝壳研究院披露的数据,2020年,我国房产经纪人总数已接近200万人。

“200万人,这么大的一个从业基数,不可能一夜之间改行。”

朱武又给出了一个数据,去年,全国有85%的二手房是由中介卖出去的,这个行业在相当长的一段时间解决了就业问题,也见证了房地产辉煌的发展过程。

房地产最火的年代里,中介们能赚到的钱是惊人的,尤其在各地纷纷宣布将限制开发别墅类房地产项目的时候,别墅的存量房经历过一阵相当疯狂的日子。

房产经纪人卖别墅一个礼拜,自己买了一套别墅。这不是天方夜谭,也不是童话故事,而是真实发生的事实。

“要讨论的,不是中介这个行业是否应该存在,而是这个行业如何向专业化规范化发展。”

利润高,竞争大,行业必然催生不正当竞争,最终让行业显得乌烟瘴气。

让朱武开始思考行业的发展前景的契机,是带他入行的师傅王德海的离世。

“他从自己亲手投资的烂尾楼跳下,结束了生命。”

他就是挣得太快,挣得太多了。为了能拿到更多的业绩,王德海几乎用到了中介所有能用的不良手段,发布虚假房源、怂恿卖家涨价、在合同上吃差价,甚至和开发商合作捂盘。

在当地,王德海通过一些手段,掌握了一部分房产交易的话语权,渠道费水涨船高,甚至开始威胁房企,哪个开发商给他的佣金高,他就会优先推哪个开发商的盘。

王德海曾对朱武说过,“我卖不出去的房子,谁也别想卖出去。”

房地产行业资本快速膨胀,给了王德海机会,通过一次和房地产商的深度合作,王德海拿到了近亿元收入,他果断辞去了房产经纪人的工作,摇身一变成为了房地产投资人。

随后,王德海将全部积蓄,一股脑地投入了一个尚未开发的楼盘项目,最终那个楼盘资金链断裂,成为了烂尾楼。

王德海这么做早晚是要出事的,但朱武没想到他会以自杀结束生命。

“中介行业的乱象,是伴随着房地产发展愈演愈烈的,在一线城市,房产中介的服务费多年一直保持在2%-3%左右,1套总价500万元的房子,中介费就要10万元,当房子的价格变成了1000万,中介费就变成了20万元。”

以杭州为例,杭州市绝大部分房产中介是根据房款成交额分档收取中介费的,且均由买方出。一般情况下,房款额在100万元以下的,中介费为3%;房款额在100万元以上的,中介费为2%。

虽然这个收费比例与欧美发达国家相比并不算高,但动辄十几万甚至几十万的中介费用,还是让不少购房者望而却步。

虽然有些小型房产中介企业曾打出过1%服务费的宣传,但是购房者在基于安全性和专业性的考量下,并没有大量成交流向小型房产中介企业。

房价涨起来,虽然中介费比例没变,总价自然也涨了,但是客户享受到的服务是没有改变的,房价越高,人们对于中介的非议就越大。

为了谋取利润,不少房产中介从业者甚至不惜参与炒房,抬高房价攫取利润,在恶性竞争持续的情况下,甚至还出现了巨头垄断的情况。

“不能因为我们从业者普遍学历不高,就认为我们这个行业是一个门槛很低的工作,法律、产权、安全,哪一点都需要极高的专业性来保证。”

即便如此,在朱武看来,行业的确是到了需要监管治理的地步了,但想要取缔这个行业,仍不现实。

中介凉了,房价能打下来么?

虽然朱武保持乐观,但是从行业上看,今年仅1月到7月,全国关于房地产的调整多达300余起,涉及十几个城市。

从设置二手房指导价格,到二手房贷款业务收紧,再到房东通过网络发布房源,一系列的操作,的确让中介行业感受到了动荡。

房产中介行业正在经历肉眼可见的萧条,深圳的同行发消息告诉白邵,那边很多小型房产中介企业正在大面积闭店。

深圳一个小区的业主,为了卖掉自家的房子,拉了一个500人的微信群,除房东本人外,剩下499人都是房产中介,天天在群里发红包,推荐自己的房子,一连几个月,房子还是没卖掉。

一个月来,北京、深圳、苏州、杭州等地的二手房成交量骤减,大家都在观望,在朱武看来,多年来国内的房地产消费者养成了一个习惯,“买涨不买跌”。

只要房地产出现政策性动荡,就一定是持币观望,毕竟买房子要花大价钱,所有人都想等着看,还能跌多少。

对于房产中介而言,最大的焦虑并不来自杭州出台的“个人自主挂牌房源”功能,而是在江湖中流传甚广的另一则信息。

“房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资的3倍。” 虽然截至目前,网传消息并没有被证实,并有专家认为完全落地的可能性极小。

即便是最终出台了进一步限制房产中介的政策,房价就能下来么?白邵并不这么认为。

通过多年的行业观察,白邵认为,国家一直主推的“房住不炒”政策没问题,但是楼市的实际变化受到供需关系、政策调控、货币变化等众多因素影响,房价不应该“大涨”更不会“大跌”。

只要存在交易行为,目前中介就有生存的必要和价值。

工作的这些年,白邵积累了不少知识,房地产相关、学生教育、医疗水平、商业设施配套甚至风水周易,客户兴趣来了,能跟自己从世界杯比赛聊到美国大选。

需要储备的知识越来越多,但最终成交的房子越来越少,这让白邵不禁动摇。

“如果这个行业真的完了,那么我可能会选择成为一名黑中介,因为服务需求依然存在,有服务的需求就有利可图,广州的很多同行都已经开始研究阴阳合同来应对二手房指导售价的规定了。”

傍晚的烧烤摊上,朱武端着酒杯操着东北乡音对白邵说:

“别太当回事,互联网这么多年你还不懂么?线上交易想要有结果,还得看流量,这事要是那么好弄,那些有流量的互联网巨头们早就可以弄了,他们都没把我们弄死,说明不好弄,没法弄。”

“兄弟,你说是不?”二人碰杯,一饮而尽。

碰杯时,白邵刻意将手里的杯子向下拿了两寸,这还是一位山东客户告诉他的。

(应受访者要求,白邵、朱武、王德海均为化名)

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