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天价学区房退烧!两月内直降200万 家长:不敢买了

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多校划片、打击学区房炒作、教师轮岗……政策连放大招下,北京学区的价值正接受市场拷问。北京西城区德胜学区的一位房产经纪人说:“从7月初德胜学区的孩子调剂到其他区域至今,两个月的时间里,德胜学区房的价格差不多降了150-200万元。”

多校划片、打击学区房炒作、教师轮岗……政策连放大招下,北京学区的价值正接受市场拷问。北京西城【点击查看西城二手房】区德胜学区的一位房产经纪人说:“从7月初德胜学区的孩子调剂到其他区域至今,两个月的时间里,德胜学区房的价格差不多降了150-200万元。”

学区房值不值得买,甚至在将来是否还存在,成为萦绕在很多人心头的疑问。多个利空消息的共同作用下,一些家长变得犹豫,市场观望情绪浓厚,交易量下滑。居高不下的学区房价格,此次又能调整多少呢?

降价百万的房源并非个案

7月初,随着北京“幼升小”入学意向填报工作的开展,教育高地西城、海淀【点击查看海淀二手房】的多校划片入学政策正式落地,那些在“新老划断”时间点以后买学区房的家庭,可能就与名校无缘了。

受冲击最大的是西城区的德胜学区和月坛学区,在2020年7月31日之后买入房源的家庭,分别被分流到了新街口学区、展览路学区。在家长眼中,新街口学区和展览路学区的教学质量,在西城区不算突出。

到底有多少孩子被调剂,官方至今没有公布准确的数字,但其信号意义十分明显。到8月25日,北京又宣布,在新学期将大比例促进干部教师轮岗交流,让更多学生享受到优质教育资源。多招并举下,学区房价格上涨的势头戛然而止。

德胜学区拥有育翔小学、西师附小、五路通小学等优质小学及中学,此前一直受到家长的追捧,价格也位居塔尖位置。但受调剂的影响,德胜的二手房价格降幅也最为明显。该学区的房产经纪人李腾称,差不多两个月的时间里,德胜学区房的价格降了150-200万元。“一居、两居、三居,都降了这么多。比如,德胜学区的一居室之前能卖880万-950万之间,现在是600多万,接近700万。两居室之前能卖950万-1050万,现在是800万-850万。”

小户型房源凭借着低总价,向来是市场热抢的“香饽饽”。但李腾称,现在德胜学区40多平方米的一居室,降到680万-690万元左右,降了接近200万元。他说:“之前这种落户一居室,是要抢着买的。”

李腾提供了一份他们公司制作的8月份德胜学区二手房成交明细,上面共列举了30套房源,成交价低于业主报价几十万乃至上百万元的房源不在少数。例如,马甸南村一套约73平方米、满五不唯一的公房三居室,业主报价1238万元,成交价为1002万元;文联宿舍一套约66平方米、满五唯一的两居室,业主报价1120万元,成交价为1015万元;六普坑三区一套78平方米、满五唯一的三居室,业主报价1180万元,成交价为1080万元;人定湖西里一套约56平方米、满五不唯一的两居室,业主报价860万元,成交价为780万元。

他还称,也不是所有业主都降价,着急出售或者置换的业主会降价出售,不着急的业主就会等等。同时,不满五年或者税费较高的房源,降幅高于满五唯一的房子。上述成交明细中,也有一些房源的报价与成交价的价差低于50万元。

成交量有小幅回落

学区房降价也波及到其他区域,但降幅小于德胜学区。

郭明是西城区展览路学区的一位房产经纪人,他告诉中新经纬(微信号:jwview),进步小学属于普通类小学,之前周边两居室的成交价格接近800万元,现在的成交价不到700万元;展览路小学相对更优质一些,周边两居室之前的价格在800万元以上,现在在770-780万元左右,总价降了几十万。

“展览路学区的房源降价小百万元的也有,但幅度肯定没有德胜、月坛大,毕竟它们的价格也高,受政策影响最大。”郭明说。西城区金融街学区的价格变动也较少,一位房产经纪人称,最近成交房源的价格比之前降了几十万元,整体变化不大,成交量则不如7月份之前。

从成交量上看,今年7、8月份西城区二手房的交易量已经出现萎缩。中原地产数据研究中心提供的数据显示,7、8月(注:8月数据截至8月20日)西城区二手住房成交量分别为896套、623套,而在此前的3-6月,西城区二手住宅成交量已经连续4个月超过1000套,分别为1544套、1221套、1001套、1141套。不过,同为北京教育高地的东城【点击查看东城二手房】区和海淀区,今年7、8月份的成交数据,与之前相比并无十分明显的变化。

郭明称,展览路学区的成交量虽有所下降,但还是有一定活跃度,“当然,量多的前提是价格要降下来,价格高的话还是卖不动。现在展览路13-14万元/平方米报价的房源是没人买的,还是要降一点,差不多在12-13万元/平方米。”

价格与交易量下滑的背后,是家长们对学区房担忧的加剧。

刘平是一位1岁孩子的妈妈,一直在留意北京学区房的情况,但由于西城、海淀的价格已经很高,加之手中资金未到位,她一直未出手。今年7月,德胜和月坛学区的学生被调剂到其他学区后,刘平变得更加犹豫,很怕踩雷。

“影响我们心态的也不止多校划片这一个政策,最近的教育轮岗、整顿校外培训以及对其他行业的监管,让我觉得政府对教育改革、实现公平的决心很大。这个时间点买学区房的话,有点怕高位站岗。”她对中新经纬称,他们决定再等等看。

抱有同样心态的家长不止刘平一个。张悦原计划将位于石景山【点击查看石景山二手房】区三室一厅的住房卖掉,来换一套西城区“老破小”两居室甚至一居室,现在她决定“不折腾了”,“别牺牲了生活质量,到头来孩子也上不了名校,两头都落空。”数位受访的房产经纪人也称,当前市场的观望情绪浓厚。郭明说:“也会客户会问我们的想法,但说实话,我们也看不懂。”

学区房还值得买吗

其实,不仅仅是北京,近段时间以来,全国许多一二线城市都出台了与入学政策、学区房市场整顿相关的政策,引起了很大关注。学区房价格未来的走势如何,成为市场争议的热点。

合硕机构首席分析师郭毅在接受中新经纬采访时称,学区房的价值更多体现在保证孩子能够进入优质学校,但在教育资源均衡化的大趋势下,其价值未来肯定会受到影响。“特别是一些‘老破小’房源,本身的居住价值较差,如果学区价值又进一步弱化,那它会被有一定居住品质追求的家庭所抛弃。”

中原地产首席分析师张大伟也称,受学生调剂、市场炒作预期下降的影响,类似德胜这种学区的价格受到挑战,价格不可避免地要有调整。由于未来几年德胜学区入学人数与学位紧张的矛盾依旧存在,价格或难有起色。

近日,北京将大比例促进干部教师轮岗引发讨论。郭毅认为,从目前看,不管是此前的多校划片还是如今的教师轮岗,更多的表现为一个行政区域内的教育均衡,这些政策会让同一个学区、同一个行政区内的教育资源更加平均。这类政策反映到房价上,就是“削峰填谷”的作用,即拉平区域内的房价。

西城区金融街学区的上述受访经纪人也透露,该学区对口

小学的一些小区,当前的售价有所下降,但对口实验二小涭水河分校的房源售价则略有抬升。据了解,在学生家长眼中,实验二小涭水河分校的教学水平在金融街学区相对一般。他称,之前很多家长都奔着特别好的学校去买房,就造成了生源大量增加并最终被调剂,所以现在不少家长开始瞄准优质学区内对口“中不溜”学校的房源,价格相对较低,未来也能享受到教育均衡的好处。

相比于还没买入学区房的家长,已经上车的家长更为淡定。周峰2013年就买入了德胜学区的一套学区房,当时的价格仅为5万元/平方米左右。周峰对中新经纬称,当初买入这套房也不只是为了孩子上学,它的核心区位和成熟的配套也是重要影响因素,短期内不担心房价会有大幅度下降。

郭毅也强调,教育均衡化不可能一蹴而就,可能需要一个较长的周期。从更长期看,学区房价格未来的走向,还要看教育资源均衡化的制度安排和实际落地情况。

(应采访对象要求,李腾、郭明、刘平、张悦、周峰为化名。)

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