深圳楼市调控大动作：进一步下调住房销售限价

8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共22宗，并将于9月28日集中出让，其中做出了不少调整优化。

具体来看：

1、调整竞买人资质条件和准入要求，健全市场准入机制。据悉，本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(联合竞买的，联合各方均应具有房地产开发资质)；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。

2、优化土地竞价方式，合理限定土地溢价，更加注重“租赁”。据悉，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%)。一些地块的规则还显示，全年期自持租赁住房不得作为时租房、日租房、旅馆等进行经营。

3、强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。例如前海桂湾地块，建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元，降价7000元。

4、严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等；深圳市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。

5、强化企业信用约束。竞买人的开发资质、购地资金、企业关联性等必须符合出让公告要求，并对土地购置资金来源、竞买人关联性进行事先承诺，对是否参与现场摇号进行确认。审查发现竞买(得)人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取取消其竞买(得)资格、没收竞买保证金、1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动并向社会公开等相关惩戒措施。

进一步促进房价的稳定

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来深圳新房价格有望下降。同时，考虑到二手房价格管控情况，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制，价格再次反弹的可能性大大降低。深圳楼市政策的举动，具有很强的信号意义。深圳这几年来的房价暴涨，其中的泡沫成分非常大。深圳房价下跌是对去泡沫最有力的落实，是对“房住不炒”最坚定的贯彻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，与此前全国其他优化竞拍规则的城市相比，深圳此次规则中有一些新亮点，此次政策对于房企的土地限购出台了更为细致的内容，特别是房企最多只能竞得3宗地，这是深圳首创，进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细。此外，通过价格引导进一步稳定市场购房预期，也进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。过去全国各地都有各类限价政策，但深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。

近日，广州、杭州同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于第一次集中供地，两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。

不过，深圳二次集中土拍的新规则没有出现北京和杭州版的“竞品质”方式，而是加入了摇号方式。此外，南京此轮出让地块更提出“限房价、定品质、竞地价”的方式，所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》执行。

值得一提的是，在涉房融资不断收紧背景下，房企拿地总体趋于谨慎。近日，市场消息指出，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。另据业内人士透露，这一比例的限制，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在“三道红线”和供地两集中的背景下，房企拿地态度更趋谨慎。

有房企投拓部的工作人员告诉记者，今年的土拍新政不断，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式，首选当然还是热门的一二线城市。不过，深圳此次提出“摇号+限购”方式给中小房企创造了机会。此外，下调土地最高溢价也能给房企留出更大利润空间。