二手房直售12天房源大涨11倍！中介门店瑟瑟发抖？

8月19日，杭州市住房保障和房产管理局对其二手房交易监管服务平台进行了升级。

“杭州市二手房交易监管服务平台”新增了“个人自主挂牌房源”功能。

这意味着，房东无需通过中介，就可在这个平台发布房源信息出售二手房，买家可以直接与房东联系!

此事对杭州的二手房东影响不小。

杭州近来在住房保障、房地产市场和土地出让等方面持续推出调控“硬菜”。杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示：

杭州政策持续收紧，会促进房地产市场进一步趋稳，一定程度上将推动市场成交价量齐降，“二手房市场或降温迹象明显”。

与此同时，杭州二手房市场在数月前已进入下滑通道。在这样的行情下，越来越多的人不愿意轻易当二手房“接盘侠”，迄今为止，杭州二手房已经“五连跌”。

杭州升级“二手房直售”

12天房源大涨11倍!

二手房出货窗口期逐渐收窄，更加速了买卖双方节约交易成本的想法，导致自主挂牌房源数量激增。

21世纪经济报道记者查询杭州二手房交易监管服务平台发现：

8月18日至30日，主城区个人自主挂牌房源量从85套增至960套，增长逾11倍。

从杭州市住房保障和房产管理局提供的数据来看，该平台已累计挂牌房源109.4万件，涉及房屋45.18万套，个人自主挂牌房源数量占比很小。30日17时贝壳平台杭州的二手房挂牌量73632套，是官方二手房交易平台个人自主挂牌房源的近77倍。

多位在平台自主挂牌的房东向21世纪经济报道记者表示，该平台挂牌免费，认证流程也方便。

一位房东还谈到，其挂牌后不久就有几位客户致电咨询房源信息。但在具体操作过程中，该平台还存在系统更新不及时、购房交易流程中资金安全问题无法有效保障等问题。

在该平台自主挂牌的房东李建向21世纪经济报道记者表示：

政府虽上线了个人自主挂牌功能，但后续流程不完善，还需房屋经纪人介入交易。

如在资金方面，因为有先付款还是先过户的疑虑，需要房屋经纪人来保证资金安全。

杭州一位房屋经纪人亦表示，该功能主要是说明房东房屋真实在售、可以真正交易，目前仅靠房东和购房者还很难完成繁杂的二手房交易闭环。

另外，21世纪经济报道记者以购房者身份与部分房东联系后发现，个别房东并不提供带看服务，需购房者自行前往看房、了解相关信息。

中原地产首席分析师张大伟曾撰文表示，该功能无法对二手房中介市场产生明显冲击。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受21世纪经济报道记者采访时也谈到，该平台的成交量不足二手房交易市场的5%，市场影响甚微。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉此前对媒体表示，“我们此举的主要目的是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以把房源挂在我们平台上的同时，也挂到中介那里，提高成交机会。”

李建在自主挂牌的同时也会找经纪公司帮忙挂牌，更多用个人自主挂牌功能以丰富宣传渠道。21世纪经济报道记者查阅该平台发现，类似同时进行个人自主挂牌和委托中介挂牌的情况并不少见。

取代中介的可能性有多大?

目前个人自主挂牌房源数量的规模与该平台上房产中介挂牌15万套房源还不能相提并论，但个人自主挂牌房源对二手房市场很多方面都造成了一定的冲击与反思。

一名业内人士指出，基数低导致挂牌房源数量激增，但也在一定程度上反映了消费者对这一模式的接受度很高。

事实上，过往的二手房交易中，各地均出现不少房东与买家直接交易的案例。

业主在小区群里联系买家，然后约时间看房、谈价，但中介非但没有受到影响，还跟随房地产市场进入高速发展期，背后的原因不言自明：过去房地产市场容量一直在扩张，二手房交易手续渐趋复杂，买卖双方需要第三方帮助提升交易安全性;如今，调控进入深水区之后，行业透明度也越来越高，二手房交易人为可控的程度也越来越高，对于一些相对简单的交易操作，中介功能在逐渐减弱、消退。

没有委托中介的前提下，买卖双方，如何才能完成交易?

21世纪经济报道记者采访了一名刚刚与买家完成二手房交易的业主赵雨欣(化名)，她透露，自己的房产没有抵押按揭，不涉及赎回房产的手续，买家在资金与房票这两点也符合要求，交易流程相对简单。买家只需要按照银行贷款政策办理银行贷款即可。此前，赵雨欣偶然在小区业主群里找到有购房需求的邻居，两人对接上并洽谈成功之后，交易流程大概是这样的：

1.官网下载网签合同，签订购房合同之后，与银行签按揭合同;

2.买卖双方资料齐全送审;

3.先等公积金审批(15个工作日左右);

4.公积金审批完后商业审批(大概3-5个工作日);

5.组合贷都审批完毕后，买卖双方一起去公积金面签做资金监管(监管首期的9成以上、面签前买家存好九成以上首付在供款卡里，面签后第二个工作日公积金会冻结);

6.公积金首期冻结后就开始走合同盖章环节(大概5个工作日左右);

7.盖好章后提前2个工作日预约过户;

8.过完后户5个工作日出证(回执会有出证日期);

9.出证后公积金会去取证，10.取证回公积金3-5个工作日解冻首付款(直接划入业主账户不经过买家);

11.首付款解冻大概一周左右放公积金尾款;

12.银行取证后开始走银行放款流程大概5-15个工作日放银行尾款(以银行为准);

13.银行归档通知买家取房产证和借款合同等资料。

赵雨欣指出，中介的作用基本就在前半段显现，网签之前签一份三方合同，保障买卖双方利益;一旦网签，后面的流程如前所述，中介几乎不需要介入了。

“资金可以直接找公积金中心或者银行监管，比中介可靠多了”。

调控持续加码效果待检验

杭州近期加强房地产市场调控的“重磅”政策并不少见。

“近期杭州出台房地产政策的频率前所未见，而且是在杭州二手房成交量快速下滑的当下。”上官剑表示。

在住房保障端，7月22日，杭州发布《杭州共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》，规定共有产权保障住房以中小套型为主，同一项目购房家庭可以根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，并按销售基准价对应不同比例支付房价，有效满足居住需求。

在市场端，8月5日，杭州发布新政，规定杭州新落户未满5年家庭，需连续缴纳社保满2年(此前无要求)，方可在限购范围内购买1套住房;非户籍家庭需连续缴纳社保满4年(此前要求2年)，方可在限购范围内购买1套住房。此外，调控还对无房家庭、人才摇号规则等做出进一步规定。

在土地端，8月26日，杭州重新发布第二批宅地集中出让公告，将地块溢价率上限由20%下调至15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%，地价触顶之后摇号确定竞得人。另外，还对竞买准入条件、购地资金来源、企业信用监管等方面进行规定。

负责杭州市场的品牌房企投资经理陈厉告诉21世纪经济报道记者，从市场层面来看，“竞品质”地块房屋质量可能会有所提升，但由于没有加大土地供应，杭州新房市场仍将处于供不应求状态，买房难度并不会降低。

上官剑指出，杭州近期在住房保障端、市场端和土地端等推出的系列政策，一方面体现出地方调控的主动性在加强，以长短结合的方式持续加码房地产调控，建立全方位、立体化的政策体系，完善房地产长效调控机制;另一方面亦表明杭州楼市调控向精准化和精细化方向发展，逐个封堵政策漏洞。

但高乐对目前的市场形势并不乐观。从其看房经历看来，杭州发布限购和摇号新政后，受8月部分红盘开盘分流影响，参与摇号的人看似减少了，但中签率依然很低，“很难满足刚需预期”。

8月25日，地铁万科·未来天空之城摇号，项目高层单价3.61万元/平方米，开盘房源共计874套，6801组客户报名，高乐排在2400位之后。“项目中签率低，没有摇中也在我们的意料之中，只是感觉之后新盘会越来越少。”高乐告诉21世纪经济报道记者。

“杭州新房位置合适的楼盘偏少，而且价格不低，摇号也难，我们情况又比较特殊，要准备婚房。”8月25日，高乐未能摇中地铁万科·未来天空之城，开始把目光转向二手房市场。

“二手房房源倒是挺多的，但现在房贷额度受限，放贷周期延长，购买二手房尤其是一些老小区可能会受到比较大的影响”。

高乐登录杭州市二手房交易监管服务平台查看房源信息，发现该平台上虽有房东直售房源，但绝大部分房源仍由房产经纪公司挂单，“就目前而言，挂牌房源并无太大价格优势”。

新的博弈

8月5日，杭州出台新政延长购房社保门槛年限。

新政首日，杭州二手降价房源量多达711套，是涨价房源的4倍多;新政前一日，这一比值仅3.4倍。不少二手房东已经开始下调挂牌价，有的甚至计划每个月降5万，直到成交为止。

毋庸置疑，卖家节约中介费的动力更大了。

每一次市场下行，遭遇冲击最大的是中介门店。面对国家监管力度的加强与行业透明度的提升，中介行业在新一轮博弈中适应与生存，或带出一系列小中介门店的去留问题。

杭州一名中介人士表示，政府做平台没有技术壁垒，由于产证档案等资料齐全，数据精准可靠。问题在于房产是高度定制化交易，房源的信息是动态的，周边配套、小区环境、房屋坐落、楼层、户型、采光，没有一套房子是一模一样的，业主自己上传资料如何保证数据合规、有效?

他认为，官方平台为市民提供基础数据服务，目前还需要时间完善功能。平台目前的功能仅局限于房源信息发布与核验，尚未开发交易签约和资金监管等相关功能。

二手房交易监管平台的个人直挂房源在一定程度上确实有调节市场的功能，但后续需要政府继续对此进行升级服务，就涉及很多无形的投入。比如贝壳找房APP有一个VR看房功能，客户使用免费，但是对于公司而言，客户每点击看一套房子贝壳都要付出一定的成本。

市场向上的时候，为了保障交易过程中的风险控制，更多的买家与卖家愿意选择通过中介完成交易，也不那么在意高额的中介费;但是市场一旦下行，买卖双方就变得更加谨慎与精打细算了。

中介业务员在与客户交流时，都会强调自己是撮合交易的角色。因为中介人员掌握周边小区全部待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选适合的房源，且中介能提供必要的服务。比如协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。此外，通过中介的润滑作用，买卖双方可以打破陌生人之间的信任壁垒，加速交易完成。目前政府搭建的“二手房交易监管服务平台”，也能做到打破信息不对称与高佣金壁垒，理论上可以满足购房中的需求，加强二手房市场监管。只是完全“去中介化”还需要时间。

如果个人自主挂牌房源数量持续增长，对中介门店将是一次不小的冲击。

中介或许会在服务升级上入手改革，收费也会变得更加透明。

(应受访者要求，文中高乐、李建、陈厉均为化名)