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顶级学区房流拍,深圳楼市跌下神坛

2021-08-23 10:28:08 来源: 华尔街见闻 举报
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深圳最顶级的学区,香蜜湖深高学区房,最近一套房子被法拍,比市场价少了500万,却依然流拍。很难想象,这是一年多前房价魔幻上涨、排队打新的深圳。

深圳最顶级的学区,香蜜湖深高学区房,最近一套房子被法拍,比市场价少了500万,却依然流拍。

很难想象,这是一年多前房价魔幻上涨、排队打新的深圳。

学区房的跌落,让这个“房价永不跌”的城市,终于跌下了神坛;那个惊动7个部门的男人——深房理,用亲身经历告诉大家,在深圳炒房能“上天”,也能入刑。

不同于以往的任何一次调控,从限购升级、二手房指导价出台,到严查深房理、经营贷、打击学区房,深圳人熟悉的炒房链条被一一斩断。

人们终于意识到,调控对炒房的打击,已经上升到了前所未有的高度;深圳对房地产的态度,也发生了巨大的转变。

真正的房住不炒,到来了。

二手房变天

最近,深圳业主有点丧。

京东拍卖上,一套位于深圳香蜜湖片区港中旅花园的豪宅学区房,起拍价不到2000万,因无人竞价流拍。片区中介透露,该小区同面积房源的报价都在2500万元以上,这套房相当于降了500万。

阿里拍卖上,同样顶级的百花片区长城花园,首次起拍价1084万,也是流拍收场。片区中介表示,同小区房源报价13万元/平方米,这套比市场价便宜了300万左右。目前二拍,又降200多万,接近市场价6折,共有5人报名。

不仅是法拍,不仅是学区房,深圳大部分二手房业主,都感受到了寒意。

福田区一名业主,把一套150平的改善房,含泪降价了60万,却无人问津。中介小伙两手一摊,告诉他,如果急卖,这个力度不行,“没有降价一百万以上,都不好意思推给其他客户。”

一位资深中介人士说,不少业主的心态已经松动,默默把前几个月上调的价格,又给降回去了。这对于强硬惯了的深圳业主来说,是一个不小的让步。

而年初放言,大不了晚点再卖房的业主,也把房子挂上网了。据深房中协统计,四大中介平台的7月挂盘总量达13万套,达到今年最高值。

这在过去两年,是无法想象的场景。

二手房作为炒房链上的最后一环,正在失去流动性;调控还在补刀,深圳拟推行大学区的消息,杀向了“硬通货”学区房。

还没到秋天,深圳楼市却处处透着凉意。深圳业主再也无法淡定说出那句,“不要怕,只是技术性调整。”

深圳市房地产中介协会预计,上半年全市关停的中介门店,已经达到500间左右,占总数8%。

截至8月19日,据深房中协统计,深圳二手房成交量,已经连续5个月跌破5000套的荣枯线。7月仅成交3300多套,而去年7月为2.1万套,同比暴跌84%。

价格方面,据国家统计局,深圳二手房价结束了23个月的连涨,在5月开启下跌,环比跌幅从0.1%,扩大至7月的0.4%。

中国房价行情网数据显示,去年7月,深圳二手房均价74322元/平方米,位于全国第一;而今年7月,二手房出售均价66903元/平方米,同比跌幅10%。

去年轰轰烈烈的打新、抢房,也盛景不再,新房市场冷冷清清,近日宝安西乡的山海御园,弃购率超过40%。

种种迹象显示,几个月过去,深圳楼市买卖双方心态逆转。

这背后的原因是,自7.15新政以来,密集、精准的调控政策,将过去市场熟悉的假离婚、代持、哄抬房价和炒作学区房等路径全部封堵,这套组合拳,几乎密不透风。

而近期严查“深房理”和经营贷,更释放了不鼓励炒房的强烈信号。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳楼市过去的杠杆化炒房是痼疾,严查深房理,正是动了楼市投机的“七寸”,未来的调控,将由金融部门、市场监管、住房管理三大部门密切配合,尤其是金融体系内部的配合,实现无死角的穿透式监管。

底层逻辑变了

深圳,全国楼市的风向标和高地,自2015年以来,一路上涨,引领全国,即使其他城市出台调控而下跌,深圳都未曾被影响,始终站在全国房价的顶端。

6年来,深圳的人口持续涌入,各行业资金运转灵活,吸引了大量投资者、投机者涌入,可以轻易落户的便利,让限购隐性地开了个口子,年轻人们源源不断地从全国各地,甚至从北京、上海来落户深圳。

直到2020年的7.15新政,升级限购,落户也要三年才有资格,这才算堵住了这个缺口;之后,深圳又祭出了全国首创的杀手锏:二手房指导价,将炒房链条切断了。

现在,随着多项调控政策的落地,深圳楼市显然进入了下行周期,但调控的常态化、长期化,没有人知道新一轮回暖在何时。

许多人都感到,这一次不同于以往。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁说,2020年是一个分水岭,深圳房地产和楼市的底层逻辑,真的改变了。

“深圳已经形成了历史上最严的管控格局”,宋丁认为,新房、二手房、小产权都被纳入严格的监管范围,在土地供应增加、投机资金退潮的大背景下,炒房者很难有下手的动力和空间,深圳整体房价将进入长期横盘格局。

从“炒房氛围”最浓厚,到调控政策最严厉,深圳的角色转变,也是房地产行业从高度市场化,转为解决结构性供需矛盾的背景下,必然的结果。

理解这一背景,也就很难再问出,“什么时候房价触底反弹?”之类的问题。

“深圳是全国楼市的风向标”,李宇嘉指出,深圳的效果如何,直接决定全国其他城市的调控效果、市场预期,它体现着政府的决心和信心。在真正实现去泡沫之前,深圳的调控都不会放松。

在房住不炒、共同富裕的目标下,未来的深圳,会致力于增加住房供应,实现在2035年前新增建设筹集170万套住房的任务。

住房供应结构也将发生改变,安居房、租赁房将占据更多的供应比例。

深圳的长远目标,是学习新加坡模式,让60%的深圳市民住到人才住房、安居型商品房、公租房等公共住房中,商品房只占住房供应总量的40%,真正实现“居者有其屋”。

或许到那时,“炒房圣地”将成为深圳遥远的回忆,而“来了就是深圳人”才能被真正诠释。

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乔羽 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:乔羽_B7068
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