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租金调控时代来临!北京率先出台住房租赁条例

2021-08-26 10:29:01 来源: 华尔街见闻 举报
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8月24日,北京住建局发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(下文简称《条例》),这是全国首个地方租赁条例,具体内容包括实行分类监管,严禁中介转租,明确租金调控等。

在对房地产销售市场进行一系列的管控之后,针对租房市场的调控也拉开了大幕。

8月24日,北京住建局发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(下文简称《条例》),这是全国首个地方租赁条例,具体内容包括实行分类监管,严禁中介转租,明确租金调控等。

过去几年,国内租赁市场乱象迭生,大量资本进入,长租公寓混战,租金贷盛行,租赁市场叠加互联网金融的泡沫,导致出现了多起类似蛋壳公寓的暴雷事件,群租房、租赁纠纷等也层出不穷,急需规范。

北京市住建委指出,这一条例出台,既是落实党中央“房住不炒”的举措,也是完善北京市住房租赁制度体系的需要。

近期,北京、深圳、上海等城市租金上涨明显,随着住房租赁条例在北京落地,后续其他城市或将跟进,租房市场或迎来稳定。

严禁中介转租

这部《条例》,是首部关于住房租赁的地方性法规,其中很多条款也是首次提出,比如明确租金调控、分类监管,室内装修空气质量不达标的,不得出租用于居住,押金不超一个月租金等。

其中有一条:房地产经纪机构不得提供转租服务。市场随即传言,链家、我爱我家等中介,被禁止在北京从事转租业务。

其实,这是对行业进行分类管理,将房地产经纪机构与住房租赁企业做区分管理。

转租服务,指的是租赁企业先与业主进行交易,获取房源,再将房源租给租户,中间共产生两次租赁行为;中介机构只能提供“居间代理”,即撮合房东和租户直接签约,并不属于转租范畴。

景晖智库首席经济学家胡景晖指出,我爱我家、链家等企业,从事房屋租赁经纪业务,收取的是佣金;相寓、自如等企业,做的是房屋租赁经营业务,也就是转租服务。这两种企业之间,模式各不相同,经营也相对独立。

事实上,禁止中介转租不是第一次提出,在此前多年,北京都有整治中介转租的措施,转租导致哄抬租金、违约频发等乱象,市场对此诟病已久。

2011年,因为中介“二房东”哄抬租金,北京曾修改《北京市房屋租赁管理若干规定》,要求中介不得通过转租赚取差价。

2014年,由于投诉太多,武汉房地产中介协会发出倡导,号召中介机构及就业人员抵制房屋转租、群租行为。

这一次《条例》更加明确,从事住房租赁的企业,其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样,可以提供转租服务;而房地产经纪机构的范围应当包含“房地产经纪”,不得提供转租服务。

天眼查显示,“相寓”所属的北京爱家营企业管理有限公司,“自如”北京自如生活企业管理有限公司,工商信息中均明确标注“住房租赁经营”资质,符合《条例》要求。

这一乌龙也暴露了租赁市场的混沌现状。一直以来,人们对提供转租服务的主体到底是租赁企业,还是中介机构,概念区别并不清晰。

“这意味着以后租房,只能和房东、租赁企业签约、交易,”多位业内人士认为,这种区分管理,有利于租赁机构,比如长租公寓运营商,包括开发商品牌和独立第三方品牌的运营商。

开发商中,万科和龙湖都已大量介入长租公寓。8月25日龙湖中期业绩会上,龙湖CEO邵明晓表示,公司目前运营的长租公寓已超9万间,看好该业务前景,也得到了很多国家政策如税收等的支持。

不能随意涨租金了

本次新规中最受关注的,则是租金调控。

根据意见稿,北京将建立租金监测和发布机制,住房租金快速上涨时,主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。

从中可以看出,北京的租金调控是层层递进的,从限制租金涨幅、实行佣金指导价、到租金指导价,这也是北京市首创。

一名长租公寓运营商指出,限制租金涨幅,是针对这几年租赁企业竞价收房、哄抬租金的,佣金指导价则是限制中介无故地涨佣。

租金指导价则是指由政府分区域规定租金的上限或涨幅,确保租金保持在合理范围,主要是针对“租金快速上涨”的情况。

租房指导价的概念并不新鲜。

2002年,北京首次发布租房指导价,以每季度定期更新的方式,体现普通租赁市场的一般价格水平。这在当时,主要发挥参考意义,无法形成约束。

2010年,天津也发布了租房指导价,并表示,市民如在租房时发现租房价格与指导租金差额较大,可向市、区房管部门投诉,维护自己的权益。

2019年8月底,在深圳房博会租赁论坛,官方透露深圳将采取严格租金管制,其中提到一房一价,以及“年租金涨幅不得超过5%”,并将塘朗城作为首个试点项目。

此后深圳房租保持平稳,直到2021年7月30日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》发布,当中又提到:要建立房屋租赁参考价格制度,引导房屋租赁当事人合理定价,对租金水平进行合理调控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,深圳这一做法具有创新性,在二手住房价格参考价或指导价积极创新的过程中,也需要研究租金参考价制度,形成比较好的体系和模式。

相比深圳,北京这次提出的租金管控是更加细致而深入的。

严跃进判断,北京是长租公寓企业的重点布局城市,业务规模量较高,如果后续租金加强管控,企业势必需要研究租金收入的影响,包括企业收入来源调整等内容;也可以警示一些租赁市场的投资者,靠租金上涨来获取暴利。

中指研究院北京分院研究副总监李益峰认为,租金调控,对资本助推租赁企业竞价收房形成了一定约束,有利于保持租赁住房市场平稳发展。

去年9月7日,住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,被认为是住房租赁领域的顶层设计。业内人士认为,后续一些城市大概率会跟进北京的举措。

严跃进进一步指出,对租赁市场的规范管理,也是落实“房住不炒”、“租购并举”的系列动作,从过去房源管控、金融管控,到现在租金管控,房地产行业的调控机制越来越精细、深入,不仅房价不能炒,房租也不能炒了。

乔羽 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:乔羽_B7068
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