严管租赁资金进“笼子” 政府调控房屋租金时代到来

继新房限价、二手房实行指导价后，政府调控房屋租金时代到来。

近年来，在人口净流入的城市，一批住房租赁企业迅速成长，租赁市场得到了快速发展，为解决居民住房问题发挥了重要作用。但在此过程中，一些住房租赁企业经营不规范，盲目扩张、租金收付缺乏监管，“高收低租”“长收短付”“租金贷”等行业风险问题逐渐暴露，甚至利用租金支付期限错配建立资金池，后期经营不善造成资金链断裂，严重影响了消费者的合法权益。

最近一年，房地产行业迎来史无前例的监管风暴。随着地产调控进入深水区，近期多地加速推进住房租赁企业资金监管，要把租金关进监管的“笼子”。7月份以来，多地正加速推进住房租赁企业资金监管实施落地。

那么，住房租赁行业迎严监管风暴背后是什么原因?有哪些落地监管政策?未来房屋租赁市场发展资金管理方向是什么?

租赁乱象亟待解决

在一定程度上，我国的租赁市场规模丝毫不亚于商品房市场。尤其是未来随着商品房由增量转向存量，租赁市场进一步发展壮大，租房将成为绝大多数大中城市解决居住问题的主流方式。相关报告显示，目前我国房屋租赁人数已超2亿人，有机构预测，到2025年租房群体规模或增至2.5亿人，与此同时，相应产生的租赁市场资金规模将超3万亿元。如此巨大的资金规模，加强对租赁资金监管力度将是各地政府的重要工作目标。

那么，什么是租赁资金监管账户?住房租赁资金监管账户，指住房租赁企业应当在商业银行设立的账户，需向所在城市住房和城乡建设部门备案，并通过住房租赁管理服务平台向社会公示。

长期以来，住房租赁领域的乱象备受关注，比如虚假房源问题屡禁不止，已经成为租房领域投诉的热点。去年一些长租公寓“爆雷”，资金链断裂，多地中介拿钱跑路、房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况给不少租户生活造成了严重的影响，同时也让社会各界意识到加强对住房租赁市场资金的监管刻不容缓。

为了整治租赁乱象，住建部等六部门4月26日联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范，要求各地开展住房租赁资金监管。住房租赁企业单次收取租金原则上不超过3个月，企业单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。

多地设租赁资金监管专户

2017年，浙江杭州被住房城乡建设部确定为住房租赁试点城市，杭州在全国首创租赁资金监管机制。今年5月18日，杭州公布了首批50家落实资金监管的规模化住房租赁企业“白名单”，帮助市民选择租赁企业，保障合法权益。

据不完全统计，截至目前，全国已经有佛山、郑州、南京、深圳、天津、上海、杭州、重庆、西安、成都、北京等13地下发相关文件，要求住房租赁资金必须存入监管专户。

7月21日，深圳市住建局发布了《深圳市住房租赁资金监管操作指南》(以下简称《操作指南》)。《操作指南》包括专户开立、专户使用范围、专户备案、住房租赁信息获取和反馈、专户入账资金识别、租金押金监管、租金押金释放、其他资金释放、线下收取租赁资金存入等12项内容。

同日，郑州市发布《郑州市住房租赁资金监管办法(试行)》，从监管账户设立、资金监管实施、加强监督管理3个方面做出详细规定，并制定了《郑州市住房租赁资金监管协议》。

7月29日，天津市发布规范住房租赁市场发展的10方面意见。其中强调轻资产住房租赁企业应当在银行设立租赁资金监管账户，单次收取租金超过3个月、押金超过1个月的，应纳入监管账户统一管理。

8月2日，河北省印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》，同样要求住房租赁企业设立监管账户，单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月房租的，应当纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金，向承租人退还押金。

8月17日，佛山市发布《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见》，其中提出，单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，住房租赁企业应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。

8月24日，北京市住建委发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，从准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面做出规定，充分体现了“严管”的思路，在立法规范方面为落实解决大城市租赁住房突出问题提供了参考范本。

另外，一线城市广州尽管没有正式发布相关政策要求住房租赁企业将资金存入专用监管账户，但在今年2月末，广州市住建局发布了《进一步加强住房租赁市场管理的相关通知(征求意见稿)》，拟设“政银企”监管账户，加强住房租赁资金的监管。

专家：严监管成趋势

整个租赁市场目前规范性不足，加强行业管理迫在眉睫。监管部门需加强租赁机构的资金监管，限制企业过度利用金融杠杆，以保障租赁市场参与主体的合法权益。

而建立住房租赁资金监管专户，就是由住房租赁企业等相关主体与商业银行签订住房租赁资金监管协议，开立专门的监管账户，这样就可以有效禁止该类账户支取现金或归集其他性质的资金，同时将专户信息和租金收付方式纳入信息公示范围，也便于社会各界监督。

国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，在轻资产运行模式下，此前发生过相关企业在收取大量租金后“跑路”的事件，导致承租人重大经济损失。引入银行作为监管方，能有效保障资金安全、管控道德风险。作为居间的监管第三方，银行能保证资金不被住房租赁企业私自挪用，可以起到有效规范住房租赁市场秩序的作用。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去对租金的收取没有监管，导致资金方面出现了很多问题。资金监管账户的建立，有助于填补过去租金方面的监管问题，优化消费环境，促进行业健康发展。他进一步指出，从防范资金风险和规范长租公寓等企业运作的角度出发，未来租赁住房的租金监管将是大趋势。

业内人士指出，随着租赁市场迎来严监管，越来越多的城市将出台地方版《住房租赁条例》，租赁行业或将被重构。