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二手房参考价出炉 广州楼市如何演绎?

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8月31日晚间,广州发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》),自发布之日起施行,并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格,涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5区共96个小区楼盘。

8月的最后一天,广州二手房参考价机制靴子落地。8月31日晚间,广州发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称《通知》),自发布之日起施行,并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格,涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5区共96个小区楼盘。

这意味着,广州正式开启“二手房参考价”时代,此前北京、上海、深圳等10余个城市均已确定建立二手住房成交参考价格发布机制。

二手房交易参考价将对广州二手房市场有何影响?它从哪些方面为广州二手房交易降温?二手房参考价格机制进一步落实铺开吗?记者为逐一分析。

  调控政策密集发布

  出台仅是时间问题

广州出台 “二手房交易参考价”并不让人意外。从去年末开始,国家就对房地产市场进行了密集的调控,各种政策收紧,正是中央经济工作会议中强调的“房住不炒”定位的落地。

广州之前,深圳、上海、成都、西安、宁波、杭州、合肥、温州等地均出台了二手房参考价机制,二手住房成交参考价发布机制已成为常态调控手段。

在“房住不炒”的定位下,步入2021年,广州的楼市调控政策日趋密集。自2月起,广州楼市的调控手段几乎“一期一会”。

2月,南沙规定,人才新政客户必须提供南沙收入证明和劳动合同。同月,黄埔房贷新政取消双外客户准入(即外地户口、外地收入证明)。

3月,广东银保监局发布消息,发现辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

4月,广州政府约谈6个区政府负责人。同月,广州各区陆续要求各房地产开发企业严格按照政府备案价格要求销售商品房,执行“一房一价”标价,不得以捆绑搭售或“双合同”等限定方式,变相实行价外加价。

仅在二手房参考价机制发布的前一天,广州市住建局召开下半年进一步规范房地产市场秩序工作会议,组织10家房地产开发企业、10家房地产中介机构参与会议,通报了今年以来广州市房地产市场出现的新情况、新问题,以及房地产市场专项整治情况。

可见,从资格限定、资金来源到房源供给、监管加码,广州一直在贯彻落实房地产调控要求。

4月,广州发文全面加强新建商品住房价格备案管理,存量的二手房自然就进入监管视野。

据易居研究院的研究,今年6月份,全国70个城市中,二手住房价格指数超过5%的共有25个城市,广州以13.2%的二手住房价格指数涨幅居首。当时,易居研究院表示,25个城市中有4个城市已经落实了二手住房参考价制度,预计“剩下的21个城市升级或推进的概率较大,尤其是一二线重点城市”。

二手房和一手房价格有着联动效应。保持二手房价格合理、稳定,对于稳定新房和租房价格、促进房地产市场平稳健康发展有重要意义。因此,在全国各地调控政策互相参考的背景下,广州出台相应的政策,仅是时间问题。

  政策降低成交热情

  成交量将迎来降温

广州市此次新政将会对二手房成交有何影响?可以参考首个推行二手房参考价格制度的深圳房价走势。

易居研究院的统计数据显示,今年1月份深圳二手住房价格出现历史最高点,即为72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进,到了6月份,其价格为61500元/平方米,累计下跌10936元/平方米,价格缩水15%。

从结果来看,深圳的二手房参考价机制直接降低二手房的交易热度。

为何会导致热度降低?根据《通知》要求,房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查,不得发布价格虚高的二手住房房源。

从各大城市出台参考价后的市场表现可见一斑。二手房参考价出台后,当地热度退减最明显的标志是“房源下架”,导致部分楼盘出现 “0套房源”的情况。

这意味着高于参考价的房源减少了曝光机会,交易的机会降低。同时在心理预期上让买卖双方进一步观望,让成交进一步冷却。

这是在价格预期引导、降低交易热度上对二手房交易进行“釜底抽薪”。

“某个区域高于某个价格的房地产不能在线挂售,这一定程度上降低了区域房地产的价格。” 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林分析。

更为直接的影响是,参考价机制抬高了炒房客的成本。二手房因为确定性高、拿房产证快、有议价的空间、容易做高评估价提高杠杆炒房备受炒房客睐。

参考价发布机制会在一定程度上提高炒房客二手房的交易成本。《通知》明确,二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

《通知》提及的相关机构包括了银行,参考价将是银行评估和放贷的依据。

举例而言,假如某楼盘挂牌成交价为400万元,那么银行能给予首套房购买者七成的贷款280万元,购房者需首付120万元才能购买。但如今该楼盘的参考价为300万元,银行根据该价格给予七成贷款210万元。若买卖双方协议仍以400万元真实交易,那么购房者需准备首付190万元,首付门槛就提高了70万元。“如果直接二手房按参考价进行评估,则等于大幅度降低了二手房的杠杆比例。具体如何执行需要进一步观察。”地产经济学家邓浩志如是分析。

目前可以预见的是,二手房参考价制度将会在更多城市落地,尤其是那些前期房价涨幅较多、二手房市场热度居高不下的城市。以东莞为例,该市于8月2日凌晨发布了 “史上最严莞八条”,其中一条就提出在“加快建立二手住房成交参考价发布机制。”

  考验人口第一大省管理智慧

  保障性租赁住房是破局抓手

作为人口第一大省,以及人口净流入的省份,广东有着房价上涨的动能。第七次全国人口普查公报数据显示,广东省2020年总人口达到1.26亿,过去10年,深圳、珠海、广州、中山、佛山和东莞的人口增速均超过30%,人口继续向经济发达的珠三角地区集中。

与此同时,广东的城镇化进程也在继续推进。《广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出,2025年,广东省的城镇化率要达到74.8%,较2019年提升3.4个百分点。

未来一大批年轻人、新市民仍持续涌入广东,广州、深圳等大城市还将继续面临住房的需求。

人口净流入带来人才的同时,也带来了房价的上涨压力。如何“房住不炒”、居有其屋考验着广东的管理智慧。

市场经济环境下,商品价格最终由市场供需关系决定。在需求增加的背景下,增加供给是治本之道。盘和林也表示,城市要注重配套制度的建设,尤其是廉租房、经济适用房等的推进,通过公共产品的投放来稳定房地产价格预期,让百姓更有获得感。

国家的政策也着眼于以供需调节价格。

在广州出台新政的同一天,住房和城乡建设部部长王蒙徽在国务院新闻发布会上重申,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

在增加供给上,记者梳理发现,发展保障性租赁住房等是国家破局的重要抓手。“十四五”期间,国家将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。

值得注意的是,国家这次提出的租赁不是短租,而是长租,而且保障性租赁住房还引入了市场模式。

今年两会期间,广东省政协副主席、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康对“长租房”进行解读。他表示,“长租房”的提出,表明住房租赁将逐步从一种阶段性、临时性的居住模式,向长期性、稳定性的居住模式转变。长租房意味着住得更长久、更安心、更舒适,同时也对住房租赁发展提出了更多、更高的要求。

通过居住长租房“向长期性、稳定性的居住模式转变”,无疑可以消纳一部分原本的购房需求,由此从根源上稳房价预期。

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